Склады не для всех

За II квартал в Петербурге не было введено ни одного нового склада. Всего же в первом полугодии, по данным Colliers International, было введено три складских комплекса арендопригодной площадью 57 тыс. м2. При этом только складской комплекс «ПНК Логопарк–КАД» арендной площадью 19 160 м2 внес вклад в долю спекулятивного предложения. Как отмечают эксперты JLL, ранее на 2015 год был анонсирован ввод почти 300 тыс. м2 складов, однако, скорее всего, итоговый результат не превысит 220 тыс. м2. А к концу года прогноз может ухудшиться.

Новые склады, которые вводятся в эксплуатацию, в основном проекты buit–to– suit — такие объекты строятся под запросы конкретного арендатора. По оценкам руководителя направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Аллы Сидоренко, проекты под конкретного заказчика составляют сегодня 75 % всего объема строительства качественной складской недвижимости. Строятся склады для таких компаний, как AUCHAN, «Деловые линии», X5 Retail Group и другие. А Плюс Девелопмент» свой первый проект built– to–suit начинает строить компания «Адамант» — это распределительный центр для компании X5 Retail площадью 27 тыс. м2 в комплексе «Армада Парк». Об активном расширении заявила компания «Юлмарт», которая планирует до 2018 года построить в Москве и Петербурге три региональных распределительных центра площадью около 60 тыс. м2 каждый. При этом строящиеся и заявленные спекулятивные проекты остаются единичными.

Востребованность формата built–to–suit объясняется и высокой долей ретейлеров в структуре спроса на складские помещения — с их участием прошло 50 % сделок, закрытых за первое полугодие. «Высокая конкуренция на розничном продуктовом рынке приводит к необходимости повышения эффективности всей цепочки поставок, в том числе с точки зрения использования существующих складских площадей», — комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Петербурге. А формат built–to–suit учитывает индивидуальные потребности клиентов. В то же время спроса со стороны производственных компаний практически нет. Так, резко снизились объемы производства в автомобильном кластере, а значит, и у поставщиков автокомпонентов упал спрос на складские площади.

Тем не менее в первом полугодии было заключено сделок на 117,9 тыс. м2, что на 29 % больше, чем за первое полугодие 2014 года. Правда, как отмечают в JLL, в 2014 году основной объем сделок пришелся на III квартал, когда было арендовано и куплено около 200 тыс. м2. Большинство договоров подписывались до существенного изменения курса рубля. Поэтому сейчас помимо заключения новых сделок активно ведутся переговоры по пересмотру финансовых условий подписанных ранее соглашений. Этот процесс немного замедлил строительство заявленных проектов, что привело к переносу сроков ввода, отмечают аналитики JLL.

Доля свободных площадей по итогам II квартала составила, по данным Colliers International, 6,9 %. Кварталом ранее она равнялась 6,3 %. «Рост вакансии происходит из–за появления на рынке предложений складских площадей в субаренду логистическими операторами и арендаторами, оптимизирующими занимаемые ими площади», — отмечает Алла Сидоренко. Она говорит, что на рынке наблюдается уход от валютных арендных ставок с одновременной коррекцией стоимости (минус 15– 18 %). «Многие игроки рынка надеялись на снятие санкций в середине года и возможный всплеск деловой активности», — говорит Вадим Тарасов, руководитель региона «Север» Itella в России Вадим Тарасов. Но ситуация осталась без изменений, и обстановка на рынке в ближайшее время вряд ли кардинально изменится.