Навстречу работникам

Чаще всего люди едут в офис из разных районов города, поэтому до недавнего времени считалось, что центр — оптимальная точка «встречи». Однако сегодня ситуация меняется. Все больше офисных сотрудников становятся владельцами автомобилей, а транспортная доступность центра города с каждым годом становится все хуже, что меняет приоритеты. И компаниям может быть удобно переместить офис за пределы центра города, оставив только небольшой представительский офис для отдела продаж, а так-же офисы, работающие в сегменте B2C.

Не все окраины спят

«Необходимо разделить чисто спальные районы и просто нецентральные районы, где есть как жилая, так и бизнес–составляющая. Мы привыкли считать, что спальные районы — это практически все нецентральные районы, где велось активное жилищное строительство с 60–х годов прошлого века, — объясняет Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований JonesLangLaSalle в Санкт–Петербурге, — однако и в этих районах при наличии развитых деловых зон будет присутствовать офисная составляющая».

Калининский, Выборгский, Фрунзенский и Кировский районы — это практически полностью жилые районыс развитой торговой и минимальной офисной составляющей. Причем в глубине этих районов не планируется развитие офисных кластеров или строительство отдельно взятых качественных бизнес–центров.

Офисные лидеры

Среди периферийных районов, где жилая застройка соседствует с развитой деловой зоной, особо выделяются Московский и Приморский районы. В Приморском районе зона деловой активности находится в районе станций метро «Старая Деревня» и «Пионерская» плюс немного у «Черной речки». В Московском районе деловая активность сосредоточена в зоне Пулково, около станции метро «Электросила», площади Конституции.

«В тройку лидеров по офисам класса A и B среди спальных районов Петербурга входят: Приморский (12 %), Московский (10 %) и Красногвардейский (8 %) районы, — рассказывает гендиректор УК группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. — К наименее обеспеченным относятся Красносельский, Курортный, Петергофский районы».

Пригороды ждут

«Растущие пробки в центре города играют нам на руку, — говорит управляющий директор бизнес–центра «Ферзь» Юлия Кирилова. — В наш бизнес–центр на Парнасе из любой точки города можно добраться за 30 – 40 минут, путь с окраины в центр на машине занимает больше часа».

«Зона Пулково, гдерасположилось сразу несколько бизнес–центров класса А, несмотря на отдаленность от станций метро, постепенно преодолевает имевшее место предубеждение арендаторов о транспортной доступности», — отмечает Ольга Земцова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA.

Если спальные районы девелоперы готовы осваивать, то в пригородах деловая функция практически не развита.

В обычном формате бизнес–центр даже в ближайшем пригороде не привлечет арендаторов — в пригородной зоне крупных городов обычно деловая функция представлена в формате бизнес–парков. Но в Петербурге эта западная особенность покане прижилась и таких объектов пока нет.

Офисные центры в пригородах в большинстве своем представляют собой неклассифицированные объекты. Среди за явленных проектов можно отметить конгрессно–выставочный комплекс «Звездный путь» в Стрельне, работа над которым была возобновлена в конце 2011 года.

В дальнейшем, по мнению аналитиков, появление новых бизнес–центров логично в тех спальных районах, где есть или может появиться развязка с кольцевой дорогой, в непосредственной близости от запланированных станций метро, а также там, где существует возможность размещения рядом производственных и складских мощностей.

Свободных мест нет

Уровень заполняемости бизнес центров на окраинах незначительно ниже среднего по городу и составляет 87 – 89 %. «При адекватной ценовой политике объекты на периферии не испытывают проблем в заполняемости, —рассказывает Валерий Хламкин,  директор  по  развитию VMB TRUST, — находящийся в управлении нашей компании бизнес-центр «ВАНТ» у ст. метро «Пролетарская» заполняется ударными темпами: при вводе новой очереди сроки экспозиции минимальны».

Ставки аренды в бизнес–центрах, не расположенных в зонах деловой активности, как правило, ниже на 10 – 30 %, чем на объектах аналогичного класса в центре города. Если же бизнес–центр находится в деловом кластере, то разница сокращается до 3 – 4 %, особенно если он удачно расположен относительно метро и магистралей.

Источник: http://www.dp.ru/