Непоколебимая вера

Кластер Пулково — первая деловая зона, своим существованием доказывающая возможность успешного девелопмента офисов в непрестижном районе с транспортными проблемами. Несмотря на пробки  и перегруженность общественного транспорта, наиболее престижными считаются  офисные здания, расположенные в центре города. Арендаторы чаще всего отдают предпочтение Центральному, Петроградскому и Московскому районам. Впрочем, по наблюдениям директора по продажам и маркетингу EKE Group  Ирины Зеренковой, в Московском районе  от переизбытка предложения уже начинает ощущаться снижение спроса. Чего  не скажешь о зоне Пулково, расположенной в самой удаленной от центра города  части этого района.

По данным компании East Real, в 2013 году 30 % общего офисных площадей в Петербурге было введено именно в Пулково. Здесь сегодня расположены 10 крупных бизнес–центров классов А и В, общая  арендопригодная площадь которых превышает 150 тыс. м2. У девелоперов район  Пулково популярен благодаря активно ведущейся в Московском районе застройке  и удобным подъездным путям. Неудобство вызывает разве что отсутствие станции метро поблизости. Этот недостаток  отчасти компенсируется шаттлами, курсирующими между ближайшим метро  и аэропортом.

По мнению руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Гулевского, деловая зона в районе аэропорта Пулково является одним из драйверов спроса на офисы в Москов ском  районе. «Спрос на офисы в Пулково высокий, — говорит Алексей Гулевский.  — Средний уровень вакансии в бизнес–центрах составляет 5–7 %. Для объектов класса А это очень немного».

Эксперты объясняют успех зоны Пулково высоким качеством новых проектов, близостью к аэропорту и основным транспортным магистралям города: КАД, Пулковскому шоссе, Западному скоростному диаметру и Московскому пр. «Если в начале формирования делового кластера собственники в борьбе за клиента шли на уступки и предоставляли арендаторам различные бонусы в виде дополнительных скидок на аренду, парковочных мест и т. п., то сегодня в основном конкурируют  за счет высокого качества  объектов, — считает коммерческий директор компании East Real Иван Починщиков. — Арендные  ставки в Пулково сегодня  соответствуют среднерыночным».

Многочисленные арендаторы и развитие близлежащих территорий стимулируют дальнейшее развитие кластера. «Практически все еще недавно свободные площади в зоне Пулково заняли структуры «Газпрома»  и его партнеры, — говорит  Ирина Зеренкова. — Спрос  при этом возрастает с каждым днем. Пулково сегодня одна из самых перспективных деловых зон Петербурга, и мы уверены, что с каждым годом она будет становиться все более популярной и востребованной среди арендаторов».

Сегодня в Пулково есть как проекты  в стадии строительства, например вторая очередь «Аэропорт Сити» и третья — «Технополиса», так и ранее заявленные, которые еще не перешли в стадию активного  развития. Кроме высококлассных бизнес– центров здесь будут построены гостиницы и дополнительные объекты деловой инфраструктуры. По данным руководителя отдела по работе с собственниками офисных помещений компании  JLL в Санкт–Петербурге Лилии Еременко,  до конца 2016 года здесь к вводу заявлено  еще 29,5 тыс. м2  офисов класса А.

Развитие перспективной территории велось бы активнее, если бы была ясность в решении транспортной проблемы.  Несмотря на заявленные проекты, эксперты считают, что освоение этого делового района уже сдерживается не самой  лучшей транспортной доступностью. «Ключевым вопросом для Южного направления, который никак не могут решить власти города, является транспортный, — говорит директор департамента брокериджа NAI  Becar в Санкт–Петербурге Михаил Рожко. — Без понимания того, как и когда он будет решен,  сложно дать оценку дальнейшего развития деловой зоны  в районе аэропорта». Пропускная способность автомагистралей  сильно снижается, особенно в часы пик. А инфраструктуры общественного транспорта еще не коснулись позитивные и необходимые преобразования. Тем не менее вера в Пулково непоколебима. «В краткосрочной перспективе больший потенциал развития имеет деловая зона вдоль Московского пр., потому что она  удобнее с точки зрения  транспортной доступности и к тому же земельные  участки под строительство  объектов там подготовлены с учетом всех основных инженерно–технических параметров, — уверена  Лилия Еременко. — Однако в долгосрочной перспективе, наверняка, будущее  за Пулково. Но при условии, что в районе будет значительно улучшена транспортная инфраструктура»