Предприниматели сомневаются, смогут ли они выкупить помещения

В июле был принят федеральный закон №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», благодаря которому малый бизнес может избежать неравной борьбы на аукционах. И даже наоборот - получает право выкупать свои магазины, парикмахерские и т.д. на льготных условиях.

Для достижения этого «счастья» в Хабаровском крае осталось сделать всего один шаг - принять нормативный акт, определяющий ключевые параметры льготного выкупа. Во-первых, это максимальная площадь помещений, подпадающих под ФЗ-159. Во-вторых, максимальный период возможной рассрочки платежа при выкупе.

Однако многие хабаровские предприниматели до сих пор сомневаются, дадут ли им возможность действительно выкупить свои помещения. И сомневаются не напрасно. Ведь один из ключевых вопросов здесь - соблюдение такого принципиального условия для выкупа, оговоренного в законе, как добросовестность арендатора. Она предполагает прежде всего своевременное внесение арендной платы. И вот тут начинаются тонкости. А если предприниматель за три года один раз просрочил платеж на два дня - он добросовестный?

В этой ситуации предприниматели ожидают от власти четко сформулированного критерия собственной «добросовестности». Но у муниципалов его нет. И устанавливать правила игры в данном вопросе они не могут. «Мы бы тоже хотели знать, как трактовать это понятие, - говорит Валерий Лебеда, директор департамента муниципальной собственности Хабаровска. - В законе четкого разъяснения нет. А в наших договорах с арендаторами есть два критерия. Первый - после первого же дня просрочки платежа начисляются пени и штрафы. Второй - двухмесячная текущая задолженность является причиной расторжения арендного договора. При этом ФЗ-159 не дает муниципалитетам полномочий самим выбирать критерий. И нам бы очень хотелось, чтобы этот вопрос был четко и недвусмысленно решен в краевом подзаконном акте. В ином случае придется ждать разъяснений из Москвы или смотреть на арбитражную практику, желательно в других регионах РФ. Если же будет выбран крайний вариант и трактовать «добросовестность» придется по принципу «ни одного дня просрочки», боюсь, тогда в Хабаровске право на выкуп своего помещения смогут получить лишь два-три предпринимателя».

Решение этой проблемы для реализации ФЗ-159 в Хабаровском крае является ключевым фактором, ибо подобная ситуация с «добросовестностью» характерна для подавляющей части малого и среднего бизнеса. Поэтому прежде всего общественные предпринимательские организации должны активно лоббировать «свой» подзаконный акт в краевой думе.

Сколько придется заплатить арендатору, чтобы стать собственником своего помещения? Закон четко поясняет: по рыночной стоимости, установленной независимой оценкой. В Хабаровске, например, в зависимости от местоположения и состояния помещения квадрат может стоить и 20, и 50-60 тысяч рублей. При этом выбор оценщика, сама процедура оценки не менее четко прописаны в других законах.

Возможно, многие предприниматели, узнав, сколько стоит их бизнес-площадь, тут же и забудут о своем праве выкупа. Потому что престижная недвижимость очень дорога. А непрестижную покупать желающих мало. Тем не менее закон дает в этом вопросе предпринимателю две хорошие преференции. Во-первых, прямой выкуп - все-таки не аукцион. Во-вторых, закон оговаривает право арендатора выкупить свое помещение в рассрочку. Если она составит лет 10-20, то даже самый бедный предприниматель потянется покупать.

Департамент муниципальной собственности Хабаровска уже принимает заявки на выкуп помещений от всех своих арендаторов без исключения. «Дальнейшая их перспектива будет зависеть от тех решений, которые примут законодатели края в части предельной нормы площади выкупа, параметров добросовестности и максимального периода рассрочки платежа, - говорит Валерий Лебеда. - В зависимости от этих условий и от финансовой возможности каждого конкретного арендатора и будет сформирована окончательная выборка по выкупу помещений. Пока, по нашим данным, в городе Хабаровске будет около двухсот возможных претендентов на приобретение арендуемого имущества».

На реализацию 159-го закона отведено полтора года. Есть время для принятия решения, максимально устраивающего всех. Но для этого предпринимателям тоже нужно более активно включаться в процесс, сообщает газета "Тихоокеанская звезда".