Волнения обойдут лучшие офисы

Этот год не станет для рынка качественной офисной недвижимости Петербурга особо непредсказуемым. Эксперты склонны утверждать, что практически по всем показателям он будет схож с 2015 годом. Доля вакантных площадей в бизнес–центрах класса А и В вряд ли заметно вырастет, не следует ожидать и сильных колебаний арендных ставок. «2016 год не принесет существенных изменений с точки зрения баланса спроса и предложения на офисном рынке относительно 2015 года, основные показатели рынка — ставки аренды, вакансии — уже подверглись серьезной корректировке в прошлом году, а в этом — мы ожидаем их сохранения на текущем уровне», — уверяет Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Петербурге.

Безусловно, говорить вообще об отсутствии каких–либо изменений нельзя. По данным JLL, ожидается пусть небольшой, но все же рост доли свободных площадей в БЦ классов А и В. Если на конец 2015 года вакантность в классе А составляла 11 %, а в классе В — 12,9 %, то к концу 2016 года в классе А этот показатель увеличится до 11,5– 12 %, а в классе В — до 13,5–14 %. «Причинами роста показателей станут дальнейшее увеличение ввода новых бизнес–центров в условиях сдержанного увеличения спроса на офисные помещения по сравнению с 2015 годом», — пояснил руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. При этом аналитики подчеркивают, что текущая экономическая ситуация продолжает влиять на офисный девелопмент. Возможности девелоперов по строительству новых БЦ существенно сузились из–за низкого уровня арендных ставок и ограниченности финансирования проектов. Именно поэтому эксперты не ожидают большого числа анонсов офисных проектов в течение года. Игорь Темнышев считает, что арендные ставки не претерпят серьезных изменений, так как баланс спроса и предложения будет сохраняться. «Локальные же изменения будут определяться текущим спросом и существующим предложением. Например, в центральных районах с учетом отсутствия нового предложения не исключен небольшой рост ставок аренды», — отметил он. По ожиданиям JLL, средний уровень запрашиваемых ставок вырастет на 1–2 %. По словам гендиректора Rocket Group Бориса Латкина, в последние годы наметился явный дисбаланс спроса и предложения офисных помещений. Темпы выхода новых БЦ в среднем составляют 150 тыс. м2 в год. Темпы сдачи офисов в аренду компаниям, не входящим в структуры «Газпрома», отстают в 2 раза (75 тыс. м2 в 2015 году). При этом наметилась тенденция к снижению спроса. «Если эти тенденции не поменяются, а к этому нет предпосылок, то высвобождение офисов в объеме 130 тыс. м2 после завершения в 2018 году строительства «Лахта Центра» станет чувствительным для и так слабого рынка офисной аренды. Ставки могут сильно пойти вниз», — добавил он.

На сегодня на рынке Петербурга довольно мало объектов, которые бы начинали активно строиться. «Планы основных сетей включают дальнейшее увеличение офисного портфеля, однако темпы ввода новых офисных зданий будут ниже до момента восстановления спроса. В настоящее время мы наблюдаем ограниченное число бизнес–центров, запланированных к вводу в 2017– 2018 годах», — говорит Игорь Темнышев. По данным Colliers International, с точки зрения географии основной объем ввода в 2015 году пришелся на Московский район: его доля в общем объеме новых офисных площадей составила 36 %. Второе и третье места заняли Красногвардейский (14 %) и Выборгский (13 %) районы, в то время как на исторический центр суммарно (Адмиралтейский, Центральный, Василеостровский и Петро градский районы) пришлось около 25 %, или 42 тыс. м2. В объеме текущего офисного строительства Московский район также остается лидером наравне с Приморским, где строится «Лахта Центр». На долю этих двух районов приходится 23 и 34 % строящихся офисных площадей соответственно. «Если же говорить о потенциальных зонах для нового девелопмента, то, исходя из уровня вакантных площадей и арендных ставок, наиболее перспективно строительство в Петроградском районе и на набережных Невы, — считает Владислав Фадеев. Также потенциально можно рассматривать и зону промышленного пояса Петербурга. Однако следует учитывать и то, что даже в этих локациях эффективность офисного девелопмента следует внимательно рассчитывать, анализировать текущую и будущую конкуренцию. Кроме того, в некоторых случаях возможно строительство следующих очередей уже существующих объектов даже с высоким средним уровнем заполняемости».