Экономия важна многим

Традиционно бизнес–центры класса С, которые у крупных брокеров, консалтеров и аналитиков не считаются качественной недвижимостью, остаются за рамками их исследований. Собственники объектов класса С, как правило, не пользуются услугами дорогостоящих брокеров для сдачи в аренду и, соответственно, не входят в круг их интересов.

Между тем это один из самых крупных по объему площадей сегментов офисной недвижимости. По данным АРИН, сегодня общая площадь офисных центров низкого класса (С и D) составляет порядка 10–14 млн м2. По информации «Аркона» (занимается сдачей в аренду площадей класса С), в настоящее время к этому сегменту преимущественно относятся офисные центры, созданные в административных зданиях или бывших НИИ. Такие объекты находятся в удаленных от центра города зонах с хорошей транспортной доступностью и чаще всего расположены вблизи основных магистралей и станций метро. Близость последних, кстати, существенно сказывается на заполняемости таких объектов: по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», бизнес–центры класса С недалеко от метро при условии более или менее приличного состояния и адекватной арендной ставки находят арендаторов быстрее всего.

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, отмечает, что есть предложения и в центральных районах города. Поскольку центр Петербурга пользуется стабильной популярностью у арендаторов, собственники заводов и НИИ стараются перепрофилировать все больше площадей под офисы. Сегодня помещения в данном классе чаще всего сконцентрированы в Центральном, Василеостровском и Адмиралтейском районах.

Низкий класс

По словам Натальи Городчук, генерального директора компании «Аркон», чтобы выигрывать в конкуренции с другими объектами этого класса, офисные центры должны иметь возможность парковки по периметру здания, охрану,  систему вентиляции, обеспеченность достаточным числом телефонных линий, управляющую компанию или собственную службу эксплуатации.

Многие объекты, в особенности расположенные на территории бывших промпредприятий, не соответствуют этим требованиям. Поэтому некоторые исследовательские компании относят такие помещения к самому низкому сегменту офисных помещений — классу D. Большинство указанных объектов были построены порядка 10–20 лет назад, соответственно, основное техническое оснащение соответствует периоду постройки. Инженерные коммуникации устарели. Здания требуют ремонта.

«Тем не менее, несмотря на нюансы, свойственные зданиям, построенным еще в советское время, арендатор получает очень важную для многих экономию», — уверен Игорь Кокарев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

Заметная миграция

По информации «Аркона», на начало сентября 2012 года арендные ставки варьируются от 600 до 850 рублей за 1 м2 (тогда как в классе В — порядка 950 рублей за 1 м2 в месяц). Такой разброс ставок объясняется разницей в местоположении и в средней площади предлагаемых офисов. За период с января по август текущего года средняя цена предложения в сегменте выросла примерно на 5 %. Заполняемость бизнес–центров класса С в среднем по городу составляет 85–90 %.

В этом классе более, чем в других, заметна миграция арендаторов в лучшие помещения. Наталья Городчук говорит, что за последние пару лет до трети арендаторов перебрались в офисы более высокого класса. Многие компании переехали в более просторные офисы. Этим летом основной спрос был сосредоточен на помещениях площадью от 30 до 50 м2. Тем не менее к осени лидирующие позиции по спросу заняли небольшие офисы площадью 15–18 м2. Высокий интерес к таким помещениям способствует тому, что сегодня срок их экспозиции составляет не более 5–7 дней. Что касается более просторных площадей, то здесь заметно  некоторое несовпадение между самыми популярными запросами арендаторов и предложениями от собственников. Так, компании хотят арендовать офисы в среднем площадью 47,3 м2  по  ставке  750  рублей за 1 м2, а самое распространенное предложение — это офисы метражом 65,5 м2по ставке 730 рублей за 1 м2.