Эпидемия распределения

В Петербурге и Ленобласти бум строительства распределительных центров (РЦ). За последние 2 года, несмотря на кризис, открыто пять РЦ и заявлено о строительстве около 20 новых проектов на общую сумму инвестиций не менее 22 млрд рублей. Главные драйверы развития этого сегмента — крупные сетевые ретейлеры, интернет–магазины и дистрибьюторы. Торговцы предпочитают строить РЦ, а не арендовать традиционные склады, чтобы иметь возможность эффективнее управлять логистической цепочкой, а также оптимизировать затраты на хранение и транспортировку продукции. Доля таких складских комплексов, построенных и строящихся для конкретного заказчика (формат built–to–suit), за 2014–2015 годы выросла с 20 до 65 %.

В числе наиболее активных заказчиков, которые за последний год заявили о намерениях построить распределительные центры (см. «РЦ в Петербурге и Ленобласти»), компании «Юлмарт» (собирается до конца 2017 года открыть пять таких объектов в Петербурге и Ленобласти общей площадью около 250 тыс. м2), Foodbuyer (четыре объекта, 200 тыс. м2), Х5 Retail Group (два РЦ, 60 тыс. м2), «Магнит» (две очереди РЦ в Тосно, 100 тыс. м2). Так, «Юлмарт» прошлой осенью уже открыл первый пригородный центр исполнения заказов (ПЦИЗ) на Пулковском шоссе. Вскоре планируется начать строительство второго — в Петро–Славянке. В ПЦИЗ будут храниться и распределяться по пунктам дальнейшей доставки товары, приобретенные клиентами этого интернет–магазина. Кроме того, ПЦИЗ «Юлмарта» будут работать и как розничные торговые центры. Компания Foodbuyer собирается открыть во всех российских городах–миллионниках сеть онлайн–торговли продуктами и товарами повседневного спроса. Она будет работать по принципу интернет–магазинов с доставкой покупок до квартиры. Для этого проекта компании требуется четыре РЦ вокруг Петербурга. Открывшийся в феврале распредцентр Х5 Retail Group на Московском шоссе будет обеспечивать поставки товаров в магазины торговых сетей «Перекресток» и «Карусель» в Петербурге, Великом Новгороде, Ленинградской, Новгородской и Псковской областях. В этом году откроется также второй РЦ группы Х5 — в Пушкине. «Магнит» в 2015 году запустил распредцентр в Тосненском районе Ленобласти и планирует строительство второй очереди этого комплекса.

РЦ отличается от обычного склада более сложным инженерно–техническим оснащением и специфической организацией внутреннего пространства. «В распределительных центрах не стеллажный принцип хранения товаров, а более дорогой мезонинный. Кроме того, часто приходится создавать пункты выдачи товара прямо на складе. Это тоже требует дополнительных инвестиций», — поясняет гендиректор компании «А Плюс Девелопмент» Петр Гавырин. В большинстве проектов РЦ заказчики просят предусмотреть цехи по фасовке, упаковке, перетариванию продукции. В результате строительство РЦ обходится дороже, чем создание обычного склада, на 30–40 %, говорит Петр Гавырин. Однако инвесторы соглашаются на дополнительные затраты, так как это позволяет решить их стратегические задачи в регионе. Например, крупнейший фармацевтический дистрибьютор в России — компания «Катрен» построила собственный РЦ именно потому, что ей требовалось не только место для хранения, но и производственная площадка. «Устанавливать новое дорогое оборудование на арендованных площадях мы не хотели», — говорит региональный директор «Катрена» Дмитрий Монзиков. По его словам, запуск новой линии позволит «Катрену» нарастить объем бизнеса в Петербурге на 30 % уже к 2017 году и увеличить долю на региональном рынке дистрибуции лекарств с 25 до 33 %. Традиционным ретейлерам тоже необходимы производственные площади — для фасовки продукции под собственными торговыми марками, доля которых на полках гипермаркетов растет. Фасовочные цехи требуются таким ретейлерам, как Х5 Retail Group (торговая марка «Красная цена»), Auchan («Каждый день»), «О`Кей» («То, что надо», «О`Кей») и другим. Большинство традиционных складов не могут предоставить торговцам возможность организовать подобное производство. В холдинге Х5 Retail Group объясняют потребность в создании сети РЦ еще и тем, что это позволит компании управлять всей своей логистической цепочкой, что в итоге даст значительную экономию издержек. Какова будет эта экономия, в Х5 не уточнили. Но, по оценкам экспертов, в масштабах такого крупного игрока она может составить 25–30 %. В петербургском подразделении IKEA, которая подыскивает в Ленобласти участок размером 15 га для строительства РЦ, сообщили, что Россия представляет для компании стратегически важный рынок, поэтому шведский ретейлер намерен до 2020 года инвестировать более 100 млрд рублей в его развитие. Гендиректор группы компаний «Реал» (компания имеет два РЦ) Александр Мышинский поясняет: «Наличие собственного РЦ позволяет напрямую заключать контракты с производителями и отказаться от посредников, что повышает конкурентоспособность ретейлера». «Реал» собирается также строить овощехранилище по схеме built–to–suit. «Преимущество такого формата в том, что склад построят под наши требования. А нам не придется инвестировать сразу много собственных средств», — отмечает Александр Мышинский. Ретейлеру куда выгоднее открыть еще десяток магазинов, чем вкладываться в недвижимость, добавил он. Руководитель отдела складской недвижимости Knight Frank Saint–Petersburg Михаил Тюнин отмечает: «Окупаемость РЦ превышает 10 лет, поэтому далеко не каждый девелопер может позволить себе такую масштабную стройку. Инвестиции в строительство в среднем составляют 50–60 тыс. рублей за 1 м2».

Вытеснение традиционных хранилищ новым складским форматом РЦ — федеральная тенденция. Москва в этом смысле опередила Петербурга лет на пять, говорят эксперты. Поэтому в столице ажиотаж вокруг этого вида складов уже поутих. По данным Knight Frank, сейчас в столичном регионе строится около 10 распределительных центров по схеме built– to–suit совокупной площадью около 500 тыс. м2. Тем не менее московский рынок продолжает пополняться, в том числе и петербургскими игроками. Например, молодая компания «Партия еды», 40 % которой в конце прошлого года приобрел петербургский девелопер глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский, собирается уже в 2016 году выходить на рынки городов–миллионников. И для этого построит в столице распредцентр с производственными мощностями, вложив 5–8 млн рублей. Поскольку рынок распределительных центров в Москве насыщен, их мощностей там хватает, чтобы обеспечить потребности как действующих, так и новых игроков. Например, один из соучредителей компании Foodbuyer Алексей Танаев заявил, что у него не возникло проблем с поиском распредцентров в столице и Московской области. Таких объектов ему в московском регионе требуется 12, и ретейлер не планирует их строить самостоятельно. При этом в других городах–миллионниках, где подобные склады в дефиците, Foodbuyer собирается возводить собственные объекты. Москва всегда потребляла и будет потреблять товаров больше, чем Петербург, поэтому там центры появляются быстрее и масштабнее, резюмирует Михаил Тюнин. ПЕТР ГАВЫРИН, генеральный директор «А Плюс Девелопмент» АЗАТ ГРИГОРЬЯН, председатель совета директоров ГК «Энерго» КОММЕНТАРИИ В последнее время наблюдается высокий спрос со стороны ретейлеров на складские площади. Это объясняется тем, что ретейл продолжает развиваться, несмотря на кризис. Недавно мы ввели распределительный центр для X5, вскоре открываем площадку «Ашана». Ретейлеры, как правило, предпочитают строительст во под заказ, в этом случае площадка полностью соответствует их требованиям. Девелоперам такие заказы тоже более интересны, потому что снижают коммерческие риски и дают гарантированного арендатора. Хотя гораздо проще, быстрее и дешевле строить типовой объект. Если посмотреть на ретейлеров и дистрибьюторов, возникает ощущение, что кризиса в стране нет. Распределительные центры строят почти все в расчете на эффективную логистику и снижение издержек. Этот бум аукнется на рынке через год–другой, когда компании начнут съезжать с площадей сторонних операторов. Мы увидим, что склады пустеют, а цены на аренду снижаются. Кстати, не совсем понятно всеобщее желание именно строить новые площади. Сегодня строительство обходится дорого. Проще, дешевле и быстрее купить объект, реконструировать и оборудовать его под свои нужды.