Добросовестных арендаторов земли избавят от торгов

Сейчас между КУГИ и предпринимателями заключено 23 тыс. договоров аренды земельных участков, и часть из них подходит к концу или находится на так называемом неопределенном сроке. Продлевать их, согласно новым поправкам в Земельный кодекс, которые вступают в силу 1 марта 2015 года, нельзя — перезаключение должно проходить исключительно через торги в форме аукциона.

При этом арендатор (как крупный, так и малый бизнес) должен по истечении срока аренды демонтировать торговый объект (даже если в него вложены сотни миллионов рублей), выкопать и разобрать коммуникации и увезти их на склад временного хранения. Практически это означает закрытие бизнеса. Однако в этой истории наметился крутой поворот. Начальник методического управления КУГИ Ольга Прончатова на публичных слушаниях, которые проводил бизнес–омбудсмен в Петербурге, рассказала, что КУГИ совместно с юридическим комитетом Смольного прорабатывает правила, по которым добросовестные арендаторы в соответствии с Гражданским кодексом смогут продлевать договоры без аукциона.

Основанием для такого продления будет так называемая добросовестность арендатора, которая определится районными и городским КУГИ. «Основных критериев добросовестности малого бизнеса два, — рассказала Ольга Прончатова, — это отсутствие задолженности по оплате и соответствие параметрам временных объектов, прописанных в схеме размещения. Для остальных главное — отсутствие долгов по аренде».

Также КУГИ готовит поправки в нормативные акты, которые введут мораторий на применение новой редакции Земельного кодекса для нестационарной розницы. Также комитет планирует заменить для таких объектов термин «арендные отношения» на «право размещения» и таким образом сделать применение поправок для мелкой розницы необязательным.

Стоит сказать, что получить землю без торгов все–таки можно, но маловероятно. Например, земля может быть выделена по указу президента РФ или губернатора, но только для размещения объектов социально–культурного назначения и т. д.

При этом за неполный 2014 год аренда участков принесла городу 10,3 млрд, еще 5 млрд город заработал на сдаче помещений в зданиях. Всего по статье «доход от использования госимущества», в которую включена продажа участков и помещений и доход от их использования госструктурами, город заработал 24,3 млрд.

Выиграть земельный аукцион, считают предприниматели, сейчас почти невозможно. Аукционы блокируют мошенники, и для этого, по словам Елены Церетели, председателя ОС по малому бизнесу при губернаторе, достаточно «иметь не бизнес, а лишь телефон», так как залог не существенен. КУГИ, общественные организации бизнеса и омбудсмен Петербурга открыто признают, что на торгах цена участка поднимается в десятки раз. На слушаниях приводили пример, когда цена участка взлетела с 2 тыс. за 1 м2  до 300 тыс. за 1 м2  и аукцион длился 4 дня.

«При этом победитель не собирается эксплуатировать свой участок и вносить за него плату, его цель — получить отступные или поставить свой объект и не платить — протянуть сколько можно до сноса», — рассказывает Владимир Меньшиков, исполнительный директор Союза малых предприятий. Часто победитель аукциона получает участок и сразу продает компанию, за которой этот участок закреплен, реальному претенденту. Чтобы боротьсяс этим, предполагается повышение залога для участия в аукционе до суммы в размере 5–летней арендной платы.

Первыми с проблемами при продлении договоров столкнулись арендаторы городских помещений. Осенью 2013 года управление Росреестра по Петербургу перестало регистрировать договоры аренды на новый срок с теми арендаторами, которые ранее не участвовали в торгах. В Россреестре ссылаются на нормы федерального закона о защите конкуренции, по которому заключение договора возможно только с победителем аукциона. До этого стандартной практикой было продление договоров по новым рыночным ставкам, прошедшим экспертизу в ГУП «ГУИОН».

Угроза остановки бизнеса, принудительного освобождения помещений и участия в торгах на общих условиях нависла над 12,5 тыс. арендаторов объектов нежилого фонда Петербурга. Всего КУГИ сдает в аренду 3,4 млн м2 недвижимости. Чтобы не допустить сокращения поступлений в бюджет от аренды (а на время объявления торгов, экспозиции объекта и подведения итогов аукциона недвижимость выпадает из оборота и не приносит доходов), КУГИ начал о спаривать отказы в регистрации договоров в арбитражном суде. Было подано более 10 исков (в том числе по продлению аренды помещений для таких крупных арендаторов, как «Сытный рынок» и фабрика «Невские берега»). Когда за разъяснением конфликтной ситуации КУГИ и Росреестр обратились в Минэкономразвития, министерство поддержало позицию Смольного. Однако пока судебная практика складывается в пользу Росреестра. Возможно, точку в этой истории поставит Верховный суд, который недавно принял к рассмотрению дело о признании незаконным отказа в регистрации аренды помещения площадью 477 м2  на пр. Просвещения для торговой сети «Дети».

Пока вопрос не решен окончательно, в КУГИ предложили арендаторам, у которых истекают сроки действия договоров, не обращаться за продлением и оставаться на договоре с неопределенным сроком действия. В этом году с такой проблемой столкнулись арендаторы почти 900 помещений, у которых закончились сроки действия договоров.

Комментарии экспертов: Алекчсандр Абросимов, уполномоченный по защите прав предпринимателей.

Мы готовим обращение к федеральному омбудсмену Борису Титову с просьбой инициировать изменения в Земельный кодекс, с тем чтобы отменить аукционы для добросовестных арендаторов и дать им возможность развиваться, а городу — своевременно собирать плату. Приветствуем инициативу КУГИ, но надо сказать, что ее может оспорить, например с помощью ФАС, любой желающий все–таки получить конкретный участок на аукционе.

Олег Ванюков, гендиректор автоцентра «Икар».

В том, что павильон считается не привязанным к участку, есть некое лукавство: у всех объектов больше 30 м2  есть фундамент и ясно, что, один раз разобрав, никто не будет после торгов вывозить его и устанавливать снова. Есть и нематериальные активы — владелец этого павильона вкладывался в рекламу, его клиенты привыкли видеть кафе или магазин на постоянном месте. Поэтому, если павильоны придется сносить, это конец бизнеса. В КУГИ говорят, что понимают абсурдность таких требований, но, даже если они найдут возможность поменять федеральный закон, это займет не меньше 1,5–2 лет. В том, что павильон считается не привязанным к участку, есть некое лукавство: у всех объектов больше 30 м2  есть фундамент и ясно, что, один раз разобрав, никто не будет после торгов вывозить его и устанавливать снова. Есть и нематериальные активы — владелец этого павильона вкладывался в рекламу, его клиенты привыкли видеть кафе или магазин на постоянном месте. Поэтому, если павильоны придется сносить, это конец бизнеса. В КУГИ говорят, что понимают абсурдность таких требований, но, даже если они найдут возможность поменять федеральный закон, это займет не меньше 1,5–2 лет.Владимир Меньшиков, исполнительный директор НП «Союз малых предприятий».

Владимир Меньшиков, исполнительный директор НП «Союз малых предприятий».

Торги на получение земельных участков под нестационарный объект в аренду превратились в прибежище спекулянтов и комбинаторов. Отсутствие существенного задатка и малое количество предложений привели к значительному увеличению ставок за метр голой земли. Предприниматели все реже участвуют в этом действии, ведь результат очевиден. Если после изменений в Земельный кодекс такая же участь постигнет и продление договоров аренды, то отрасль ждет реальная катастрофа. КУГИ разделяет опасения малого и среднего бизнеса, и мы верим в результативность их работы.