Инвесторы ждут перемен к лучшему

Рост ставок минимален. Не удивительно, что российские инвесторы и иностранные игроки заняли выжидательную позицию. Офисная недвижимость все никак не оправится от последствий кризиса 2008 года. Рынок восстанавливается после кризиса гораздо медленнее чем, например, торговый сегмент.

«Рост ставок даже в самых ликвидных и удачных с точки зрения расположения и спроса проектах на протяжении последних 2 лет не превышал 15 %», — комментирует Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar. При этом лидеров или аутсайдеров среди районов города в инвестиционном плане выделить нельзя. В целом успешность проектов в офисном сегменте обусловлена, прежде всего, удачным расположением. В частности, наиболее важный фактор — удаленность от станций метрополитена. Сегодня очень активно развиваются как восточная часть города, так и северная. Востребованы те объекты, которые расположены вблизи ключевых магистралей и станций метрополитена.

Все проекты, развивающиеся в неудачных локациях, имеют проблемы как с заполняемостью, так и со спросом. Это напрямую отражается на успешности проектов и финансовых показателях, которые интересуют инвесторов. Поэтому их интерес сейчас сконцентрирован в большей степени в торговом сегменте. «Офисный сегмент также интересен, но в ограниченных количествах и в ограниченных проектах. Ликвидны проекты с наименьшим количеством рисков для арендаторов. К офисной недвижимости при рассмотрении проекта предъявляют больше требований, чем к тому же торговому сегменту», — пояснил Андрей Бойков.

Более оптимистичны в своих оценках девелоперы. «Петербург — второй по величине город в России и четвертый в Европе, поэтому рынок офисной недвижимости очень привлекателен, особенно для российских инвесторов», — считает Дмитрий Золин, заместитель управляющего директора ФХК «Империя». Однако даже они признают, что для западных инвесторов привлекательность Петербурга пока сомнительна. Это объясняется политическими рисками, плотной застройкой в центре города, а также множественными обременениями КГИОП по реконструкции, что для иностранных инвесторов является непонятным. В то же время и у рынка офисных помещений Петербурга есть свои плюсы: обеспеченность качественными офисами у нас пока невелика по сравнению с развитыми рынками Европы, что сообщает рынку потенциал для роста в долгосрочной перспективе.

Чтобы соответствовать требованиям инвестора, офисный проект должен быть расположен вблизи от станций метрополитена, ключевых магистралей, объект должен быть заполнен на 70 % и выше, в качестве арендаторов должно быть хотя бы один–два якорных бренда, которые занимают от 1000 м2 и больше. При этом качество проекта и имя девелопера мало интересуют инвесторов.

Для западных инвесторов важны примерно те же критерии. «Местные игро ки понимают специфику российского рынка и гото вы смириться с некоторыми минусами проекта, взять какие–то риски на себя. Иностранный инвестор делать этого пока не хочет», — пояснил Андрей Бойков. В настоящее время международные игроки занимают наблюдательную позицию. Активны лишь те, кого называют обрусевшими иностранцами, которые уже давно на нашем рынке, продолжает эксперт. Есть большое число игроков, которые рассматривают объект, изучают рынок, но действуют крайне осторожно и в настоящее время сделок не совершают. Они боятся общей неста-бильной ситуации на рынке, в том числе политических рисков, угрозы обвала рынка, который прогнозируют в конце года, хотя, с нашей точки зрения, все более–менее стабильно. Российские рынки очень волатильны, и ситуация может поменяться резко как к лучшему, так и к худшему.

Источник: http://www.dp.ru/