Встройка оптоми в розницу

Каждый крупный девелопер жилья имеет в своем портфеле целый пакет встроенных помещений, без которых не обходится ни один жилой комплекс. Рынок объектов стрит–ретейла в новых районах насыщен предложением. Однако, поскольку многие новые районы расположены в стороне от основных торговых магистралей, объекты подолгу ждут арендаторов и покупателей, что заставляет собственников менять стратегию управления такими помещениями. Те, кто продавал коммерческую встройку на стадии строительства, теперь склоняются к идее «заполнить и продать как готовый бизнес». Коммерческая недвижимость на пике цен, а наличие арендаторов повышает ее ликвидность на 15 – 20 %, объясняют эксперты. С другой стороны, сформировав пул арендаторов, девелоперы за их счет решают проблему насыщения новых районов необходимой социальной инфраструктурой.

В ближайшие 5 лет на рынок Петербурга и ближайших пригородов, по данным «Петербургской Недвижимости», выйдет 50 – 70 проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Они добавят рынку 20 млн м2 жилья и 4 млн м2 коммерческой недвижимости. «В объектах КОТ обычно на долю встроек приходится 5 – 10 % застройки», — пояснила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Средний показатель арендной ставки на объекты стрит–ретейла «у дома» — 1,7 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. С начала года он практически не изменился. За исключением предусмотренной договорами эскалации в 7 %», — заявили эксперты ASTERA. Хорошо объекты стрит–ретейла расходятся в жилых массивах «Шуваловские высоты», «Юбилейный квартал» и «Новый Оккервиль».

Девелоперы проектов, расположенных в стороне от крупных транзитных покупательских потоков, изобретают свои способы повышения добавленной стоимости коммерческой встройки. Самый свежий тренд на рынке коммерческой недвижимости — продажа помещений с заключенным договором аренды. Пионером нового формата стал Строительный трест. В компании сообщили, что с минувшей весны практикуют продажу заполненных арендаторами коммерческих помещений. «Доля таких сделок в нашем портфеле пока невелика — около 10 % от общего объема встроек (90 % помещений мы традиционно продаем на стадии строительства). Но первые сделки показали высокий спрос на такое предложение: небольшие помещения (до 115 м2) с арендатором стоят в экспозиции не больше месяца при среднем показателе 3 – 4 месяца», — рассказали в Строительном тресте.

На поток продажу заполненных арендаторами коммерческих встроек обещает поставить другой крупный девелопер — «Главстрой СПб». Гендиректор компании Дмитрий Трошенков рассказал, что уже в этом году «Главстрой СПб» начнет продавать через торги Российского аукционного дома (РАД) помещения в составе проекта «Северная долина». «Изначально мы планировали управлять встройками сами — силами специально созданной УК. Но решили отказаться от этой стратегии, поскольку основный бизнес компании — строительство и реализация жилья», — пояснил Дмитрий Трошенков.

В РАД подтвердили, что первые 10 лотов в «Северной долине» попадут на аукцион 18 декабря. Их суммарная площадь — 2,6 тыс. м2, а общая стартовая стоимость — 330 млн рублей. «Поскольку продается готовый бизнес в развивающемся жилом массиве, итоговая цена может превысить стартовую на 15 – 20 %», — прогнозирует гендиректор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов. По данным АРИН, сейчас актуальная для «Северной долины» ставка в стрит–ретейле — 2,1 – 2,4 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. «Главстрой СПб» намерен продавать по такой схеме все встройки в «Северной долине», а это 25 тыс. м2.

«Если опыт окажется успешным, мы его распространим на проекты «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360°» на ул. Шкапина — Розенштейна, где будет более 100 тыс. м2 встроек», — добавил Дмитрий Трошенков.

«В данном случае мотивации у девелопера две: первая — продать с набором арендаторов, которые нужны району, то есть забота о будущих жителях. Вторая — с арендаторами можно продать дороже, чем на этапе строительства. Вообще, на проездных магистралях и так хороший спрос на встройки. Задача посложнее — повысить ликвидность или цену объекта, расположенного где–то в глубине квартала. Как раз случай «Северной долины», — говорит Николай Пашков из «Knight Frank Санкт–Петербург».

«В новые районы массовой застройки бизнес идет неохотно. Так что помещения могут экспонироваться годами, ожидая покупателя. Девелоперу выгоднее продать их оптом, чтобы они не висели на балансе. Он даже готов взять на себя брокерскую функцию, чтобы, с одной стороны, ускорить процесс продажи, а с другой — сохранить контроль над процессом подбора необходимых для района коммерческих функций», — говорит Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос».

«Мы создаем специальную сетку коммерческих функций, которые должны быть в районе, и под нее ищем покупателя», — подтверждают в Setl City.

Но очевидно, что после продажи помещений девелопер теряет контроль над ситуацией. Кто хочет его сохранить, сдает встройки в аренду и управляет ими сам. «Мы даже можем снижать ставки ради сохранения нужных кварталу функций», — добавляют специалисты из Mirland Development.

Этой же стратегии пока придерживается «СПб Реновация». Гендиректор компании Артур Маркарян рассказал, что на ближайшие 7 – 8 лет привлечет профессионального управляющего встройками. «Но не исключаю, что потом помещения продадим уже наполненными», — сообщил он.

«Рынок коммерческой недвижимости на пике цен. Сейчас хорошее время для продажи», — считает гендиректор «Ойкумены» Лев Гниденко. Доходная недвижимость в спальных районах может быть интересна не только частникам, но и профессиональным управляющим компаниям. Правда, доля объектов, управляемых такими компаниями, на рынке города пока невелика. По данным Maris | CBRE, это 0,01 % от общего объема коммерческих площадей (для сравнения: в Москве — 5 %).

Управляющий партнер «Ай–Би Групп» Юрий Борисов отмечает, что рынок управ ления в Петербурге остается инертным. «Он насыщен ровно настолько, насколько есть спрос. А спрос пока, прямо скажем, невелик», — говорит он.


Комментарии экспертов: Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI.

Встроенные коммерческие помещения пользуются спросом в местах с высокой проходимостью (в центре и недалеко от метро) и в том случае, если в микрорайоне, где строится объект, есть недостаток магазинов, отделений банка, служб сервиса и т. д. Эти помещения привлекут сюда не только будущих жильцов, но и жителей соседних домов. Самостоятельное управление коммерческими площадями позволяет девелоперу фиксировать функционал, который нужен жителям района. Но это уже другой бизнес, и его доходность может быть ниже, чем у основного. Продажа встроенных помещений с арендаторами пока массового распространения на рынке не получила.

Михаил Духовный, директор департаментакорпоративных коммуникаций Etalon Grou.

Суть бизнеса нашей компании — построить и продать. Управление недвижимостью, аренда — это другой вид бизнеса. Выгодно и то, и другое, просто нужно уметь сконцентрироваться на том, что умеешь делать эффективнее. В нашей практике мы продаем подавляющее количество встроенных помещений на этапе строительства. Поэтому при заселении дома у жителей в шаговой доступности уже есть необходимые магазины, аптеки, медцентры, отделения банков, кафе и другие объекты.