Офисы ушли на зимовку

Падение спроса на офисы вынуждает инвесторов отказываться от планов строительства бизнес–центров и сдвигать даты запуска новых проектов. За год отменено и перенесено на 2016–2017 годы около десятка проектов бизнес–центров совокупной площадью свыше 100 тыс. м2. Всего за 2015 год, по оценкам экспертов, должно быть введено в эксплуатацию около 200 тыс. м2 помещений для клерков — на 10 % меньше, чем в 2014–м.

Как стало известно «ДП», от планов строительства бизнес–центра на 1–й Красноармейской ул., 18–20, отказался хлебокомбинат «Пекарь» (принадлежит московской кондитерско–булочной группе «Черемушки»). ЗАО «Перуница–центр» («дочка» «Пекаря») зимой 2014 года получило разрешение на строительство БЦ класса В общей площадью 7,3 тыс. м2 на месте бывшего кондитерского цеха. Объем инвестиций оценивался в 500 млн рублей. В Госстройнадзоре сообщили, что разрешение на строительство действительно до 31 марта 2016 года. В 2009–м здание арендовала под кондитерское производство фабрика им. Крупской. В 2013–м норвежская Orkla (владеет фабрикой им. Крупской) вывела производство с Красноармейской. Сейчас объект выставлен на продажу за 210 млн рублей. В «Черемушках» не ответили на вопросы «ДП» о причинах продажи здания. Весной компания «Доринда», подконтрольная акционерам «О’Кея», не стала продолжать строительство бизнес–центра на Синопской наб. Владелец продает этот проект. В конце марта «Доринда» также передумала строить БЦ «Нагорное» в Подмосковье, объясняя это падением спроса на офисы. В декабре 2014 года ИК «Ренорд–инвест» отдала часть своей территории на Черниговской ул., 15 (бывший Хладокомбинат № 1), под строительство гипермаркета «Лента». Первоначально «Ренорд» собирался построить здесь МФК Nordic Сity, в состав которого должны были войти торгово–развлекательный центр, пять корпусов с офисами, а также гостиница и жилые дома. «ВТБ–Девелопмент» пока не приступил к строительству третьей очереди «Невской ратуши» общей площадью около 77 тыс. м2. Оно должно было начаться еще в конце 2014 года. В этой части проекта предусмотрено три БЦ, но сейчас возведение такого количества офисов экономически не выгодно, говорит инвестор. Рассматривается возможность корректировки проекта — часть офисов могут перепроектировать под апартаменты. Директор департамента брокериджа NAI Becar Михаил Рожко добавляет: из– за кризиса в этом году не выйдет на рынок БЦ «Морская столица», передвинуто на 2016 год открытие БЦ «Сенатор» на Малом пр., 87.

Снижение активности девелоперов в офисном сегменте связано с кризисным падением спроса. Его пик пришелся на II квартал 2015 года: по оценке Maris, доля свободных площадей в БЦ класса А составляла 19 %, класса В — 15 %. За первые полгода площадь незанятых офисов выросла на 10 %. В некоторых новых БЦ пустовало больше 60 % помещений. Многие небольшие арендаторы закрывали бизнес, переезжали в менее дорогие здания, сокращали занимаемые офисные площади, поясняют в Maris. Снижение спроса привело к тому, что многие управляющие под давлением арендаторов перевели ставки из валютных в рублевые. С начала года арендные ставки снизились на 4 % в классе А и на 3 % — в классе В, составив соответственно 1640 руб. / м2 и 1170 руб. / м2 в месяц. Летом и осенью арендаторы стали более активны, добавляет руководитель отдела исследований JJL Владислав Фадеев. Однако принципиально ситуация не поменялась: инвесторы понимают, что в ближайшее время экономическая ситуация в стране не улучшится и спрос расти не будет. Если бы не структуры «Газпрома», на долю которых приходится 50 % всех сделок по аренде и продаже офисной недвижимости, ситуация была бы критичной, говорят участники рынка. Однако в 2016 году ждать поддержки от «Газпрома» рынку не стоит: почти все его подразделения, которые планировали разместиться в Петербурге, уже обзавелись здесь собственной или арендованной недвижимостью (преимущественно класса А), и новых крупных сделок пока не планируется. Поэтому начинать проекты строительства новых бизнес– центров инвесторы не спешат. Те объекты, по которым уже оформлена градостроительная документация, будут выведены на рынок, а новые проекты вряд ли стартуют до весны 2016–го. До конца текущего года заявлено к вводу в эксплуатацию 70–80 тыс. м2 офисных площадей. Если они поступят на рынок, доля незанятых помещений вырастет на 5 %, что приведет к снижению арендных ставок на 15–20 %, прогнозирует Михаил Рожко.

Комментарий эксперта: Азат Григорьян, глава ГК «Энерго».

Заполняемость бизнес–центров с середины 2014 г. сильно упала. Раньше обычно еще до ввода в эксплуатацию сдавалось в аренду около 80 % и даже 100 % площадей. Сейчас если компания добивается такого результата в течение полугода после сдачи объекта — это большой успех. Но реально заполнение занимает год. Причем все клиенты рассчитывают на дисконт. Для успешной арендной кампании скидка должна быть как минимум 10 % по сравнению с ценами 2013–2014 гг. Если будет 20 %, то больших проблем с заполняемостью бизнес–центра не возникнет. Большинство клиентов — это те, кто переезжает в более комфортные или более дешевые офисы.