Выкупить арендуемую площадь

Есть возможность выгодно занять средства на приобретение недвижимости и у государства. Правда, ею предприниматели почти не пользуются ввиду непрозрачного ценообразования. "Вопрос о выкупе помещения зачастую встает перед предприятиями после прохождения адаптационного периода и в начале оптимизации деятельности, и кредиты на эти цели очень востребованы. Коммерческое помещение - это возможный дополнительный источник стабильных доходов, при этом повышается ликвидность бизнеса", - отмечает Анна Бархатова, глава дирекции внешних коммуникаций банка "Санкт-Петербург".

"Кредит на выкуп арендуемой площади может взять как юридическое лицо, так и собственник бизнеса. Сумма достигает 30 млн рублей, сроки - 10 лет, при ставке от 12% годовых и единоразовой комиссии 1,5%", - объясняет особенности специализированных программ начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка Виталий Демидов.

Как правило, необходимы первоначальный взнос либо дополнительный залог, а также поручительство совладельцев бизнеса. Размер аванса часто определяется в индивидуальном порядке, но обычно составляет 15-30% (в этом случае залогом по кредиту выступает сам приобретаемый объект недвижимости). В качестве обеспечения банки рассматривают имеющиеся у заемщика движимое и недвижимое имущество и товары в обороте.

При недостаточном залоге можно воспользоваться поручительством Фонда содействия кредитования малого бизнеса, который уже несколько лет работает в рамках специальной программы КЭРППиТ и сотрудничает со многими аккредитованными банками.

От других кредитов специальные программы отличаются пониженными ставками и увеличенными сроками кредитования: по прочим продуктам предприниматель обычно может получить кредит не более чем на 5 лет и обязательно должен озаботиться "твердым" залогом.

Рассмотрение кредитной заявки происходит по стандартной процедуре. Банки готовы выдавать кредиты и на приобретение коммерческой недвижимости у КУГИ - эта процедура работает в соответствии с ФЗ №159. "Однако они не пользуются спросом, что, скорее всего, связано с непрозрачным ценообразованием и значительным числом обременений", - отмечает начальник управления кредитования малого бизнеса одноименного департамента Балтинвестбанка Андрей Вавилов.

Федеральный закон требует проведения независимой оценки за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, а оценщиком здесь является только подчиненное КУГИ госучреждение ГУИОН. "В результате проводимых проверок средняя цена выкупаемого метра составляет около 150-170 тыс. рублей за метр, тогда как рыночные расценки продажи торговых помещений варьируются в районе 90 тыс. рублей, а офисных - 100 тыс. рублей, - объясняет Татьяна Сахаренкова, управля­ющий директор департамента обслуживания клиентов малого бизнеса "ВТБ24" по СЗФО. - А в случае отказа от выкупа по причине завышенной цены предприниматель теряет приоритетное право выкупа, и помещение принудительно продается с торгов, причем по остаточной стоимости".

Сверх "рыночной цены" предприниматель уплачивает еще НДС (18%) и услуги Фонда имущества, и в результате цена выкупаемого объекта превышает рыночные расценки минимум в 2 раза.

"Срок отсрочки оплаты выкупаемого недвижимого имущества не может превышать более чем 2 года. Так что, учитывая цену, ежемесячные платежи с учетом процента за отсрочку и за минусом предоплаты в 1/8 от стоимости, могут составлять от 350 тыс. до 5  млн рублей в месяц, в зависимости от метража. А если к ним добавить еще и стоимость банковского кредита, то окажется, что освоить такую нагрузку сможет далеко не каждый предприниматель", - продолжает Татьяна Сахаренкова.

Выкупаемая недвижимость, выступающая так же объектом залога, оценивается банком значительно ниже оценки ГУ ГУИОН, в результате чего предприниматель вынужден предоставлять дополнительный залог или пользоваться поручительством гарантийных фондов, а это обходится в дополнительные 1,75% в год.

"Предпринимателям проще обращаться к рыночным продавцам. В таких случаях наиболее сложной частью кредитной сделки является ее юридическая экспертиза, - говорит Андрей Вавилов. - У продавца должны быть в наличии все необходимые документы на продаваемый объект, и сделка должна быть юридически прозрачной для банка".

Деловой Петербург

http://www.dp.ru