Скидки под виадуком

До конца года ГК «О’кей», которая управляет федеральной розничной сетью магазинов, завершит реконцепцию своего девелоперского проекта — ТРК «Подсолнух» на ул. Савушкина и откроет вместо него аутлет–центр Villa. «Состав арендаторов сменится на 90 %, в торговом комплексе общей площадью 35 тыс. м2  будут  представлены бренды с дисконтом от 30 %  до 70 %», — сообщил Денис Радзимовский,  генеральный директор EsTy, который управляет реконцепцией комплекса.

В числе арендаторов сохранятся основные якоря — гипермаркет «О’кей» площадью 16 тыс. м2, «Спортмастер» площадью почти 5 тыс. м2, Fitness House (2,1 тыс. м2 )  и детский парк «Трали–Вали» (1,5 тыс, м2 ). «Ставки аренды для новых арендаторов  комплекса будут на 20–30 % ниже рыночных, плюс процент от оборота», — говорит Денис Радзимовский. Среднерыночная ставка аренды в качественном торговом комплексе для ретейлеров сейчас составляет около 20 тыс. рублей за 1 м2  в год, по данным Colliers Int.  в Петербурге.

«После ремонта, который уже начат, площадь не изменится, будет обновлен дизайн комплекса, инвестиции составляют 150 млн рублей», — говорит Александр Лапин, директор по управлению объектами недвижимости ГК «О’кей». Планируемый срок окупаемости — 3 года. Это довольно большая сумма для такого объема работ, но окупить ее можно и быстрее,  говорят эксперты.

Реконцепция «Подсолнуха» — вынужденный шаг. «Если бы не существующая транспортная ситуация, мы бы не решились  на смену профиля торгового центра», — признается Александр Лапин. Позиции ТРК «Подсолнух»,  открытого еще в 2004 году,  существенно пошатнулись  2 года назад, когда началась  реконструкция транспортного узла на пересечении  ул. Савушкина и Планерной ул. Схемы движения  на этом участке постоянно  менялись, что отпугивало  потенциальных покупателей, а после завершения реализации развязки «Подсолнух» оказался вообще почти отрезан от трафика. Так,  по данным компании, трафик гипермаркета сократился на 20 %. Вдобавок гипермаркет «О’кей» пострадал от возгорания  в июле 2013 года. Тогда компания провела  его полную реконструкцию.

Чтобы повысить доходность объекта,  которая сейчас отрицательная, ГК «О’кей» приняла решение отказаться от работы с импульсным покупательским потоком  и сконцентрироваться на аудитории, которая готова целенаправленно посещать отдаленный комплекс. Если проект окажется успешным, то в следующем году может  появиться вторая очередь комплекса —  в здании соседнего ТЦ BRAND HOUSE, с владельцем которого сейчас «О’кей» ведет переговоры. «Наш магазин в дисконт– центре «Румба» показывает хорошие результаты, поэтому мы готовы открывать дисконтные магазины в аутлет–центре Villa, но договор пока не подписан, — говорит Андрей Авдонкин, генеральный директор Gant. — Опасения вызывает транспортная доступность комплекса, мы по ка  не понимаем, кто будет заходить сюда».

Идея привлечь целевой поток и за счет этого решить проблему с доступностью здравая, и выбор формата для этой цели оправдан, но классический аутлет «О’кей» вряд ли откроет, говорят эксперты. «Канон  аутлета — комплекс на выезде или за чертой города, в ассортименте которого остатки фабрик, а также популярные коллекции прошлых лет», —  говорит Дмитрий Бердиган, директор по развитию  «АйБи Груп» (управляет  дисконт–центром «Румба»).  По его словам, в обновленном «Подсолнухе», вероятно, будут продаваться остатки со всех магазинов города, что сделает его классическим дисконт–центром, не первым в своем  сегменте.

«Хороший дисконт–центр,  безусловно, нужен на севере города, но в этом месте у проекта могут быть проблемы с набором арендаторов», — говорит эксперт. Он объясняет, что из–за тесного соседства c классическими торговыми комплексами дисконтные магазины будут отъедать долю рынка у своих же брендов. Напомним, что за последние годы было анонсировано строительство двух аутлетов в Петербурге: девелопер Hines планировал по строить на Пулковском шоссе аутлет площадью 30–40 тыс. м2,  FASHION HOUSE Group планировал строить аутлет– центр на Таллинском шоссе, но оба пока не готовы.