Работа над ошибками

Статья «Галерея казусов», опубликованная в «Деловом Петербурге» 27 февраля 2014 года, вызвала  большой резонанс как среди участников рынка, так и среди чиновников.  В ней упоминается, что в Государственном кадастре недвижимости ТРК «Галерея» на Лиговском пр. числится как «коммерческий комплекс с многоярусной автостоянкой». С учетом этой функции здания ГУП ГУИОН по заказу комитета по земельным ресурсам и землеустройству  (КЗРиЗ) оценило кадастровую стоимость  1 м2  в ТРК всего в 5107 рублей. Общая стоимость здания составила 954,5 млн рублей — хотя стоимость сделки по продаже «Галереи» инвестфонду Morgan Stanley  Real Estate Investing в 2012 году составила  $ 1,1 млрд (свыше 35 млрд рублей).  

«Многочисленные ошибки, существующие в настоящее время в базе данных федеральной кадастровой палаты, приводят  к тому, что в Петербурге  создаются условия непрозрачности статуса объектов  недвижимости, что приводит к проблемам налогообложения объектов недвижимости», — признает  председатель КЗРиЗ Валерий Калугин.

Он сообщил, что при комитете создана Межведомственная рабочая группа по  координации мероприятий, направленных на повышение роли имущественных налогов в формировании бюджета Петербурга. В нее вошли представители профильных  комитетов Смольного, налоговой службы, Россреестра, Кадастровой палаты,  ГУИОН и т. д. В конце прошлой недели было решено  провести в 2014 году инвентаризацию и определить фактическое использование зданий и помещений делового, административного или коммерческого назначения, а также  офисов, торговых объектов,  объектов общественного  питания и объектов бытового обслуживания. По ее  результатам планируется актуализация кадастровой оценки объектов недвижимости. По данным генерального директора ГУП «ГУИОН» Александра Зленко, в городе порядка 6,1  тыс. объектов может попасть под переоценку.

Возможно, после ревизии  самый успешный в городе торговый комплекс перестанет быть паркингом, а его владельцы не смогут экономить на налогах  десятки миллионов рублей в год. «По нашим оценкам, показатель кадастровой стоимости за 1 м2  ТРК  «Галерея» занижен где–то  в 6 раз, — говорит директордепартамента оценки NAI Becar в Петербурге Александр Филиппов. — Для сравнения: кадастровая стоимость 1 м2   ТК «Стокманн» составляет 36 тыс. рублей,  что в 5 раз превышает стоимость площадей ТРЦ «Галерея».

«То, что стоимость «Галереи» ушла настолько вниз, — единичный случай. Чаще всего сталкиваются с обратной ситуацией, когда кадастровая оценка значительно выше рыночных реалий. Идеяпровести инвентаризацию  и понять, что где на самом деле находится, правильная», — считает директор ГК «ЛАИР» Александр Смирнов. Однако, по его мнению, рассчитывать, что стоимость переоцененных объектов понизят, не стоит: «Каждый  защищает свои интересы — чиновники сделают  все, чтобы не было недобора налогов, а бизнес постарается не допустить переплаты. В Москве, где налог  на имущество с этого года  рассчитывается от кадастровой стоимости, уже складывается практика по оспариванию оценки недвижимости».

Комментарий эксперта: Даниил Пильдес, директор филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая  палата Федеральной службы госрегистрации,  кадастра и картографии» по СПб.

Заказчиком кадастровой оценки объектов капитального строительства выступил комитет по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга, исполнителем — СПб ГУП «ГУИОН». В случае с ТРЦ «Галерея» ошибка, как мне кажется, налицо. Жаль, что она была выявлена СМИ, а не уполномоченным на то комитетом. Цену такой ошибки для бюджета Петербурга можно подсчитать следующим образом: кадастровая стоимость ТРЦ «Галерея» составляет около 954 млн рублей,  что при ставке 1,5 % дает налог 14,3 млн рублей, а при удельном показателе кадастровой стоимости 38 тыс. руб лей  за 1 м2  (минимум, что может быть по анало ичным объектам) кадастровая стоимость составит 7,1 млр д руб лей,  а налог — 107 млн рублей. Таким образом, если ошибку  не исправят, потери бюджета на этом объекте недвижимости составят около 90 млн рублей ежегодно.