Торговые центры держат арендаторов ставками

Обвал рубля и сокращение потребительского спроса заставили многих петербургских ретейлеров не только пересмотреть планы по развитию, а также задуматься о закрытии нерентабельных магазинов. Так, в начале года прекратил работу флагман на Малой Садовой улице CoffeeShop Company, группа Global Point Family закрыла ресторан «Барбареско» на Конюшенной площади, о закрытии магазина в одном из ТЦ в центре города задумывается сеть «Рив Гош». Чтобы не лишиться арендаторов, владельцы торговой недвижимости были вынуждены пойти на смягчение условий аренды.

По оценке NAI Becar, стоимость аренды помещений в торговых центрах Петербурга в 2014 году составляла в среднем от 1500 до 2000 рублей за кв. м, для стрит-ретейла – от 1700 до 2200 рублей за кв. м, в зависимости от площади и расположения объекта. Однако в конце года арендаторам удалось добиться от владельцев помещений существенных скидок, рассказали «Фонтанке» участники рынка.

Самый большой дисконт давали новые торговые центры. К примеру, в открытом в 2014 году ТЦ «Адмиралтейский», где доля вакантных площадей превышает 50% при норме заполняемости 85 – 95%, размер скидки доходит до 40 – 50%, говорит Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге.  

В полтора-два раза сократились доходы от аренды у девелоперов, которые работали с валютными договорами. По оценке  Colliers International, такие компании фиксировали ставку в среднем на уровне 40 – 45 руб. за доллар.

На уступки были вынуждены идти и уже давно работающие ТЦ. «В некоторых торговых комплексах Петербурга ставка до кризиса была сильно завышенной», – говорит генеральный директор сети магазинов электроники и компьютерной техники «Кей» Михаил Иващенко. По его словам, в большинстве случаев компании удалось добиться скидки «на десятки процентов». 

Владельцы торговых помещений на улицах города готовы уступить в среднем 5 – 10%, говорит топ-менеджер. Впрочем, по данным JLL, уже в январе скидки на аренду в стрит-ретейле составили в среднем 20%.

Снижение ставки происходило, как правило, путем подписания дополнительного соглашения, предоставляющего более выгодные условия на определенный срок — от месяца до полугода, отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. В ряде случаев арендодатель разрешает арендатору платить не фиксированную ставку, а приемлемый для него процент от оборота. Если ставка была привязана к валюте, то дополнительное соглашение фиксировало ее курс.

По данным Colliers International, по итогам 2014 года доля вакантных площадей в торговых центрах Петербурга составила в среднем 5,5%, хотя у некоторых игроков этот показатель составил 15 – 25%. В 2015 году свободных площадей может стать еще больше, прогнозируют эксперты: в городе готовятся к вводу новые торговые центры, а открывать дополнительные магазины большинство торговых сетей не планируют.

В первую очередь без арендаторов могут остаться недавно запущенные торговые комплексы, которые ещё не завоевали популярность у покупателей. «Иногда ретейлеры отказываются от открытия после подписания предварительного договора, даже если это влечет выплату неустойки», – говорит Михаил Рожко.

Среди уже работающих объектов в группе риска оказались небольшие районные центры, давно не проводившие реконцепцию. «В староформатных ТЦ снижение спроса уже не остановить, а на ту ставку, которая была бы для ретейлера приемлема, владельцы просто не могут пойти», – говорит директор по развитию сети магазинов парфюмерии и косметики «Рив Гош» Евгений Сапфиров. По его словам, в конце 2014 года компания покинула один из таких объектов у станции метро «Нарвская», сейчас рассматривает возможность уйти из еще одного ТЦ в центре города, если не удастся договориться с его собственниками.

В Colliers International прогнозируют, что петербургские ретейлеры будут переходить в качественные торговые центры, где арендная ставка стала более выгодна, а покупательский трафик упал не столь значительно.

Такого же мнения придерживаются крупные девелоперы. По словам коммерческого директора «Адаманта» Александра Москвитина, значительного роста вакантных площадей компания не наблюдает. «Незначительный отток одних арендаторов компенсируется другими компаниями, которые развиваются и занимают вакантные места в ТРК», – пояснил он. Размер скидок для арендаторов девелопер не комментирует, ссылаясь на то, что в каждом случае придерживается «индивидуального подхода».