Большая арендная кампания

По результатам 2015 года общий объем качественных офисов в Петербурге достиг 2,5 млн м2, из которых на долю класса А приходится 38,5 %, или 950 тыс. м2, подсчитали в Colliers International. Совокупный объем площадей в бизнес–центрах класса В составляет 1,52 млн м2. Средняя вакансия по классам А и В составляет около 12–13 %.

В целом за 2015 год объем чистого поглощения составил около 140 тыс. м2, что, по разным оценкам, на 27–35 % меньше, чем в 2014 году. Для этого есть несколько причин. Во–первых, по словам руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислава Фадеева, значительное количество сделок было связано с переездом компаний из одного бизнес–центра в другой и сделок, связанных с корректировкой условий аренды. Они хотя и являются крайне важными для офисного рынка, но не дают вклада в объем чистого поглощения, отражающего изменение объема занятых помещений на рынке. Основной же причиной снижения уровня чистого поглощения эксперты считают замедление активности со стороны главного арендатора города — компании «Газпром» и ее подразделений. «Хотя в относительном выражении на долю газового гиганта и его структур в 2014 и 2015 годах пришлось около трети от годового объема поглощения на петербургском рынке, в абсолютных цифрах «Газпром» поглотил в 2015 году на 40 % площадей меньше, чем в 2014–м, — 43 тыс. м2 против 76 тыс. м2», — говорит директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт–Петербурге Игорь Темнышев. «Снижение до ли нефтегазового сектора в структуре сделок наблюдается впервые с начала экспансии «Газпрома» на рынок Петербурга, — отмечает Владислав Фадеев, — тем не менее трансфер «Газпрома» остается главным фактором превалирования сектора разработки недр в структуре спроса на офисы». Суммарно структуры «Газпрома» занимают, по данным Knight Frank St Petersburg, 474,5 тыс. м2 в собственных и арендованных бизнес–центрах, часто занимая здание целиком. «Структуры «Газпрома» арендовали большую часть из высококлассного офисного предложения и занимают теперь самые качественные и престижные здания в городе», — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.

Хотя основные потребности «Газпрома» в офисных площадях, по мнению экспертов, практически удовлетворены, как минимум в течение этого года компания будет оставаться одним из основных игроков рынка. «По нашим оценкам, только до конца 2016 года подразделения «Газпрома» займут не менее 50 тыс. м2 как в арендованных, так и в собственных объектах», — считает Игорь Темнышев. По–прежнему высоким спросом у арендаторов пользуются центр города и район Московского пр., где сосредоточено много нового предложения. Здесь, кстати, находятся бизнес– центры, которые компании нефтегазового сектора, по данным разных источников, арендовали целиком: это «Виктория Плаза», «Фабрика», «Фландрия» и Electro. Из потенциальных объектов, которые могут быть интересны «Газпрому», в этом районе находится БЦ FORT Tower девелопера FORTGROUP, строительство которого планируется завершить в конце 2016 года.

Параметры бизнес–центров, интересных для размещения офисов, зависят от потребностей потенциального арендатора. «Если смотреть на поглощение, то наибольшей популярностью пользуются бизнес–центры класса А», — говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar, связывая это с активностью «Газпрома» и других крупных арендаторов, которые ищут офисы площадью несколько тысяч метров в бизнес–центрах класса А. «Предложениекачественных площадей для крупных арендаторов по–прежнему ограничено, — соглашается отмечает руководитель проекта FORT Tower Мария Соловьева, — девелоперы готовы реализовывать проекты лишь при наличии гарантированного платежеспособного спроса».

По словам Марии Соловьевой, в связи с этим на рынке набирает активность формат проектов build–to–suit с последующей арендой. В частности, проект FORT Tower предоставляет потенциальным арендаторам пакет услуг, предполагающий реализацию проекта строительства и отделки офиса под ключ.

Сейчас же, когда речь идет о крупных запросах, наблюдается несоответствие спроса и предложения. Часто запрос не может быть удовлетворен из–за того, что существующее предложение оказывается недостаточного качества или ставка аренды слишком высока, а на выселение текущих арендаторов ради крупного "якоря" собственники идти не желают.

"В большинстве случаев качественные бизнес–центры с адекватной ценовой политикой заполнены на 95% и выше, поэтому никакого смысла для собственников освобождать здание от действующих арендаторов нет, — отмечает Владислав Фадеев, — тем более что крупный арендатор обычно получает еще и дисконт от ставки".

Так что в таких крупных клиентах заинтересованы в первую очередь строящиеся или недавно построенные объекты, которые еще не заполнены.