Стратегический офисный запас

Дефицита офисных помещений Петербург не будет испытывать в течение порядка пяти лет, считают аналитики. Снижение объемов ввода новых объектов в первом полугодии 2010 года почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года полностью компенсировано избытком предложения, образовавшегося в 2009 году. Тем не менее эксперты не исключают, что к концу нынешнего года можно ожидать роста арендных ставок на фоне все большего интереса компаний к смене места дислокации.

По итогам первого полугодия 2010 года объем предложения офисной недвижимости составляет около 2 млн кв. м (отдельно стоящие офисные центры класса А и В), отмечается в обзоре Maris Properties in association with CB Richard Ellis. По данным компании, в первом полугодии 2010 года объем предложения офисных центров увеличился на 115 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. «Девелоперы ввели именно столько, сколько требуется рынку. Тем не менее избыток предложения, сформировавшийся за кризисный 2009 год, продолжает существовать», — подчеркивают аналитики.

Согласно исследованию «Jones Lang LaSalle Россия и СНГ», объем предложения качественных офисных площадей в Петербурге ниже, чем в большинстве крупных европейских городов, однако сопоставим с объемом предложения в столицах восточноевропейских государств. По данным компании, на конец второго квартала 2010 года в Петербурге насчитывалось 32 действующих и два только введенных в строй бизнес-центра класса А и 38 действующих и один новый объект в классе В. Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова отмечает, что к концу второго квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась в сравнении с концом 2009 года, класс В и В+ составляет половину от общего объема, на класс А приходится 21% площадей. Директор по маркетингу и брокериджу NAI Becar Наталия Черейская отмечает, что до конца 2010 года планируется ввод порядка 35 офисных объектов, реально в эксплуатацию будет введено не более 22 общей площадью 170—200 тыс. кв. м.

Эксперты отмечают, что спрос на офисы активизировался в начале 2010 года, однако тенденцией это не стало, и активность на рынке будет стабильно низкой до осени. «Резких поворотов спроса в этом году не ожидается», — считает г-жа Черейская. По словам аналитиков, наиболее востребованы бизнес-центры класса В, самые популярные — офисы с отделкой площадью до 100 кв. м. в действующих бизнес-центрах недалеко от метро. «Основным источником арендаторов остаются компании, переезжающие из менее качественных офисных зданий или объединяющие свои разрозненные офисы в одном бизнес-центре», — говорит старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований «Jones Lang LaSalle Россия и СНГ» Вероника Лежнева. По словам руководителя отдела маркетинга GVA Sawyer Владислава Фадеева, несмотря на высокий уровень вакантных площадей, в ряде случаев есть проблемы с поиском помещений.

На этом фоне не исключен хотя и незначительный, но все же рост арендных ставок в бизнес-центрах класса В и С к концу года и снижение на 5—10% ставок в качественных бизнес-центрах, считают эксперты АРИН. Ряд экспертов, напротив, уверен в росте цен по всем позициям к концу года примерно на 5%. По оценкам аналитиков, в 2010 году средняя ставка аренды в классе А составляла около 1150 руб. за 1 кв. м в месяц, в классе В — около 900 руб.

По разным оценкам в бизнес-центрах сейчас свободно от 15 до 30% площадей (250—400 тыс. кв. м). Руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St.Petersburg Полина Макаренко отмечает, что наименьшая заполняемость наблюдается в крупных объектах класса А на периферии, а также в недавно введенных бизнес-центрах. На стадии строительства, по подсчетам аналитиков, — более 200 тыс. кв. м офисной недвижимости со сроками ввода в 2011—2012 годах, еще порядка 500 тыс. кв. м — пока «замороженные» проекты. «Учитывая это, Петербург не будет испытывать дефицита офисных площадей в ближайшие три—пять лет», — считают аналитики Maris.

Источник: "РБК daily"