А-класс уходит в отрыв: от реальности

Санкт-Петербург. Офисный рынок перегрет, миграция арендаторов из более дорогих в удобные для бизнеса офисы продолжается. Мы попросили эксперта дать прогнозы развития рынка бизнес-центров. На сегодняшний день только ленивый не брался спрогнозировать, что же будет происходить с рынком офисной недвижимости Петербурга в ближайшие годы.

Применялись разные подходы и методы, рисовались радужные перспективы. Однако, проведя очередное исследование, мы пришли к более сдержанной оценке развития событий.

Перепроизводство

Особенно настораживает тяга девелоперов к строительству офисных объектов высокого класса. Первые бизнес-центры класса А в Петербурге появились в 2002г. За 6 лет существования этот сегмент вырос практически в 5 раз - с 20 тыс. м2 в 2002-м до 110 тыс. м2 в 2008-м.

Ввод этих площадей не был равномерным: бум пришелся на 2006-2007гг., когда было запущено около 80 тыс. м2, т.е. более 70% от существующего объема.

Важным индикатором состояния рынка является показатель заполняемости (так называемая occupancy). Так вот, в 2006г. этот показатель был близок к 100%. По введенным за 2007г. офисам класса А этот показатель составлял уже 70%, то есть рынок нам показал некоторое опережение предложения над спросом.

Сейчас ситуация выровнялась, и суммарная заполняемость бизнес-центров класса А составляет 92%. Втоже время бизнес-центры, введенные в первом полугодии 2008г., заполнены на 80%. Это означает, что с момента завершения строительства бизнес-центра и заполнения его арендаторами проходит какое-то время.

Разумные габариты

Согласно заявленным планам девелоперов к 2010г. сегмент класса А увеличится еще более чем в 6 раз и выйдет на цифру 711 тыс. м2. Проекты становятся более масштабными. Если раньше площадь большинства проектов была 10 тыс. м2, то сейчас это уже 30 тыс. м2, а новые заявленные проекты имеют площадь 50, 100 и 150 тыс. м2!

Соответственно, разрыв между вводом в эксплуатацию объекта и заселением арендаторами вырастет еще больше, что повлияет на срок окупаемости этих проектов.

Если сейчас этот срок в среднем составляет 6-8 лет, то с насыщением рынка он увеличится до 8-11лет.

На основе этих данных мы рекомендуем девелоперам осваивать более демократичные форматы офисной недвижимости, например бизнес-парки.

Крупные проекты следует вводить фазами по 10-15тыс. м2, чтобы снизить риски простоя.

Кроме того, если показатель заполняемости бизнес-центра продолжит снижаться, собственникам придется серьезно конкурировать за потенциальных арендаторов, а значит, более внимательно относиться к функциональным характеристикам объекта, соответствию их классификации и требованиям арендаторов.