Предприятиям есть где разместиться

Рынок индустриально–складской недвижимости Петербурга и Ленобласти в текущей экономической ситуации вполне может повторить сценарий предыдущего кризиса 2008–2009 гг. При том, что этот сегмент рынка дольше всех после него восстанавливался. «Нормализация ситуации на рынке новых объектов наступила только в 2012– 2013 гг., когда случились первые после кризиса крупные сделки по аренде площадей или покупке земель в индустриальных парках», — комментирует руководитель департамента продаж и приобретений Surveyor International Group (SIG) Максим Игнатович. Пик спроса пришелся на конец 2013–го — начало 2014 г., когда были заявлены крупнейшие для рынка сделки по аренде складских площадей, а также по строительству на Московском шоссе распределительных центров для нескольких крупнейших ретейл–сетей. По словам Максима Игнатовича, как раз активность сетей, а не промышленных предприятий стала главным драйвером роста. К сожалению, резко изменившаяся экономическая и политическая ситуация в стране во второй половине 2014 г. завершила наметившийся подъем рынка. В сложившейся ситуации инвестиции в промышленно–складскую недвижимость крайне рискованны. Этот факт нашел отражение и в стратегиях развития девелоперов: на 2015 г. ввод в эксплуатацию и начало реализации новых крупных проектов не запланированы.

В 2015 г. сохраняется дефицит складских площадок как класса А+, так и В+, рассказывает вице–президент по управлению коммерческой недвижимостью Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Дефицит особенно заметен в сегменте производственных площадок и земельных участков подобного назначения. В компании Maris|Part of the CBRE Affi liate Network подсчитали, что в I квартале 2015 г. объем качественной складской недвижимости Петербурга и ближайших пригородов увеличился на 58 тыс. м2. Были введены в эксплуатацию два складских комплекса класса А — PNK КАД и «Би Лоджистикс», а также «Терра–Терминал» класса B. Также в I квартале был введен торгово–распределительный комплекс «ЭТМ» в составе индустриального парка компании «А Плюс Девелопмент», построенный по схеме built–to–suit. До конца 2015 г. в Петербурге анонсировано к вводу еще 234 тыс. м2 качественных складских площадей. Однако, по словам руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге, ожидается, что в действительности появится около 70 % от анонсированного объема. Большая часть будущего ввода приходится на проекты built–to–suit, прежде всего на склады в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары». При этом руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин говорит, что, несмотря на спад в экономике, активность на рынке сейчас достаточно высока из–за того, что ставки стали более комфортны для арендаторов. При этом класс А заполняется, а класс С — пустеет. «Компании, которые грамотно использовали ситуацию, значительно улучшили условия проживания, при этом не потеряв в деньгах», — говорит Михаил Тюнин. Но, как только предложение пере станет удовлетворять спрос, ставки моментально поползут вверх, причем быстрее, чем упали. Новых проектов на рынке почти нет, и, по мнению экспертов Maris|CBRE, к середине 2015 г. свободные спекулятивные складские помещения могут быть поглощены.

В то же время руководитель региона Север Itella в России Вадим Тарасов говорит, что происходит оптимизация логистических процессов у компаний разного рода. Кроме того, существующие клиенты логистических операторов не спешат наращивать объемы, несмотря на снижение курса доллара. И за счет сжимания площадей доля вакансии может даже увеличиться. Сейчас строится около 100 тыс. м2 складов built– to–suit. По словам Екатерины Лапиной, их заказчики в основном продуктовые розничные сети. Прецедент создал «Магнит», возведя в регионе собственный логистический комплекс. Свой терминал есть и у сети «Лента», строятся склады сетей Auchan и Х5 Retail Group.

В Петербурге и Ленинградской области более 15 индустриальных парков (ИП), в основном типа «гринфилд». Однако развиваются они неравномерно. «Есть пять–шесть парков, которые постепенно развиваются и пополняются резидентами уже на протяжении нескольких лет, — рассказывает директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт–Петербург» Максим Соболев, — другие находятся в стадии освоения земель, планирования или начального строительства». «Рынок инженерно подготовленной земли промышленного назначения сейчас в стагнации, — говорит директор по инвестициям ЗАО «ВТБ–Девелопмент» Александр Паршуков, — кризис повлиял на планы промышленных предприятий по развитию в краткосрочной перспективе».

Правда, по словам Максима Соболева, если в начале года количество обращений снижалось, уже в марте ситуация стала улучшаться. При этом цены на неподготовленные участки снизились, а на подготовленные, с подведенными коммуникациями, — почти не изменились. В любом случае, размещение в ИП остается наименее рисковым вариантом развития бизнеса, а подешевевший рубль потенциально благоприятствует локализации производств международных компаний, считает Александр Паршуков. Но начинать новый проект при наличии достаточного количества предложений и с учетом медленной заполняемости ИП, а также при недостаточности спроса вряд ли целесообразно. И в ближайшие 1,5–2 года новых парков мы не увидим.