В промзоне внимания

Петербург стремится сохранить промышленный потенциал и поддержать отечественного производителя, что особенно актуально на фоне деклараций об антикризисном импортозамещении. В городе активно создаются промышленные зоны. Но покупать там землю под строительство заводов фирмы, особенно малого и среднего формата, не спешат. Это дорого. Производители тяготеют к более дешевой аренде готовых площадей. Но такой недвижимости в городе не хватает. А качество той, что есть, далеко от совершенства. Производственники надеются на преференции от властей. И выбирают для работы те регионы, которые их предоставляют. В этом смысле Петербург пока проигрывает соседней Ленобласти. Но последние инициативы городских властей должны изменить ситуацию.

Алексей Васильев, заместитель главы комитета по промышленной политике и инновациям Санкт–Петербурга.

Правительство Петербурга придерживается политики сохранения промышленного потенциала. Это значит, что, если предприятие уезжает за пределы города или на окраину, промышленная территория не перепрофилируется, а бронируется под другое предприятие 4–5–го класса опасности или под рекреационные зоны, которых городу не хватает. Этой стратегии мы и следуем. Сейчас в городе около 60 промзон. Особенно много их появилось в районе КАД и ЗСД, что объясняется удобством логистики. Город ведет инженерную подготовку этих территорий. Так что инвестор приходит не в чистое поле, а на подготовленный участок. Причем бизнес или не тратится на инфраструктуру вовсе, или синхронизирует затраты на нее с городом.

В настоящее время правительство Петербурга активно реализует данные мероприятия. Уже проведена комплексная инженерная подготовка производственной зоны Восточная (Пушкинская) в Пушкинском районе. Также осуществляется строительство инженерии в промзонах Рыбацкое, Парнас, квартал 10А, Ржевка. Разрабатываются проекты планировки промзон Нева, Понтонная, Предпортовая–1.

В октябре наш комитет совместно с АО «Фонд имущества Санкт–Петербурга» запускает пилотный проект по инвентаризации промышленных земель и зданий, которые сейчас не вовлечены в хозяйственный оборот. Спрос на них со стороны инвесторов высок. Кроме того, в настоящее время ведутся переговоры с представителями индустриального парка «Марьино» о строительстве 20 тыс. м2 площадей под цели аренды и обсуждается возможность субсидирования арендной платы малым и средним промышленным компаниям. Этот проект должен стать одной из мер поддержки для таких компаний. С 1 января 2016 года вступает в силу Федеральный закон об индустриальных парках, и мы хотим региональное законодательство с ним синхронизировать. Мы всегда готовы поддерживать идеи как частных технопарков, так и индустриальных парков. Их Петербургу не хватает.

Кроме того, на сегодняшний день комитет по промышленной политике и инновациям Петербурга прорабатывает вопрос о внесении изменений в закон Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», расширяющий перечень критериев, которым должны со-__ ответствовать инвестиционные проекты для целевого предоставления земельных участков. При этом для детальной проработки представленных критериев в части объема инвестиций, налоговых отчислений в бюджет Петербурга, количества вновь создаваемых рабочих мест и т. д., при которых будет осуществляться целевое предоставление земельных участков, необходимо провести анализ экономической целесообразности установления таких критериев. В том числе с учетом позиции исполнительных органов государственной власти Петербурга, уполномоченных в сфере имущественных отношений и финансовой политики. Это должно активизировать развитие промзон и стимулировать инвестиционный процесс в регионе.

Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ–Девелопмент».

Основной спрос в сегменте индустриальной недвижимости сейчас сосредоточен на аренде готовых помещений, а не земли под застройку. Строить с нуля мало кто готов. Разве что на земле, которая предоставляется бесплатно. Но это редкость. Так что спрос даже на инженерно подготовленную землю в промзонах снижается. Это тренд, связанный с кризисом. И от региона это не зависит. Везде ситуация одинакова. Аренда, напротив, в спросе. Он значительно превышает предложение. Но предложение формируют в основном объекты серого пояса и склады. А если строить качественный объект для аренды, он практически не окупаем. Ставка, на которую соглашаются резиденты, обеспечивает окупаемость более 10 лет. Кроме того, не все предприятия, которые арендуют площади в индустриальных парках, доходят до реального производства. Даже в проектах с кластерной рассадкой, которые, казалось бы, должны увязывать всех производителей в единственном производственном цикле.

Так что нашему сегменту, как и в целом отечественной промышленности, сейчас непросто. Все говорят о необходимости поддержки рынка индустриальных парков со стороны властей. Понимаю, что на какие–то денежные вливания рассчитывать не стоит. Но есть нефинансовая мера поддержки, которая может поспособствовать притоку инвестиций. Город должен больше говорить о себе как о хорошем месте для вложения денег. Это важно. Например, иностранные инвесторы, которые решили идти в нашу страну, не выделяют Петербург на общем фоне российских регионов. Им нужно объяснить, чем мы лучше других и почему стоит инвестировать именно здесь.

Максим Ручин, коммерческий директор ООО «Росинжиниринг–проект».

Индустриальный парк — это независимый бизнес с управляющей компанией, обслуживающей промышленную площадку и обеспечивающей дальнейшее строительство промышленных объектов. В существующих реалиях у бизнеса возникает много вопросов с подключением к инженерным коммуникациям. А модель индустриального парка позволяет заметно упростить ситуацию, подключив площадку целиком, а затем раздать подключения резидентам. Такой подход значительно упрощает запуск производственного бизнеса. Особенно если это не просто площадка, а полноценный индустриальный парк со всеми необходимыми сервисами. Сейчас окупаемость индустриальных парков составляет 12–13 лет, хотя еще 5 лет назад было 7 лет. Риски для инвесторов выросли. Поэтому для развития таких проектов нужна поддержка властей. Что нужно девелоперу? Во–первых, нужен легкий вход в проекты индустриальных парков. Во–вторых, преференции по налогам. В–третьих, поддержка в сбыте продукции. Нужно, чтобы был спрос на промышленные площадки. Хотя с последним проблемы.

Нынешний бизнес на 60 % состоит из государственных или огромных вертикально интегрированных компаний, которым проще все самим сделать. Коммерческий бизнес по объему им значительно уступает. Но все равно надо, чтобы власти больше общались с производителями и обсуждали с ними в том числе и вопрос возврата инвестиций в промышленные проекты. Нужно рассмотреть возможность преференций для резидентов индустриальных парков, чтобы было проще запускать производство в России. Тогда индустриальные парки будут развиваться.

Ольга Батура, руководитель практики по ГЧП ООО «Градостроительные решения».

У нас, к сожалению, публичная власть делает акцент на государственной поддержке прежде всего управляющих компаний индустриальных парков, а не их резидентов. Таким образом, закрепленные на федеральном уровне гарантии и преференции малого и среднего бизнеса на практике носят в основном декларативный характер. Например, нормативно–правовые акты Петербурга не предусматривают возмещения части затрат субъектам малого и среднего предпринимательства, связанных с уплатой процентов по кредитам, привлеченным в российских кредитных организациях на строительство или реконструкцию для собственных нужд производственных зданий, строений и сооружений.

Хотя такая возможность предусмотрена на федеральным уровне и может быть субсидирована субъекту РФ из федерального бюджета. Соответствующий механизм, на мой взгляд, может позволить решить проблему индустриальных парков с привлечением резидентов. Есть также ряд предложений по дополнению регионального законодательства Петербурга.

Во–первых, поскольку стоимость промышленной площадки — это в том числе производная от арендной ставки земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, можно было бы снижать арендную ставку под индустриальные парки до 1,5 % от кадастровой стоимости. Но это не сделано.

Во–вторых, можно внести поправки в закон о ГЧП — одной строкой, — в которых предусмотреть распространение его условий на объекты промышленной, инженерной инфраструктуры для индустриальных парков. Это могло бы поддержать промышленные проекты.

В–третьих, разрабатывается порядок заключения специальных инвестиционных контрактов с городом. Это тоже хорошая мера поддержки производственников на региональном уровне. Кроме того, можно было бы выводить из оборота объекты культурного наследия, находящиеся в городской казне, и отдавать их бизнесу за символическую плату (за тот же 1 рубль) для приспособления под вторичные индустриальные парки. Конечно, иногда привести старый объект в порядок дороже, чем построить новый. Но наверняка отдельные здания заинтересуют предпринимателей и получат вторую жизнь.

Дмитрий Гаврилов, генеральный директор ООО «Завод СЭТ».

Мы рассматривали возможность размещения новой производственной площадки в индустриальном парке Greenstate компании YIT в 2011 году, когда планировали перемещение производства из центра Петербурга за периферию. Но земельный участок предлагался в пакете с контрактом на строительство, и расчеты показали, что стоимость переезда будет слишком высокой.

Мы сами приобрели у собственника участок 4 га в промзоне Шушары, недалеко от КАД, где самостоятельно реализовали проект строительства нового производственного здания и успешно переехали в 2013 году. Стоимость переезда оказалась в 2,5 раза меньше, чем вариант с Greenstate. Были, конечно, трудности с проведением коммуникаций (электроэнергия, газ, вода), но в целом все сложилось благополучно. Так обычно и поступают отечественные производители, которым не по карману услуги индустриальных парков, а в Greenstate размещаются в основном иностранные компании.

На данный момент завод «СЭТ» сам является промышленным мини–парком, поскольку из 4 га осталось свободным 1,7 га со всеми коммуникациями (ТП, газовая котельная, вода). На таком участке можно построить до 12 тыс. м2 производственной площади. Мы готовы разместить у себя одного– двух отечественных производителей, желательно из сферы электроэнергетики, поскольку завод трансформаторных подстанций «СЭТ» является поставщиком мест ных сетевых компаний — «Ленэнерго», «Санкт–Петербургские электрические сети», ЛОЭСК, — и готовы помочь коллегам начать свое дело по соседству с нами.

Мария Кравцова, директор по продажам коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Санкт–Петербург».

В нашем проекте индустриального парка Greensate в Ленобласти 115 га земли. Мы оснащаем участки коммуникациями и продаем нашим клиентам, которые могут самостоятельно строить там предприятия. Были идеи самим строить промышленные помещения для сдачи в аренду. Спрос на них есть. Но инвесторы нас не поддержали. Говорят, велики риски, например, при остановке заехавшего производства непонятно, кто будет демонтировать и вывозить оборудование. И в какую копейку это влетит? В общем, слишком риски высокие.

И мы по–прежнему сосредоточены на продаже подготовленных земельных участков. Около 60 % территории в нашем парке уже занято, в основном иностранными производителями. Но за год появились три отечественные компании, которые вышли в стройку. Это отрадно. Мы видим, что земля под застройку сегодня нужна только тем компаниям, у которых есть деньги, — большому бизнесу. Фирмам поменьше такие проекты в настоящее время не потянуть. Банки месяцами согласовывают им кредиты под стройки и не скрывают, что им интересны проекты от 1,5 млрд рублей и больше. Хотя, на мой взгляд, и 300 млн рублей по нынешней ситуации — большие инвестиции. В вопросах поддержки промышленных предприятий пока, к сожалению, больше деклараций, чем дела. Многие производители хотят присутствовать в Петербурге. Но, изучив местное законодательство, уходят в Ленобласть. В Петербурге нет закона об индустриальных парках. А в Ленобласти он принят. Правда, не в той редакции, на которую надеялись девелоперы и бизнес.

Идея была благая — все резиденты парков смогут претендовать на льготы. Но за те 1,5 года, что шли слушания по этому проекту, закон изменился: преференции получили инвесторы, а для резидентов ничего не предусмотрено. Отрадно, что данная тема все же жива и правительство ею занимается. Но хотелось бы, чтобы решения принимались быстрее. А пока существует конкуренция между городом и Ленобластью за резидентов. На мой взгляд, нездоровая конкуренция. Может, властям соседних регионов синхронизировать политику по привлечению инвесторов?

Егор Семенов, исполнительный директор ООО «Ленд Девелопмент».

Наша компания занимается логистикой и девелопментом. У нас есть несколько участков в Петербурге, куда уже подведены коммуникации, где можно построить, например, индустриальный парк. Есть крупный партнер (логистическая компания), который заинтересован в строительстве склада–холодильника: проект на 7 тыс. м2 и 300 млн рублей. Качественный мультитемпературный склад в черте города — это архиважно для оперативного решения логистики продуктов для правильного импортозамещения.

Для Санкт–Петербурга это 80 постоянных рабочих мест и 150 млн рублей налогов в бюджеты разного уровня ежегодно. Но, рассчитав экономику этого проекта, мы поняли, что если уж строить объект на своей земле, то строить минимум 15 тыс. м2. Потому что чем меньше площадь, тем больше затрат ложится на квадратный метр, а в нашей ситуации с одним резидентом экономика проекта не сходится: окупаемость превышает 12 лет. Но тем не менее мы готовы идти в этот проект и вложить свои деньги, чтобы частично перекрыть объем первоначальных инвестиций. Но должны понимать, кому потребуются дополнительные площади, сверх 7 тыс. м2, и нам нужны гарантии, что мы сможем как минимум вернуть свои инвестиции в разумные сроки. И тут нам потребуется поддержка с двух сторон.

Во–первых, город может поспособствовать частичному субсидированию ставки по кредиту. То, как подорожали кредиты за последний год, уму непостижимо! Неудивительно, что после крымских событий мы со своим проектом топчемся на месте. Во–вторых, город может помочь с привлечением в проект дополнительных резидентов. Профильные комитеты Смольного владеют более широкой, чем частный бизнес, информацией о том, кому и что в нашем городе нужно.