Без науки и техники

Активное освоение бывших промышленных зданий и НИИ пришлось на постперестроечный период, когда большая часть производств стала экономически неэффективной. Тогда здания в основном приспосабливались под офисы невысокого качества  силами собственников предприятий. В середине 2000–х в объектах с выгодным  расположением начался активный редевелопмент в бизнес–центры различного класса. В основном реконструируются корпуса: сохраняется внешний каркас здания, а внутренний адаптируется под офисную планировку.

Среди наиболее крупных проектов реконструкции под качественные офисные центры генеральный директор East  Real Альберт Харченко выделяет такие объекты, как БЦ «Линкор» — бывшее главное здание НПО  «Дальняя связь», БЦ «Сити Центр» — одно из зданий завода «Вибратор», БЦ «Дженсен Хаус» — бывшая фабрика «Невские берега», БЦ «Акватория» — головное здание  проектного научно–исследовательского  института №5, БЦ «Ткачи» — здание бывшей прядильно–ткацкой фабрики им. Петра Анисимова. Он отмечает, что большая  часть бизнес–центров сети «Сенатор» появилась в результате реконструкции зданий бывших промышленных цехов.

Генеральный директор Surveyour International Group Арсен Келеменян считает крупнейшим и наиболее ярким с архитектурной и технологической точки зрения проектом бизнес– парк «Полюстрово», построенный  на территории механического завода АО «Промет» (Завод «Россия»), который  включает четыре бизнес– центра («Бенуа», «Лето»,  «Осень» и «Зима»), офисные  здания на базе исторических по строек, а также развитую сопутствующую инфраструктуру.

Из совсем недавних проектов руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP ParibasReal Estate Алексей Гулевский называет БЦ «Виктория Плаза» (бывшее здание НИИ «Электронстандарт») на пл. Победы. Реконструкцию здания осуществила компания «Адамант»  в 2013 году, в результате чего классность объекта повысилась с класса С  до класса B.

«Класс офисных центров,  создаваемых на подобных  объектах, совершенно различный», — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg  Игорь Кокорев. Если здание просто приспосабливается под деловую функцию, то говорить о классе выше,  чем С, не приходится. Это,  как правило, устаревшие  здания, предлагающие помещения не самого высокого качества.

«Если запускается процесс реконструкции, то все  зависит от местоположения, — отмечает Арсен Келеменян. — Если оно удачное, это отражается на стоимости участка, а значит,  целесообразно создавать  бизнес–центр класса А. Ярким примером является  бизнес–центр «Лангензипен», созданный на основе  железобетонного цеха завода «Знамя труда». Если локация менее перспективна, то это деловые комплексы класса B.  «Проводить комплексную  реконструкцию здания  под объект класса С экономически нецелесообразно», — считает Арсен Келеменян.

Стоимость редевелопмента колеблется достаточно сильно и зависит  от класса вредности предприятия, технологического процесса его работы и т. д. По словам Альберта  Харченко, в среднем инвестиции составляют $ 1200– 1500 на 1 м2, но объем вложений может быть и ниже  в случае применения креативных решений, например использования существующей отделки «старых» помещений.

Большинство зданий заводов в Петербурге являются памятниками промышленной архитектуры XX века. «Потеряв их, город лишит себя уникального ресурса, отражающего его  идентичность», — говорит  Арсен Келеменян. Реновация под общественно–деловую функцию позволит  сохранить эти объекты, существенно повысив капитализацию территории. При этом, как отмечает Алексей Гулевский, экономически более выгодным  является редевелопмент территории под жилье. Оно окупается за 5 лет, в то время как офисные проекты — за 6–8 лет. Но если  во круг нет сложившейся застройки, то строить деловые здания более логично, чем жилые.