Рубль победил доллар

В Петербурге традиционно основная часть договоров аренды в бизнес–центрах заключалась в рублях. По оценке компании Maris, более 90 % действующих офисных центров предлагают арендаторам рублевые договоры аренды. «По сравнению с московским рынком офисной недвижимости в Петербурге арендные ставки в бизнес–центрах исчисляются в рублях уже около 10 лет», — напоминает Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. Более категоричная оценка у управляющего сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрия Золина, по его словам, доля арендных договоров в валюте составляет менее 1 %. «Собственники готовы привязать договоры аренды к валюте, но сейчас никто из арендаторов, будь то международная или российская компания, на это не согласится», — убежден Дмитрий Золин. «Сенатор», под управлением которого более 200 тыс. м2 офисов, номинирует ставки в рублях, ХК «Адамант» со 162 тыс. м2 офисов также перешел на рубли.

Однако немного валютных договоров на рынке Петербурга все же осталось. «Привязка ставки к валюте сегодня наблюдается буквально в одн о м – двух объектах, собственники которых уверены в исключительной локации и качестве здания. В то же время обычно такая политика не позволяет заполнить пустующие площади», — говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге. Участники офисного рынка уверены, что существующие до сих пор валютные ставки — «это даже не один проект, а единичные сделки, заключенные до кризиса». «Мало того что это единичные проекты, это еще и единичные договоры в этих проектах», — согласна Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Среди примеров объектов, которые еще держатся за валюту, участники рынка называют объекты иностранных собственников в центре города — бизнес–центр «Пассаж» на Итальянской ул., 17, принадлежащий Jensen Group, бизнес–центр «Атриум» на Невском пр., 25 (основная доля зарегистрирована на кипрскую компанию «Дьюз Инвестментс Лимитед»), Kellermann Center на 10–й Красноармейской ул., 22, также с иностранным участием. Аналитики отмечают, что единичные валютные договоры, вероятно, встречаются в БЦ «Технополис» финской Technopolis Pls, а также в сети бизнес–центров турецкой Renaissance, но здесь происходит фиксация валютного коридора или верхней границы курса в рублях. Подобная фиксация курса встречается и в других объектах, зачастую это первый шаг перед полным переводом договора в рубли.

В JLL рассказывают, что договоры в валюте, которые встречаются на рынке Петербурга, в основном заключены до 2013 года и имеют жесткие условиями по пересмотру. «Однако в каждом подобном случае происходит обсуждение ставки аренды с целью пересмотра условий», — добавляют в компании. Если собственники будут прибегать к привязке к валюте сейчас, они не найдут клиентов, солидарны аналитики. Ведь рынок офисной недвижимости, как и в целом арендный бизнес сейчас, — это рынок арендатора, и именно они вольны диктовать свои условия. «Валютное ценообразование отпугивает большинство российских компаний– арендаторов. Для иностранных компаний–арендаторов это может быть интересно, но их количество ограничено», — отмечает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers Int. в Петербурге, считает, что не стоит разделять в этом отношении арендаторов на международные и российские компании, поскольку ряд российских компаний получают валютную выручку. По данным участников рынка, несколько валютных договоров аренды имеют, например, дочерние структуры компании «Газпром». Но и иностранные компании в основном предпочитают рубли. «Большинство международных компаний, которые работают в России, всю свою операционную деятельность исчисляют в рублях и, соответственно, не приветствуют исчисление ставок в валюте», — рассуждает Марина Пузанова.