Требуется навык управления

Многофункциональные комплексы (МФК) способны генерировать синергетический эффект и вытягивать проект в случае неудачной работы одной из функций. Взамен они требуют профессионального управления и регулярной смены концепции.

Будущая востребованность

В Петербурге сегодня открыто 11 МФК.  Это  «Гранд  Каньон»,  «Толстой сквер», «Владимирский пассаж», «Гулливер», «Нептун», «Невский плаза», «Холидей Инн Санкт–Петербург Московские Ворота», «У Ростральных колонн», «Москва», «Центр бизнеса и торговли» и «Аэропорт–сити».

По наблюдениям аналитиков NAI Becar, в петербургских МФК офисы сегодня занимают 30 – 50 % площади комплекса.

«Перед тем как принять решение о строительстве, девелопер проводит оценку территории, анализ бизнес–окружения. Он выясняет, что будет востребовано на данном участке и каких инвестиций потребует проект», — говорит директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге Александра Смирнова.

Одна из причин включения офисной составляющей во многие петербургские (да и не только) проекты заключается в неплохой доходности офисов по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

«Девелопер при реализации МФК обычно старается взять в качестве одной из основных функций офисы из–за того, что они наиболее доходны», — говорит руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге Вероника Лежнева.

Строго говоря, в последние несколько лет показатели доходности разных сегментов постепенно сближаются. Однако у офисов есть и другие преимущества. Так, управление офисным проектом (и его реализация) в некоторых аспектах проще, чем, например, гостиницей или торговыми предприятиями. Во всяком случае крупные торговые площади в виде таких полноформатных торговых проектов, как, например, в «Гранд Каньоне», в МФК–проектах реализуются редко. Чаще всего они сгруппированы в support–галереи или несколько бутиков, как в проекте «Невский Плаза».

Ищите управляющих…

Количество многофункциональных комплексов в Петербурге будет расти. Правда, не быстро — браться за реализацию подобных проектов могут компании, имеющие хороший оборот и опыт управления.

Для строительства объекта нужны серьезные инвестиции. По завершении реализации проекта потребуется рентабельно работающая управляющая компания, которая будет следить за функционированием комплекса. Если у девелопера нет навыка управления  МФК,  то  проект  вряд ли сможет воплотиться в жизнь. Впрочем, альтернативы, кажется, нет. Эксперты отмечают, что сегодня предпочтительнее строить именно МФК, чем бизнес–центр или гостиницу по отдельности.

«В перспективе МФК будут появляться вдоль Московского пр., на Петроградской стороне, в Центральном и Адмиралтейском районах, а также на Васильевском острове, — говорит директор департамента маркетинга и продаж УК «Сенатор» Сергей Акулов. — Бизнес–центры, которые уже функционируют в центре, будут переделываться под МФК или выходить на элитный уровень. В будущем, думаю, девелоперы будут стремиться строить так называемые «города в городе». Тогда вся инфраструктура будет доступна людям в одном месте. Они смогут жить и работать в одном микрорайоне»

.…и планируйте реконцепцию

Вместе с тем, несмотря на леле емые надежды девелоперов на синергетический эффект и идеальное устройство городской среды, реализация МФК не дает абсолютной гарантии от ошибки. Любой МФК — это комплекс различных функций, часть из них может быть успешной, часть — нет. Причем по разным причинам: ошибки в концепции, неграмотная эксплуатация и т. д. В этом случае необходимой станет реконцепция.

«Некоторые объекты нуждаются в реконцепции практически сразу, так как изначально при разработке концепции были допущены серьезные ошибки, — говорит руководитель отдела консалтинга ASTERA Ольга Земцова. — Определить стандартную частоту реконцепции МФК сложно. Например, гостиница в правильном месте может существовать веками. Реконцепция бизнес–центров — тоже редкий пример. А для торговых комплексов средний срок для проведения частичной или общей реконцепции составляет в среднем 5 – 8 лет».

Хорошим примером частичной реконцепции многофункционального комплекса стала реализация проекта «Дивный город» на территории МФК «Гранд Каньон». Ежемесячная посещаемость МФК в результате реконцепции возросла на 23 – 25 %.

Источник: http://www.dp.ru/