Девелоперы работают на склад

Спрос на складские помещения в Петербурге близок к ажиотажному, свободных площадей с каждым днем остается все меньше. Арендные ставки растут, и это привлекает инвесторов. Благодаря вводу новых складов общий объем качественных площадей для хранения товара на конец июня 2012 года превысил 2 млн м2. Плюс к этому уже заявлено новых проектов на 230 тыс. м2. Вввести их в эксплуатацию планируется в 2013 – 2014 годах.

Бизнес пошел в рост

Спрос на складские площади дремал с осени 2008 года, когда Россию поразил мировой экономический кризис, однако в конце 2010 года предприниматели оживились, спрос пошел вверх. За прошлый год компании арендовали около 174 тыс. м2 складских площадей. По итогам первых 6 месяцев 2012 года спрос не отстает от прошлогоднего уровня.

Причем арендаторы все больше интересуются крупными помещениями — от 3 до 5 тыс. м2, хотя прежде предпочитали арендовать склады поскромнее — от 1,5 до 3 тыс. м2. Позитивную динамику спроса эксперты рынка объясняют расширением бизнеса. Именно с этой целью российский дистрибьютор компьютерного оборудования «Марвел–Дистрибуция» арендовал на 3 года помещения (13 тыс. м2) в складском комплексе «Логопарк Шушары» на Московском шоссе. Эта сделка стала крупнейшей в I квартале 2012 года, а в начале июня компания Prisma (сеть супер– и гипермаркетов, принадлежащая крупнейшему финскому холдингу SGroup) арендовала на 5 лет 10 тыс. м2 в логистическом комплексе Nordway (Шушары–2).

Не ожидали

Объем ввода новых площадей в эксплуатацию за последние 2 года сократился в несколько раз. В 2009 году на рынке появилось 400 тыс. м2, в 2010–м — 170 тыс. м2, а в 2011 году в Петербурге открылся только один логистический объект — корпорация «Стерх» запустила сухой склад площадью 12,5 тыс. м2 класса А в Осиновой Роще.

Из–за ожившего спроса и все еще вялого предложения над рынком нависла угроза возникновения дефицита. Сокращается количество свободных складских площадей, построенных компаниями не под собственные нужды, а для сдачи в аренду (спекулятивные комплексы).

Дисбаланс

По оценкам Knight Frank St Petersburg, доля свободных площадей в петербургских складах класса В к началу июля сократилась до 5,8 % от общего объема (386 тыс. м2), чуть выше доля свободных складов класса А — 6,8 % (от 774 тыс. м2). Новых проектов пока немного, и они не покрывают по требности рынка.  За  первое  полугодие этого года в эксплуатацию введено 156 тыс. м2(арендовано за  то  же  время  на  11  %  больше).  «Причем около 110 тыс. м2 нового объема приходится на спекулятивные склады, которые вышли на рынок впервые с 2010 года», — отмечает Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg. Так, в I квартале 2012 года Nordway ввела в эксплуатацию склад класса А площадью 40 тыс. м2, еще 53 тыс. м2 класса В запустила СТК, а во II квартале компания «Орион» ввела первую очередь складского комплекса класса В площадью 10 тыс. м2. «Оставшуюся часть нового предложения составляют качественные складские комплексы, возведенные компаниями для собственных нужд. В целом по итогам первого полугодия 2012 года почти 63 % всего нового предложения пришлось на класс В», — отмечает Михаил Тюнин.

Проекты будущего

Среди крупных неоконченных проектов можно  выделить  третью  очередь складского комплекса класса А площадью 54,6 тыс. м2, который строит корпорация «Стерх» в Осиновой Роще. Первый корпус площадью 27 тыс. м2 планируется ввести в эксплуатацию в I квартале 2013 года.

Еще один крупный проект — A Plus Park Pulkovo — в феврале 2012 года запустила девелоперская компания «А + Девелопмент». Она планирует возвести в зоне аэропорта Пулково логистический комплекс на 100 тыс. м2, ориентированный на грузоперевозчиков, — это пока самый крупный проект на рынке, на  него  приходится  около 40 % от всего заявленного прироста складских площадей (230 тыс.  м2 — до 2014 года).

«Особенностью проекта станет большое количество доков и пандусов. На отгрузке смогут единовременно стоять 20 машин в расчете на каждые 5 тыс. м2 склада», — говорит генеральный директор «А + Девелопмент» Петр Гавырин. Еще один проект — универсальный склад площадью 40 тыс. м2 собирается разместить в Ленобласти компания «Хладорос», объект будет предназначен для хранения сельхоз продукции, произведенной на Северо–Западе (подробнее об этом проекте — на стр. 4 – 5).

Ценовое ралли

Опережающий предложение спрос позволяет девелоперам повышать цены, которые уже превзошли докризисный уровень. По словам Петра Гавырина, арендная ставка в A Plus Park Pulkovo будет соответствовать складскому комплексу класса В+ и составит 350 рублей за 1 м2 в месяц. Если пересчитать эту цену, как принято на местном рынке, в североамериканскую валюту, то получится $ 131,25 за 1 м2 в год, что выше текущего уровня цен за склады класса А. Но, возможно, к моменту ввода комплекса в 2014 году это будет уже невысокая цена.

Только за первое полугодие 2012 года ставки аренды складов класса А выросли на 8 % и сейчас составляют $ 120 – 127 за 1 м2в год (не включая НДС, операционные и коммунальные платежи), в классе В цены выросли еще больше — на 10 %, до $ 117 – 120 за 1 м2 в год.

Источник: http://www.dp.ru