Кадастровые войны

Действующий городской закон обязывает считать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости расположенных в Петербурге объектов торгового, делового, административного или иного коммерческого назначения, а также офисов. В утвержденный комитетом имущественных отношений (КИО) список включено 1100 зданий и помещений площадью свыше 3 тыс. м2 .

Кадастровая стоимость таких объектов определялась ГУП «ГУИОН» по заказу Смольного. С 15 сентября 2015 года споры о достоверности такой цены законодатели передали Петербургскому городскому суду. За прошедший год он рассмотрел по существу 22 дела, из которых 15 исков было удовлетворено полностью или частично. Так, офисы в бизнес–центре «Петровский форт» ГУИОН оценило в 4,5 млрд рублей, тогда как привлеченный собственниками оценщик — в 2 раза дешевле. Назначенная судом экспертиза подтвердила достоверность указанной владельцем стоимости — иск был полностью удовлетворен. Удалось снизить налогооблагаемую стоимость трех супермаркетов и ООО «Максидом». Хотя в большинстве случаев эксперты рекомендовали компромиссную цену — в среднем на 9 % ниже кадастровой и в 1,5 раза выше предложенной истцом.

А вот победа Сергея Фивейского — бывшего конкурсного управляющего ФГУП «Ленинградский северный завод», а ныне владельца принадлежащей госпредприятию недвижимости, оказалась пирровой. Чиновники определили стоимость двух земельных участков в 63 млн рублей, выбранный истцом оценщик — всего в 15,7 млн. Тогда как назначенный судом эксперт пришел к выводу, что кадастровая цена одного участка оказалась на 5 % занижена, второго — на 4 % завышена. Кадастровые войны Собственники коммерческой недвижимости успешно оспаривают директивно назначенную им кадастровую стоимость и характеристики. Эксперты сочли установленную ГУИОН стоимость объектов заниженной еще в семи делах, что побудило собственников отказаться от своих требований.

В ГУИОН объясняют ситуацию разными подходами при проведении массовой и индивидуальной кадастровой оценки. «В ходе судебного спора устанавливается итоговая рыночная стоимость, определяемая при детальном изучении характеристик объектов недвижимости: обременения, конструктивные особенности объектов и иные факторы. Эти сведения у кадастрового оценщика отсутствовали и при проведении массовой оценки не учитывались», — поясняют в ведомстве. Хотя до того, как обратиться в суд, все владельцы недвижимости прошли через специальную комиссию при управлении Росреестра, уполномоченную разбирать споры о кадастровой стоимости. По словам замруководителя управления Андрея Вьюнова, только за первую половину этого года комиссия рассмотрела жалобы в отношении 97 объектов, удовлетворив 15 из них. «Основной причиной отклонения заявлений служат отсутствие подтверждения использования недостоверных сведений об объекте, а также несоответствие отчета об оценке требованиям закона и федеральных стандартов», — пояснил Андрей Вьюнов.

ЗАО «Литовская, 10» оспаривало в суде законность включения принадлежащих ему зданий в список объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости. По документам это производственный комплекс, доля офисов не превышала 9 % общей площади. Но КИО признал весь комплекс офисным, представив в качестве доказательства четыре фотографии фасада. Суд не смог на их основании сделать вывод о функциональном назначении здания.

Кроме того, удовлетворяя иск компании, он указал на нарушение КИО установленной процедуры утверждения списка. Ведь сначала чиновники обязаны были опубликовать перечень обследуемых объектов в Интернете, потом проект самих решений по каждому зданию, предоставить собственникам возможность высказать возражения и т. д. «Сведений о размещении на сайте КИО Санкт–Петербурга какого–либо решения об определении вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений административным ответчиком не представлено», — констатировал суд. Эксперты положительно оценивают такое решение: «Подобная практика может стать массовой. Сам факт принятия этого решения открывает для собственников коммерческой недвижимости возможность снизить налоговую нагрузку», — убежден руководитель практики «Недвижимость» Объединенной консалтинговой группы Артем Симоненко.