Высота сегодня и завтра

В Петербурге нет зданий высотой более 40 этажей (150 м), которые во всем мире называют небоскребами. Высотными в нашем  городе считаются здания высотой более  25 этажей (90 м). Бизнес–центров среди  них только два. Это «Лидер Тауэр» на пл.  Конституции (140 м) и «Атлантик Сити»  на ул. Савушкина (105 м). Еще два бизнес– центра — «Санкт–Петербург Плаза» и «Ресо» — имеют 21 этаж (80 м). Остальные —  ниже.

Повысить планку обещает строительная  компания «С. Э. Р.», которая в 2017 году введет в строй на Поклонной горе комплекс  из апартаментов и офисов Ingria Tower высотой 165 м. А абсолютный рекорд высоты обещают установить в 2018 году структуры «Газпрома», построив «Лахта Центр»  в Приморском районе. Высота этого комплекса превысит 450 м.

Эксперты отмечают, что большинство  высотных бизнес–центров заявлено в Приморском, Московском, Красногвардейском и Василеостровском районах (намывные территории), где есть участки под такие стройки и нет жестких ограничений  по высотности застройки, характерных  для центра города. Но деловая активность  традиционно тяготеет именно к историческому центру.

Спрос на офисы последних этажей не очевиден. В этом кроется одна из причин, по которой высотные бизнес–центры в нашем городе строят неактивно. «Запросы на высоту от арендаторов единичны. Так что строительство  высотных зданий не рыночная необходимость, а,  скорее, амбиции застройщиков», — говорит вице–президент по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН» Екатерина  Лапина. «В заявках арендаторов запрос на панорамный вид из офиса встречается. Но это не принципиальное требование. Гораздо важнее месторасположение здания. А поскольку небоскребы из–за жестких градостроительных требований можно строить только на периферии, в числе арендаторов их помещений, даже видовых, никогда не будет компаний, для которых принципиально размещение в центре города. А таких немало», — добавляет руководитель  отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге  Лилия Еременко. «Важнее вида из окна для арендаторов такие характеристики здания, как инженерия,  парковка, отделка и даже  высота потолков», — согласна вица–президент ГК  Leorsa, инвестор бизнес–центра Eightedges Ольга  Пономарева.

Офисы на верхних этажах обычно выбирают компании, для бизнеса которых важны красивые панорамы, например рестораны (они занимают последние этажи БЦ Leader Tower  и БЦ River House), а также фирмы, для которых офис  на высоте — имиджевая  фишка. «Чаще других верхние этажи бизнес–центров арендуют IT–компании и банковские структуры», — констатирует руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA  Вера Бойкова. «Желание  сесть повыше может быть продиктовано как личными предпочтениями людей, которые принимают окончательное решение об аренде офиса, так  и стремлением компании  «получить лучший вид», — говорит руководитель отдела исследований Colliers  International в Санкт–Петербурге Вероника Лежнева. По ее данным, бывают случаи, когда самые видовые этажи сдаются в аренду первыми. «Но обычно  собственники здания придерживают верхние этажи до ввода объекта в эксплуатацию в надежде потом сдать их по еще более  высокой цене. Что оправданно. Разница в ставках  на старте и финише составляет порядка 10 %», — говорит Вероника Лежнева.

Западный опыт свидетельствует о том, что арендная ставка на офисы может повышаться на 5 % каждые пять этажей. «Разница  между 10–м и 40–м этажами одного и того же высотного бизнес–центра в Нью–Йорке при прочих равных  может достигать 30–35 %»,  — говорит Вероника Лежнева.

В Петербурге, по данным Colliers International, разница в арендных ставках между первыми и последними этажами одного и того же бизнес–центра  достигает максимум 25 %,  а в среднем по рынку составляет около 15 %.

«Какого–то конкретного этажа, после которого начинается рост ставок, нет. Многое определяется окружающей застройкой и тем, с какого вообще этажа в данном конкретном бизнес–центре начинаются красивые виды», — говорит Вероника Лежнева. Высотность здания  влияет на ставки не только в случае с небоскребами, но и в случае объектов среднего размера при условии их удачного расположения, особенно если есть вид на воду. Одним из примеров может служить  БЦ Sinop (9 этажей) на берегу Невы.

«Ставки на помещения последних этажей там на 15 % выше, чем на остальные», — говорит координатор отдела офисной  недвижимости компании  Maris в ассоциации с CBRE  Светлана Мовчан. Эксперты подсчитали, что ставки в офисных зданиях Петербурга с хорошей локацией увеличиваются начиная  с шестого–седьмого этажа.  «А в зданиях со скромными  видовыми характеристиками — только с 11–12–го этажа», — говорит коммерческий директор «Центр Согласований» Ольга Морозова.

Далеко не во всех петербургских бизнес–центрах  арендная ставка меняется в зависимости от этажа. «В 90 % бизнес–центров Петербурга, не имеющих видовых характеристик, арендные ставки вообще не зависят от этажа.  И, на мой взгляд, было бы  правильно даже понижать  арендные ставки с каждым этажом в зданиях, где нет  лифта. Правда, их немного:  2–3 % от общего предложения в городе», — заключила Вера Бойкова из Astera. «И в ближайшей перспективе нет оснований ожидать появления большого числа новых высотных  офисов, поскольку целесообразность таких проектов  не очевидна. Возможно, ситуация изменится с появлением регламента высотных кластеров в Петербурге, который сейчас обсуждают. Но пока Петербург  к созданию собственного сити не готов», — заключила директор ГК «Балтийский монолит» Светлана  Петрова.