Арендаторы просят скидок

Ситуация с арендными ставками на офисные помещения сильно отличается от одного бизнес–центра к другому. «Сейчас нельзя говорить про средние ставки, так как эта цифра не будет отражать действительный уровень ставок на рынке, слишком большой разброс, — говорит управляющий партнер БЦ «Сова» Андрей Макаров. — Где–то большой дисконт и нет арендаторов, а там, где с заполнением все хорошо, ставка выше рынка». Как отмечает директор по маркетингу и продажам EKE Ирина Зеренкова, у тех, у кого сел «Газпром», нет снижения, в остальных случаях снижение есть, и оно больше чем на 3 %.

По оценкам компании Maris в ассоциации с CBRE, запрашиваемый уровень арендных ставок к сентябрю 2015 года снизился на 4 %, до 1580 рублей в классе А, и на 3 % (B), до 1160 рублей за 1 м2 в месяц с учетом НДС и операционных расходов. Диапазон арендных ставок в сентябре составляет 1300–1700 рублей для бизнес–центров класса А и 900–1250 рублей для класса B. В компании EKE оценивают снижение ставок в бизнес–центрах класса А и В в 2–3 и 1,5 % соответственно. Как и всегда, наиболее высокие ставки аренды действуют в престижных локациях с хорошей транспортной доступностью — в Центральном и Петроградском районах. Самые низкие ставки — в Кронштадтском и Приморском районах. «Причинами являются удаленность от центра города и низкая деловая активность в целом», — рассказывает директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербург Михаил Рожко. Сейчас для арендатора при выборе объекта на первом месте стоит ставка, на втором — дополнительные неденежные бонусы, которые может предоставить арендодатель, считает Андрей Макаров. По его словам, большинство новых клиентов БЦ — это бывшие арендаторы близлежащих объектов, в том числе расположенных около станции метро «Выборгская», которая сейчас закрыта.

Многие девелоперы извлекли уроки из кризиса 2009 года и готовы предоставлять гибкие условия аренды для текущих арендаторов, чтобы избежать их переезда в другое здание. При этом, по словам руководителя отдела исследований рынка компании Maris Наталии Киреевой, ожидаемый арендаторами размер скидок доходит до 30 %, в то время как реальный дисконт в среднем редко превышает 10 %. «Бизнес–центры, которые испытывали трудности с заполняемостью, в индивидуальном порядке предлагали крупным арендаторам скидки до 15 %, — рассказывает Ирина Зеренкова, — в некоторых случаях очень крупный арендатор мог запросить дисконт в размере 20–30 %». «Поскольку экономическая ситуация непонятна как арендатору, так и арендодателю, такие скидки часто делаются на временной основе», — отмечает Андрей Макаров. «При этом объекты, в которых заполняемость не снижалась ниже 90– 95 %, — те, в которые садился «Газпром», — ставки повышали или оставляли на прежнем уровне (в зависимости от бизнес–центра). Например, в БЦ «Пулково Скай» в течение 2015 года ставки выросли более чем на 10 %», — рассказывает Ирина Зеренкова. В Knight Frank также отмечают рост арендных ставок в некоторых объектах на 1–2 %. Это связано с тем, что с рынка вымываются относительно недорогие помещения, а в предложении остаются помещения по ставкам выше среднерыночной, которые не готовы платить потенциальные арендаторы. Нетрудно заметить, что дисконт напрямую зависит от размера занимаемых арендатором площадей и сроков договора. «Для небольших арендаторов, которые занимают до 20–50 м2, скидки чаще всего не предоставляются», — отмечает Михаил Рожко.

Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и общего спада в экономике. Снижение спроса на офисы также способствует корректировке коммерческих условий в меньшую сторону. Поэтому по меньшей мере до конца года эксперты не ожидают изменения ситуации. «По нашей оценке, запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться до конца 2015 года, — отмечает Наталия Киреева. — В основном это будет связано с тем, что будет сужаться разница между запрашиваемыми и достижимыми ставками». Повышение ставок участники рынка напрямую связывают со стабилизацией рубля и следующим за ней ростом числа арендных сделок. По оценкам Андрея Макарова, это произойдет в конце 2017 года. Михаил Рожко также ожидает, что рынок коммерческой недвижимости оживится в 2017–2018 году.

Комментарий эксперта: Борис Мошенский, генеральный директор УК Maris в ассоциации с CBRE.

Снижение активности спроса, уменьшение доходности офисных проектов, сложности с проектным финансированием привели к тому, что ряд девелоперов переносят сроки строительства зданий, меняют функциональное назначение, замораживают проекты. Однако это пока не является массовым на рынке. Большинство начатых проектов предполагается достроить, но объемы ввода новых площадей будут сокращаться. Активность девелоперов смещается в класс В. Офисные центры класса А в текущей экономической ситуации строить менее выгодно, поскольку себестоимость строительства растет, спрос ограничен, а арендные ставки падают, пусть и несущественно — в среднем на 3–4 % за последние 8 месяцев. Общий объем строящихся офисных центров в Санкт–Петербурге, ввод которых запланирован до 2018 года, около 600 тыс. м2, что составляет более 20 % от текущего стока. Это достаточно большие показатели при высоком уровне вакантных площадей в 2015 году. Для сравнения: на развитых рынках Европы объем строящихся бизнес– центров от действующего стока не превышает 5 %. Однако при восстановлении спроса на докризисном уровне такие объемы будут достаточно быстро поглощены арендаторами. По нашей оценке, запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться во второй половине 2015 года. В основном это будет связано с тем, что будет сужаться разница между запрашиваемыми и достижимыми ставками. При этом существенное снижение последних не ожидается при условии, что ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии.