Уход бизнеса на периферию

Участники рынка качественной  офисной недвижимости, собравшиеся на круглый стол в редакции «Делового Петербурга», обсудили перспективы петербургского рынка  бизнес–центров класса А. Мнения разделились, но в меньшинстве оказались оптимисты.

ОЛЬГА ПОНОМАРЕВА, вице-президент ГК Leorsa.

Сейчас некое затишье, особенно со стороны иностранных компаний, я думаю, всем  понятно почему. Понятно, что затишье  временное. Вопрос только, сколько оно  продлится. Все зависит от геополитики.  Но нам кажется, что ближе к новому году активность возрастет. Уже есть определенная тенденция к смягчению формулировок. Понятно, что конфронтация более  или менее затихает. Стороны переключаются на новые конфликты, подальше  от нас. Поэтому мы считаем, что те,  кто сейчас смотрят, выбирают и принимают решение об аренде бизнес–центров,  ждут окончательного утверждения от головного руководства западных компаний.  У нас таких арендаторов несколько, надеемся, до конца года решение будет принято и сделки будут закрыты.

ВЛАДИСЛАВ ФАДЕЕВ, заместитель директора, руководитель отдела  исследований Jones Lang LaSalle в СПб и Киеве. 

Я менее оптимистичен. Международные  компании откладывают решения, по крайней мере до конца года. Это просто поголовное явление. Если раньше казалось,  что это откладывание решения до конца года, а в конце года примем, то сейчас  кажется, что это откладывание решений  до конца года, а там посмотрим и подумаем, не отложить ли еще? В настоящий  момент неопределенность, конечно, полная. И ситуация пока только ухудшается.  С каждым днем, чем дальше — тем хуже,  и перспективы с каждым днем становятся все менее позитивными.

Это касается целиком России. Но в Петербурге есть второй негативный фактор.  На мой взгляд, в городе мало что развивается. Последние 2–3 года администрацией  города подчеркивалось, что промышленность и порт — это ключевые факторы  для Петербурга. Но в перспективе ни порт,  ни промышленность не будут драйверами роста. Уже сейчас многие портовые  компании в лучшем случае вынуждены перестраивать свою работу, в худшем случае закрываться или сокращаться. Промышленность уже по итогам первого полугодия минус 7–8 %. Петербург, как мне  кажется, имеет хороший потенциал, прежде всего интеллектуальный. Это человеческий капитал, который в городе есть. И если развивать человеческий капитал,  то офисы класса А — это необходимый инструментарий, чтобы эффективность  труда росла. Но пока внешний фактор ограничил оптимизм.

НИКОЛАЙ ВЕЧЕР, вице-президент GVA Sawyer, директор филиала в Санкт-Петербурге.

Моя пессимистическая оценка связана  с общим прогнозом дальнейшего экономического развития страны, поскольку  мы наблюдаем усиление концентрации  капитала в Москве. Соответственно, отток капитала из Петербурга и регионов.  Если лет десять назад объем капитала  в Москве оценивался примерно в 80–82 %  от общего по России, то сейчас все 90 %.  И, соответственно, концентрация капитала с одной стороны, а с другой стороны укрупнение бизнеса переходят в формат государственно–монополистический.  Это приводит к тому, что средний и мелкий бизнес становится либо сервисным,  как бы облепляя гигантские полугосударственные корпорации, либо умирает. Соответственно, существующие форматы офисов во многом сориентированы на мелкий и средний бизнес. Потребность в больших офисах, которых в нашем  городе как раз и не хватает, не очевидна. Хотя одной из причин критики офисного рынка Петербурга был, по крайней  мере 5–6 лет назад, вопрос, почему сюда не едут крупные компании — потому  что некуда садиться.

Все, кто здесь останется, — это либо какие–то филиалы московских крупных корпораций, либо те компании, которые обслуживают эти филиалы. Соответствен но,  конечно, они будут богатеть и садиться  только в класс А. Классы С и D становятся  неинтересными. И компаний такого рода  будет все меньше, которые живут в этих  классах. Поэтому я думаю, что только у Акласса есть определенные, не очень, правда, радужные, но перспективы.

МАРИНА ПУЗАНОВА, руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург».

Класс А — это прежде всего качественные  здания со всеми удобствами для арендаторов. Конечно, качественное стоит дороже. А вот вопрос цены — это как раз уже вопрос общеэкономической ситуации и стоимости строительства. В нашем городе строительство бизнес–центров класса А и вообще любых бизнес–центров  в данный момент — это очень дорогое  удовольствие. Проектного финансирования на бизнес–центры у нас нет. Последний успешный проект — Eightedges. И отсюда те сложности, которые возникают  сейчас у класса А с заполняемостью и дороговизной. По низким арендным ставкам заполняться они не могут, потому что окупаемости не будет. Дешевле постро ить это невозможно в нынешних реалиях. Но тем не менее проекты такие  есть. И надо поставить памятник тем девелоперам, которые не боятся и делают  это. Вообще Петербург достоин иметь  у себя качественную недвижимость. Сейчас бизнес–центры класса А — это всего  лишь треть от более–менее качественных  проектов. Основная масса наших компаний, государственных и частных, все равно до сих пор сидит в классе С. С нашей  точки зрения, это перспектива для развития более качественной недвижимости — переселение из класса С в более достойные здания. Перспективы возведения в Петербурге высококачественной недвижимости есть. Но темпы, конечно, будут  зависеть от общей экономической ситуации в стране.

КОНСТАНТИН МЕРКЕЛЬ, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers international.

У класса А в Петербурге есть и будут перспективы для дальнейшего роста. В настоящий момент в Петербурге уже сформировалась — ну, наверное, как и во всей  стране — некая экономическая база  для того, чтобы развивались в том числе  и российские компании. Мы уже меньше  оглядываемся на иностранные фирмы.  И как раз в процентном соотношении российские компании сейчас более активны.  У отечественных предприятий достаточно и финансовых возможностей, и стратегических планов для того, чтобы развиваться, в Петербурге в том числе.

Геополитические риски будут всегда. Десять лет назад был Ирак, потом была Сирия, потом была Япония. А караван идет. Он не остановится. Кто–то с каравана уходит. Отвалился один, отвалился другой.  Есть компании, которые пришли сюда  надолго, и плевать они хотели на санкции. Они развивают совместные предприятия. Они развивают промышленность.  И вот, наверное, на них нужно ориентироваться. У них российский менеджмент, россий ский менталитет. Они имеют западноевропейские корни, но тем не менее они понимают реалии того, что развиваются в России. В той России, которая есть сейчас. Мы готовы у них учиться, но мы не гото вы слепо копировать то,  что они нам предлагают. Да, есть определенная настороженность по поводу того,  как будет дальше развиваться рынок. Но  тем не менее компании открывают новые  офисы, строятся новые заводы, появляются рабочие места. И это будет продолжаться.

ВЕРА БОЙКОВА, руководитель отдела по работе с клиентами  компании ASTERA.

Предложение идет от спроса все–таки.  Спрос сегодня в Петербурге сконцентрирован в основном в Московском, Центральном и Петроградском районах. Но, соответственно, если мы смотрим предложения по всем этим районам, то везде  во всех этих районах есть класс А. Соответственно, присутствует вакансия в достаточно большом объеме и достаточно  разнообразная. С точки зрения потенциального арендатора, в принципе, есть достаточно большой выбор. Но и клиентов на класс А много. Но действительноли  они готовы не просто смотреть этот класс,  а его арендовать? Перспективы у класса  А есть однозначно.

АЛЕНА БЕРДИГАН, старший консультант отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE.

По нашим данным, до конца 2016 года  должно быть введено порядка 330 тыс. м2 только класса А. Безусловно, согласна,  что перспективы у класса А есть и будут,  судя по той динамике, которая присутствует, если отмести в сторону геополитику. Хочется верить и надеяться, что это  в скором времени прекратится. Также  можно ссылаться на статистику по поводу сделок в этом году. В первом полугодии, по данным нашего аналитического  отдела, в классе А было совершенно 42 %  сделок, а в классе В 58 %. Да, конечно, перспективы есть. Объекты будут вводиться,  если, конечно, вообще ничего криминального не случится.

АРТУР БУРЛАКОВ, специалист по недвижимости ГК «Экотон».

Статистика «Экотона» показывает,  что на протяжении последних месяцев количество обращений не изменилось. Востребованность готовых офисных помещений класса А не изменилась. Но я занимаюсь продажей в том числе земельных  участков, которые могут быть использованы с этой целью, вот в этом соглашусь со всеми, что количество и вообще интерес к этим объектам резко снизился.

ЮЛИЯ СЕРЕБРЯКОВА, директор по продажам коммерческой недвижимости ЗАО «М» («Невская Ратуша»)

Сегодня рынок арендатора на 100%. Сегодня большая конкуренция и достаточно много класса А. Есть и арендаторы. Но  если говорить о том, что клиент сегодня  готов платить ту цену финансовой модели, которая была на ура еще несколько  лет тому назад при определенной политической и экономической ситуации, —  это не так. Сегодня клиент ориентирован  на какую–то свою цену за хорошее качество. И вот эту цену кто вперед дал, того  и победа в классе А.

ДМИТРИЙ ЗОЛИН, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор».

Никогда не понимал компаний, которые в Петербурге пытаются реализовывать амбициозные проекты. Объясню. Я в Москве прожил 1,5 года и в Петербурге много  уже лет. Петербург никогда не стремился и не хотел выпятить грудь, навесить  много орденов, погоны, флаг в руки взять  и оплачивать свиту из ста человек, которая идет за тобой. Здесь все–таки люди  такие, более медленные. Даже ритм шага  москвича и петербуржца отличается в разы. В Москве собрались все, кому хочется  большого движения, скорости, быстрых  взлетов, быстрых падений. Поэтому здесь  класс А с излишками, ну или скажем так,  класс А чуть несколько выше, чем тот минимум, который ему необходим, он имеет определенные, ну, не то что проблемы,  он имеет определенные сложности заполнения. Потому что петербургские компании, которых здесь, наверное, 95 %, не любят переплачивать. Не то что не любят,  они вообще этого не понимают.  

Наше кредо, я имею в виду питерского  бизнеса, — это зайти в автосалон и сказать: так, эта машина стоит 3 млн, вот два  с половиной, и я ее забираю. То же самое,  в принципе, последние несколько лет  на офисном рынке. Люди хотят получить  хороший качественный сервис за разумные деньги. Класс А нужен бизнесу как функция. Мы  все живем, мы все растем. Точно так же и офисное пространство не стоит на месте. Оно развивается, приходят новые технологии. И, конечно, А–класс будет развиваться. Какими темпами он будет развиваться — это зависит исключительно  от общеэкономического развития России.  Если мы в течение 3 лет увидим стагнацию экономики, о росте рынка офисной недвижимости говорить не приходится. Нужно будет думать, как оптимизироваться, как работать с клиентами,  ставки, может быть, даже вниз пойдут.  То есть всякое может быть.  

Но, если чест но, я не очень верю в то,  что российская экономика в ближайшие  3 года будет показывать прямые убытки.  Поэтому в целом надо сказать, что офисный сегмент и А–класс, как его, наверное, самый правильный и яркий представитель, будут расти, двигаться в сторону  крупных европейских городов. Горизонты А–класса неизмеримы. Но для этого надо,  чтобы было на чем людям делать деньги. То есть если нас дальше начнут всех  сгибать в бараний рог и малый и средний  бизнес убивать, развивая только госкорпорации, ну какой там А–класс.

Как должен развиваться в Петербурге класс А?

АЛЕНА БЕРДИГАН

Реконцепт и реконструкция существующих объектов в Петербурге будут продолжаться. Несмотря на то что развиваются  такие территории, как аэропорт. Там строятся новые хорошие объекты с нуля. Но спрос на центр всегда был, есть и будет. Арендаторы очень любят Центральный район. Никак не могут привыкнуть  к мысли, что можно ездить и на метро,  надо обязательно в центр и на машине. Большинство арендаторов спят и видят  офисы на Невском пр.

ВЕРА БОЙКОВА

Для Питера характерна реконструкция.  Есть промзоны, которые находятся даже  в центральной части города, это касается, например, Адмиралтейского района, которые принимают или приняли уже решение о том, что они будут позиционировать себя либо многофункциональными  центрами, либо, соответственно, офисными площадками.

КОНСТАНТИН МЕРКЕЛЬ

В одном из предвыборных обещаний нашего губернатора была серьезная заявка  о том, что он собирается сделать платным  въезд в центр города. Если это не останется обещанием, неизбежен уход бизнеса  из центра города на периферию. Например, Московский пр. и его окрестности сейчас активно развиваются. Соответственно, это внесет серьезные коррективы. В центре, наверное, тоже будут строиться и развиваться. А если будет такое искусственное ограничение на въезд  транспорта, соответственно, те же девелоперы пойдут за спросом. А спрос сместится от центра на ближайшую периферию.

МАРИНА ПУЗАНОВА

Петербург большой. Где–то оптимальнее  реконструкция. Действительно, центр города — он не резиновый. Просто нет возможности строить. И если нет ГИОПа, наверное, действительно будет дешевле.  С ГИОПом все превращается в безумные  деньги. Есть примеры на рынке, когда реконструкция ничем хорошим не завершилась. Проекты были возвращены городу. Хотя хорошие были задумки, и здания бы спасли. Но это все очень дорого  стоит и нецелесообразно с экономической  точки зрения. Вот не знаю, что уж тут выигрывает ГИОП? И кто будет потом эти  здания воссоздавать? И есть ли у города  на это деньги? Но бизнесу становится невыгодно. Но без строгого ГИОПа реконструкция имеет право на жизнь. Есть хорошие примеры. Есть даже архитекторы,  которые умеют делать прекрасные проекты и приспосабливать здания, с интересными и с нестандартными решениями.  Арендаторы это ценят. Даже любят.

НИКОЛАЙ ВЕЧЕР

Реконцепция или реконструкция во многом привлекательны именно с точки зрения пласта времени. Прокалываем время, и на этом можно сыграть очень хорошо на арендных ставках, и эти примеры  работают. Особенно зарубежные примеры  впечатляющие. Что касается нового строительства, там все хорошо, по идее, с точки  зрения кажущихся возможностей.Однако,  это все сплошная болтовня, и фактически  там ничего не происходит, предприятия,  которые занимают неплохие места, никак  невозможно выкурить. И второе — если  участок земли освобождается, любой инвестор в первую очередь на таком участке  земли начинает делать жилье. Жилье гораздо более выгодно.

ВЛАДИСЛАВ ФАДЕЕВ

Будь у девелопера возможность выбора между снести и построить, не было  бы ограничений, снесли бы, однозначно.  Еще второй момент. Мы недавно считали долю реконструированных и новых  зданий в вводе. В среднем по классу  А и В. Вначале у нас была исключительно  реконструкция. Затем доля реконструкции начала потихоньку снижаться. Новое  строительство — расти. Пересеклись они  в 2008 году. То есть в 2008 году уже нового строительства было больше. Сейчас устойчиво вышло на уровень примерно 25– 30 % реконструированных зданий в вводе  по метражу.