Свободные от захвата

Чиновники комитета имущественных отношений (КИО) обнаружили, что принадлежащие городу помещения общей площадью 39 тыс. м2 не приносят доход казне. В них компании, иногда работающие там годами, либо не оплачивали аренду вовсе, либо платят ее тем, кто представился собственником помещения, но по факту им не является. По некоторым оценкам, из–за этого городской бюджет ежегодно недополучал около 1,8 млрд рублей. Центр повышения эффективности использования госимущества (ЦПЭИГИ) берется возвратить казне почти 200 таких помещений. При этом ряд экспертов предполагают, что ситуация стала возможной либо из– за неспособности чиновников различного уровня контролировать арендаторов, либо из–за чьей–то личной заинтересованности в получении этих доходов.

Сейчас в ЦПЭИГИ поступило почти 200 заявок на освобождение помещений от незаконно занимающих их компаний, в том числе на Невском, Московском пр. и в других престижных местах (см. «На какие помещения поступили заявки ЦПЭИГИ»). Вернув в оборот города незаконно захваченные метры, казна может получить, по максимальной оценке NAI Becar, 1,8 млрд рублей в год. Всего в 2015 году городской бюджет получил от сдачи в аренду помещений, находящихся в госсобственности, 4,5 млрд рублей, сообщили в КИО. На вопрос, почему кампания по возвращению помещений началась только сейчас, в комитете отвечают, что «ЦПЭИГИ и раньше работал с помещениями, но заявок по земле всегда было больше». Как рассказал «ДП» директор ЦПЭИГИ Роман Мерзликин, освобождения крупных объектов стрит–ретейла уже начались, среди крупнейших за последнее время объектов, например, складские помещения площадью около 1,5 тыс. м2 на территории Апраксина Двора. Выселения проходят по–разному — кто–то соглашается съехать, кто–то сопротивляется. Например, рассказывает Роман Мерзликин, после выселения с угла Невского и Садовой магазина шуб (ООО «Норка») выяснилось, что субарендатор платил по липовому договору 500 тыс. рублей в месяц, тогда как КИО сдал бы такое помещение за 250–270 тыс. рублей. На выезд и сбор вещей центр дает незаконным арендаторам помещений до недели, в то время как владельцы киосков должны освободить место за 2–3 дня. Но все равно есть случаи, когда компании отказываются выехать добровольно. Та же «Норка» через 2 дня снова открыла магазин, и во второй раз ЦПЭИГИ уже не позволил компании съезжать самостоятельно, а увез товар на склад временного хранения. Сотрудники центра намерены и после выселения наблюдать за помещениями, чтобы «довести» их незанятыми до нового договора аренды. «Чтобы по закону провести торги и необходимые процедуры, иногда может потребоваться несколько месяцев, — говорит Роман Мерзликин, — и все это время мы будем мониторить освобожденные помещения». Он добавляет, что центр рассчитывает за год вернуть в оборот города все 200 помещений, по которым сейчас есть заявки, и, если новых по ступать не будет, можно считать, что в петербургском стрит–ретейле незаконной торговли больше нет.

Неосведомленность субарендатора о том, что договора аренды с городом нет или он закончился, регулярно приводит к конфликтам бизнеса с ЦПЭИГИ. Например, рассказывают в центре, в этом году сотрудники выселили с площади 323 м2 компанию IMHO Hostel, работавшую с 2013 года на Конногвардейском бульваре. Захватчики помещения, как называют их чиновники, никогда не заключавшие с КИО договор аренды, «сдали» его гражданину Велико британии по фальшивому договору. Представитель IMHO Hostel, с которым удалось связаться «ДП», сообщил, что компания уже не работает, а помещение передано под нужды города. «Арендовали мы его по знакомству, а как еще можно получить в аренду госсобственность, — говорит представитель хостела, попросивший его не называть. — На аукционе, насколько я знаю, любое хорошее место давно «куплено». Среди помещений, которые освободят в ближайшее время, несколько кафе и продуктовых магазинов в центре города, ресторан– баня «Лесной рай» (ООО «Петер–Ллик») на Светлановском пр. Кроме того, уведомления от центра получили транспортная компания «Барс», строительная фирма «Стройуправление 46», которая специализируется на сносе и разборке зданий. В ЦПЭИГИ рассказывают, что ЗАО «Стройуправ ление 46» занимает офис площадью 1 тыс. м2 на ул. Подвойского и впускать сотрудников центра пока отказывается. Выселить планируют также фитнес–центр «Планета Фитнес», сотрудники которого опубликовали петицию на имя губернатора с требованием их не выселять. Они поясняют, что администрация Адмиралтейского района решила передать помещение РПЦ. «Как спортивное сооружение будет использоваться для богослужений и насколько это оправдано с учетом того, что в шаговой доступности от этого здания — Казанский, Исаакиевский, Никольский и Троицкий соборы!» — возмущаются в компании. «У нас сложный имущественный комплекс на Литовской ул.: крупный участок делится на несколько мелких. На часть из них есть действующие договоры с КИО, на часть — с собственниками», — рассказывает Алексей Проничев, гендиректор следующей выселяемой компании, «Барс». Он говорит, что один из его участков центр уже освобождал, оста вив о себе резко негативное впечатление. «На мой взгляд, их методы напоминают о бандитах из 1990–х, и законность их работы вызывает сомнения», — считает предприниматель. Как уже писал «ДП», центр руководствуется институтом самозащиты собственности. «Поэтому не по всем объектам, которые мы планируем освободить, есть судебные решения: мы можем работать и без них в рамках статей 12 и 14 ГК РФ», — комментирует Роман Мерзликин.

Всего за 2015 год ЦПЭИГИ освободил 1373 земельных участка и 58 объектов нежилого фонда. В 2013 году незаконных арендаторов выселили из 54 помещений в госсобственности, в 2012–м — из 86. Ирина Реут, заместитель директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, считает, что «освобождение» 200 помещений не сильно скажется на городском рынке стрит–ретейла. Ждать снижения арендных ставок не стоит: «новые» квадратные метры — это лишь небольшая часть рынка коммерческой недвижимости. Вряд ли КИО, сдающий в аренду 8–9 тыс. помещений, опустит ставки, так же как и частные собственники. В заявках центра на освобождение не только бизнес. К примеру, выселять вскоре будут Музей морской истории Стрельны, который создала инициативная группа граждан, и они борются за это помещение (там находится яхт–клуб) уже много лет. Еще в 2013 году экспонаты музея выносили судебные приставы. Учредитель музея Олег Вареник — один из немногих, кто встретился с приставами до знакомства с сотрудниками ЦПЭИГИ. Предприниматели в большинстве своем рассматривают действия центра как инструмент решения частных конфликтов, например, когда город пересмотрел свои планы на тот или иной объект.  

Комментарии экспертов: Роман Мерзликин, директор ЦПЭИГИ.

Трудно сказать, с какими объектами работать проще — с земельными участками или помещениями, но последние точно сложнее выявить: киоск видно сразу, а определить, законно ли компания работает за закрытой дверью в помещении, сложнее. Но город недополучает из–за таких самозахватчиков десятки миллионов рублей в месяц арендных платежей. Мы нередко сталкиваемся с ситуациями, когда субарендатора обманывают липовые «владельцы» и даже после выселения убеждают вернуться, уверяя, что теперь–то уж точно никаких проверок долго не будет. Хотя арендовать помещения напрямую у КИО всегда оказывается и спокойнее, и выгоднее.

Александр Мишин, координатор Лиги арендаторов.

Более года назад было объявлено о реорганизации КУГИ и были ликвидированы районные агентства комитета. Трудно представить себе, что в самозахваченных помещениях сидели люди, делали бизнес и никто об этом не знал иногда по нескольку лет. Конечно, местные власти, местные правоохранительные органы знали. А следить за использованием государственной собственности как раз вменялось представителям КУГИ на местах. Но, возможно, так же кому–то не продлили договор аренды и сказали: сидите так. Они и сидят и на что–то надеются. А тут реорганизация — и урегулировать вопрос не удалось. И так они попали в самозахватчики.

Алексей Третьяков, глава Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка.

Думаю, что с помещениями будет то же самое, что и с киосками — из «запорожца» не сделаешь «мерседес». Если договор аренды у предпринимателя закончился, но он платит, логично не выгонять, а перезаключить договор. Причины, по которым город этого не делает, обычно далеки от интересов общества. В случае с самозахватами — думаю, что по–настоящему авторитетных предпринимателей, которые не заключают договоры, пользуясь своим влиянием, не тронут, чтобы не портить с ними отношения. Разве что помещение понадобится какой– то еще более авторитетной структуре, к примеру, РПЦ.