Аренда «с молотка»?

Два новых федеральных закона, почти одновременно вступивших в силу, ввели средний и малый бизнес, арендующий под свои предприятия муниципальные помещения, в состояние замешательства. Один закон уже сейчас обязывает местные власти перезаключать договоры аренды только с аукциона, и где гарантия, что победителем окажется прежний арендатор, вложивший в отделку этого помещения немалые средства? Второй закон дает предпринимателям право приватизировать арендуемые ими помещения. Но, чтобы он заработал, должен быть принят республиканский закон. Пока его нет, и в этот период, как опасаются предприниматели, занимаемые ими площади могут пойти с молотка. За разъяснениями они обратились к юристу Коми республиканского отделения «Опоры России» Сергею Изъюрову.

Сергей Изъюров уточнил, что заключение договоров на аренду муниципального имущества теперь возможно только по итогам конкурса или аукциона.

«Если раньше вы приходили в администрацию, предоставляли документы и вам продлевали прежний договор на арендуемое имущество или участок земли, то сейчас все будет иначе. На аукционе должна быть предложена более высокая цена за объект, на конкурсе – наилучшие условия. Но порядок пока не разработан», – пояснил Изъюров.

По его словам, процедура продления договоров усложняется, однако появляется реальная возможность выкупить арендованную у муниципалитета недвижимость.

Этим правом могут воспользоваться юридические лица и предприниматели, у которых выручка от реализации товаров (услуг) за предшествующий год не превышает миллиарда рублей (без учета НДС), а штат работников – не более 250 человек.

Арендаторы, которые занимали это помещение свыше трех лет и исправно платили арендную плату, получают возможность приобрести эти площади по рыночной цене без проведения торгов. Есть еще одно условие, по которому арендатор получает преимущественное право на выкуп помещения: оно не должно превышать определенного количества квадратных метров. Это должен установить региональный законодатель.

Как подчеркнул Изъюров, соответствующий законопроект уже подготовлен и в сентябре будет вынесен на обсуждение в Госсовет Коми.

«Мы предлагаем максимальную, на наш взгляд, цифру – тысяча квадратных метров. Утвердят ли эту величину в Госсовете, сейчас сказать сложно», – говорит юрист.

Депутаты должны также определить, на какой период времени будет возможна рассрочка в оплате
обретаемого помещения. По словам юриста, в проекте закона определен срок в 5 лет.

«Если вы уверены в своих силах или вам невыгодно затягивать сроки уплаты, можно единовременно выплатить всю сумму стоимости помещения», – заключил он.

Юрист пояснил, что до 1 января 2009 года приватизации подлежит имущество, которое уже включено в прогнозный план приватизации на этот год, предпринимателю должны дать преимущественную возможность выкупить это помещение. «Но настоящую силу 159-ый закон приобретет только, когда Госсовет Коми примет все необходимые к нему дополнения. До этого момента преимущественное право не действует», – сказал Изъюров.

Юрист разъяснил, что арендатор должен получить от администрации предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения, сам проект договора купли-продажи с указанием стоимости имущества и условий для рассрочки платежа (в проекте закона предусмотрена рассрочка до пяти лет), проект договора о залоге (если оплата происходит не сразу одним платежом).

«Отказ от подписания договора означает отказ от приватизации. Если вы не согласны с условиями договора, то предусмотрен протокол разногласий, куда можно внести свои предложения. Например, если вы не согласны с оцененной стоимостью помещения, можете пригласить своего оценщика. Дальше вопрос будет рассматриваться в надлежащем порядке, вплоть до судебных разбирательств. Главное, чтобы договор купли-продажи был вами подписан», – пояснил Изъюров.

Он отметил, что после 1 января 2009 года заявление на приватизацию муниципального имущества может подать уже сам предприниматель, не дожидаясь пакета документов из администрации.