Исчез инвесторский авантюризм

Идея создать управляющую компанию была ваша или кто–то из инвесторов  подсказал?

— Нет, инициатива была моя. А идею подсказал мой бывший одноклассник (ныне  заместитель в УК «СОЛО») Сергей Мазур.  После школы наши дороги разошлись. Он уехал в Израиль. Жил там, а бизнесом  (в сфере сельского хозяйства) занимался  под Воронежем.  Приехал как–то в 2007 году по делам в Петербург, разыскал меня и озвучил  идею компании, которая будет управлять недвижимостью так, как это делается в Израиле. А там к делу подходят серьезно: даже  охран ников бизнес–центра тренируют,  чтобы знали, куда бежать и что отключать, если трубу прорвало, и как эвакуировать людей в нештатной ситуации…

Почему одноклассник обратился  именно к вам?

— Я серьезно работаю на рынке недвижимости с 2001 года. Был финансовым директором ИСК «Ронис»: построил два  жилых дома на Васильевском острове  и ТК «Андреевский». В 2007 году стал гендиректором ЗАО «Синопская набережная» у братьев Зингаревичей. Тогда они собирались реализовывать большой проект комплексного развития территории между ул. Бакунина, Исполкомской ул. и набережной Невы. Но в итоге ограничились  строительством бизнес–центра «Синоп»,  и о дальнейших планах развития этого квартала я не знаю. Когда появилась идея собственной управляющей компании, я озвучил ее нескольким инвесторам, и они ее поддержали.

Ниша была свободна?

— Сама идея не была прорывом. Но в тот  момент она выстрелила. Было несколько  инвесторов (людей и организаций), и был  набор специалистов, которые обслуживали этих инвесторов, но не в рамках одной  компании, а через три фирмы. Функции  дублировались, а компании управлялись  разными директорами. Мы предложили оптимизировать структуру, объединив  функции и бюджеты в одних руках и добавив те позиции, которые до этого привлекались на аутсорсинге. В итоге мы сосредоточились на двух основных направлениях: управлении арендным бизнесом  и девелопменте. Сейчас, получая имущество в управление, мы не только полностью обслуживаем объект, но также привлекаем финансирование для его развития и ищем арендаторов. А в девелопменте у нас есть все, кроме собственной подрядной службы.  В управлении у «СОЛО» четыре проекта  и еще столько же — на стадии строительства.

Практически все ваши проекты находятся в центре города. Такова стратегия?

— Просто каждый должен заниматься своим делом. У нашей команды есть  навыки, необходимые для реализации  именно сложных проектов в центре. Мы  знаем правила и умеем по ним работать.  Проекты в центре требуют значительно  больше времени на согласования. В среднем на 6–9 месяцев при хорошем управлении. Но всем известны и проекты, замершие по тем или иным причинам.

С чего начали работать?

— Первым проектом «С ОЛО» в девелопменте было здание на  ул. Белоостровской, 6. Группа из трех инвесторов приобрела в 2008 году недострой. И из–за кризиса не ясно было,  что с ним делать. Мы предложили построить бизнес–центр с ярким дизайном,  что для этого депрессивного района было необычно. Смелый дизайн привлек арендаторов. Проект успешен.

Слышала, что вы продаете бизнес–центр на Московском пр., 94,  за 1 млрд рублей. Это так?

— Ну, это завышенные ожидания. Реальная цена для такого объекта — 600– 700 млн рублей. В миллиард не сильно  верю. Но если появится такой желающий,  сегодня же подпишу документы. Переговоров по объекту много, но такая сделка занимает несколько месяцев.

Кто зданием интересуется?

— Интересовался крупный финский торговый концерн — хотел сделать  там штаб–квартиру. Мы прорабатывали  сделку, но из–за санкций финны сильно  пострадали, и наш рынок теперь, видимо,  для них закрыт. Также интересуются крупные публичные и частные российские компании. Есть  лист заявок по продаже здания по частям.  Но этот вариант мы пока не рассматриваем, хотя и со счетов не сбрасываем.

На какой стадии проект элитного жилого дома на наб. Лейтенанта Шмидта, 21?

— В октябре закончим строить коробку. Проект сложный, но ничего непреодолимого там не было. Работая над проектом,  мы много сотрудничали с Советом  по культурному наследию. По графику закончим строительство в конце этого года,  а благоустройство — в мае 2015 года.

Много говорили о трещине, которая  пошла по фасаду соседнего дома  во время стройки…

- Ответственно заявляю — никакой трещины нет. Была трещина в штукатурке.  И та нашими усилиями ликвидирована.  Можно пойти и посмотреть.

Много квартир в доме уже продано?

— Четверть. Многие ходят, смотрят.  Но людей с деньгами, как правило,  не припекает вопрос срочности покупки. Гораздо важнее уверенность в том,  что они получат то, что нужно. Поэтому они готовы купить позже и дороже,  увидев товар лицом. В противном случае просят удивить их ценой. Но было бы  обидно распродать все, включая видовые  апартаменты, сейчас. Поэтому мы подняли цены до уровня, который позволит  нам уверенно продавать квартиры на финальной стадии. Инвестиционных сделок  в этом объекте нет. Большая часть покупает для себя.

А что с проектом бизнес–центра  на Большой Морской ул., 51? Минувшей весной была информация,  что власти города у вас его забирают.

— Инвестиционный договор пока не расторгнут. Но если честно, у нас нет интереса к этому проекту. Если он не будет реализован в том виде, в каком был согласован — и по площади, и по организации  пространства, — он в текущей экономике  не привлечет инвесторов. А значит, заниматься им — только деньги и время терять. Так что, скорее всего, мы оттуда уйдем.

При новой власти правила работы  на строительном рынке, в том числе  в центре города, сильно изменились.  Стало ли вам сложнее работать?

— Стройку в центре города всегда воспринимают как проблему. Почему–то забывая, что там находится огромное число домов в плачевном состоянии, которые  нужно приводить в порядок. Но для того чтобы объект стал интересным для бизнеса, нужно что–то с ним сделать. Просто разобрать и собрать такой же — никто  не захочет. Но не хватает свободы для работы с этими пространствами. Хотя наши архитектурные мастерские обладают большим опытом и предлагают интересные решения. Но для их воплощения  нужно менять отношение к проблеме.  И не запрещать то, что разрешено. Просто  на потребу публике.

Вы про активность градозащитников?  

— Постоянно с ней сталкиваюсь. Среди  них есть, конечно, люди, желающие что– то реально улучшить в городе. Но есть  и те, кто просто себя рекламирует. Неприятно, когда это выливается в откровенное  вранье.

А каких изменений в правилах застройки центра вы ждете от власти?

— Проекты в центре штучные. Системности в их реализации быть не может, даже в вопросах инфраструктуры. Каждый  нуждается в индивидуальном подходе. Но хотелось бы, чтобы чиновникам на местах было легко согласовать проекты, не боясь негативных последствий. Отказ по любому поводу у нас не наказывается. Поэтому многие предпочитают отказать не разобравшись. Но это не должно быть общей практикой. Накопится отложенный спрос, накопятся проблемы.  И решения будут приняты.

Много ли сейчас инвесторов на рынке?

— Раньше инвесторы легко шли на риск  и делали покупки впрок. Но сейчас покупать впрок проект за несколько миллионов долларов, чтобы заняться им когда–нибудь потом, никто не желает. Это могут себе позволить только крупные компании. В числе наших инвесторов таких  нет. Мы работаем в основном с частным  капиталом.

Вы заметили изменения в настроениях инвесторов?

— Они тянутся к более коротким  проектам: в коммерческой недвижимости срок реализации должен быть 5–7 лет,  в жилье — 1–2 года. Склонность к рискам  сведена до минимума. Поэтому многие  люди покупают объекты не на стадии бумаги или котлована, как раньше, а попозже. Так надежней.

Инвесторы отдают предпочтение  жильюили коммерческим объектам?

— Каждому свое. Решение принимают  исходя из ликвидности объекта, а она зависит не только от сегмента, но и от места, качества, других нюансов. Проектов  как в 2004–2005 годах, когда все покупалось со словами «пусть будет — оно все  равно вырастет в цене в 2–3 раза», уже  нет. Ушел инвесторский авантюризм. Остался трезвый расчет. Принимая решение, инвесторы больше слушают финансистов, проверяют адекватность бизнес–планов.

Люди с деньгами по–прежнему готовы вкладывать в Петербург или все чаще смотрят на Запад?

— Об их планах инвестировать за границей я не знаю. Но у многих действительно есть капиталы в рублях. А у рубля нет ни малейшего шанса начать дорожать в ближайшее время. Так что рублевые инвесторы ищут возможность вложить средства здесь и заработать. Такие  настроения прослеживаются.

Ваш прогноз изменения ситуации  на рынке недвижимости до конца года?

— Если будет резкий скачок курса доллара, то возможен рост цен на недвижимость примерно на 10 %. Падение цен  при сегодняшней экономической и политической ситуации исключено.

Олег, вашу компанию часто связывают с семьей экс–вице–губернатора Юрия Молчанова. Можете прокомментировать эту связь?

— Да, путаницы много. Хотя точки над i  расставить очень просто. Часть юридических лиц «СОЛО» создана Юрием Молчановым, еще в нескольких у него есть доля.  Он никогда не скрывал этот бизнес, декларировал. Но группу компаний «СОЛО»  он никогда не учреждал и никогда здесь  не работал. Напрямую с ним наш холдинг никак не аффилирован. Но в четырех проектах «СОЛО», которые хорошо известны на рынке (бизнес–центры «Елизаветинский» и на Московском пр., 94, Лиговском пр., 6, а также жилой дом на наб.  Лейтенанта Шмидта), у него есть доли.  Он — их инвестор.

Если посмотреть на портфель «СОЛО»  в совокупности, то какова доля семьи  Молчанова в ваших проектах?

— Я думаю, 35 %. Но он нигде не выступает единственным инвестором и двигателем. Это всегда история партнерства.  Так комфортней и для него, и для нашей  управляющей компании. Если управляющая компания — это домашний офис  одного из партнеров, обычно такое партнерство не складывается. Ведь у всех разные правила игры. У нас этого нет в принципе.

Но вы же тоже соинвестор в некоторых проектах «СОЛО»…

— В некоторых — да. Но мои проценты  скромны. И голос не является решающим.  Моя задача — сделать процесс управления проектами максимально эффективным и прозрачным.

А то, что я вкладываю свои деньги  и рискую наравне со всеми, — дополнительный сигнал партнерам о надежности  предприятия.