Оптимизация арендных площадей

По оценке Colliers International, судя по темпам строительства, в 2015 году будет введено в эксплуатацию лишь 256 тыс. м2 новых офисов вместо более чем 300 тыс., как предполагалось ранее. Причем, возможно, и эти планы будут корректироваться в зависимости от спроса. Прогноз аналитиков компании JLL менее оптимистичен: объем ввода офисных площадей в 2015 году составит 210 – 220 тыс. м2, в 2016 году — 160 – 170 тыс. м2. При этом большая часть нового предложения придется на класс В, а доля класса А во вводе 2015 года составит 39 % против 56 % годом ранее. Пока спрос на офисы падает, заполняемость в среднем снижается незначительно (примерно на 1 %, сейчас она составляет около 12,9 %), так как сокращаются объемы ввода новых объектов. Если бы не «Газпром», структуры которого в прошлом году обеспечили свыше 40 % всех сделок по аренде и покупке выведенных на рынок бизнес–центров (90 тыс. м2), то картина была бы еще печаль- нее. В этом году «Газпром» уже не будет таким мощным драйвером офисного спроса: на данный момент компания обеспечила себе большую часть помещений для грядущей передислокации в Петербург. Хотя отдельные сделки еще проходят. Так, в I квартале подразделения «Газпрома» арендовали весь бизнес– центр Eightedges, а также заняли крупный офисный блок в БЦ «Синоп».

Чтобы удержать старых арендаторов и привлечь новых, подавляющее большинство бизнес–центров перешли с валютных на рублевые ставки, как и в кризис 2008 – 2009 годов. По данным компании East Real, сейчас в бизнес–центрах класса А арендные ставки составляют 1,45 – 1,7 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, в классе В помещения сдаются по 0,8 – 1,2 тыс. рублей за 1 м2, включая НДС и коммунальные услуги. Причем в процессе переговоров арендаторам удается снизить ставки на 10 – 12 % от первоначально запрашиваемых. За I квартал ставки в классе А снизились на 3 %, в классе В — на 1,5 %, подсчитали в JLL. Учитывая падение спроса, девелоперы пересматривают параметры своих проектов (например, откладывается строительство второй очереди МФК «Невская Ратуша», где офисные объекты, возможно, заменят на апарт–отели), а многие собственники избавляются от бизнес–центров. Среди них — группы компаний С. Э. Р., Solo, ЛСР. Некоторые отказываются от планов по строительству офисных объектов. Так, компания «Доринда» не будет продолжать преобразование под офисный комплекс исторических зданий на Синопской набережной в Петербурге.

Похожая ситуация складывается и на складском рынке. Еще в прошлом году экс перты говорили, что он будет пополняться в основном за счет сегмента built–to–suit (строительство объектов для конкретных заказчиков или для собственных нужд). По данным Knight Frank St. Petersburg, в I квартале было сдано 44 тыс. м2 помещений для хранения (на 30 % больше, чем за тот же период 2014 года), при этом 88 % из этих площадей предназначены для собственного использования и оказания логистических услуг (в том числе ответственного хранения). То есть спекулятивный сегмент почти не пополнился новым предложением. Складские управляющие, как и офисные, переводят валютные арендные ставки в рубли и снижают запросы. Средние рублевые расценки на хранилища класса А с начала года снизились на 12 % (до 500 – 600 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы), класса В — на 5 % (380 – 500 рублей / м2).

Аналитики сообщают, что складские арендаторы оптимизируют занимаемые площади. Многие из тех, кто рассчитывал занять помещения категории А, в конечном итоге выбирают объекты классом ниже. То есть свободные площади на рынке прибавляются как за счет новостроек, так и из–за переезда арендаторов из существующих помещений, говорят в Colliers International. В ближайшие полгода доля незанятых складов будет расти. Сейчас она оставляет 6,3 %. Для сравнения: в начале 2014 года свободных площадей в складах было меньше 1 %. Некоторые девелоперы переносят сроки ввода новых объектов и начало строительства запланированных складских комплексов. Например, компания «Руслан» сдвинула сроки запуска второй очереди грузового терминала в Шушарах площадью 9,5 тыс. м2 с сентября 2014 года на первую половину 2015– го. ГК «Балтстрой» собиралась в октябре прошлого года ввести в эксплуатацию третью очередь комплекса «Ладога» (6,3 тыс. м2) во Всеволожске. Потом срок был передвинут на I квартал 2015 года, теперь на июль 2015–го. Участники рынка прогнозируют, что вместо запланированных к вводу (по заявлениям 2014 года) 400 тыс. м2 складов в этом году будет построено лишь 170 – 190 тыс. м2. Причем примерно 80 % — это объекты для собственных нужд застройщиков и склады, построенные под конкретных заказчиков. На открытый рынок выйдет не более 35 – 45 тыс. м2 складских площадей. Благодаря снижению объемов ввода не произойдет ни существенного падения арендных ставок, ни серьезного роста доли свободных помещений для хранения.

Рынок торговой недвижимости в последние годы не показывал значительного прироста, так как в Петербурге и без того очень высок уровень насыщения торговыми объектами — по этому показателю город в 2014 году стал лидером в России: 513 м2 на 1 тыс. человек (против 450 м2 на 1 тыс. в Москве). А тут еще кризисные явления: снижение покупательной способности населения, связанный с этим уход из России одних торговых марок и корректировка планов у других. Так, Melon Fashion Group вместо 170 новых магазинов в 2014 году в России открыла только 100. Финская «S–группа» (сеть гипермаркетов Prisma) не будет, как собиралась, открывать по два–три магазина в год. В 2014 году закрылись магазины польской EM&F Group (Esprit, OVS, River Island), Seppala (принадлежит финской Stockmann) собирается свернуть 80 % сети. Британская New Look не будет выходить на российский рынок. Девелоперы отреагировали на падение спроса: этот год будет рекордно низким по объему ввода новых торговых площадей: ожидается открытие лишь 150 тыс. м2, в 2014–м было почти вдвое больше. В этом году запланировано открытие четырех торговых центров. В частности, уже введен в эксплуатацию ТЦ «Пикник», ожидается запуск второй очереди ТРЦ «Радуга», первого в Петербурге аутлет–центра и небольшого ТК на Парнасе. Кроме того, анонсировано открытие нескольких гипермаркетов, говорят в компании Maris.

Даже несмотря на незначительность прироста площадей, увеличивается доля свободных помещений: с начала года она выросла на 1 % и в среднем по городу составляет 7 %. Массового ухода арендаторов не происходит, ретейлеры предпочитают договариваться о скидках. Увеличение числа незанятых помещений происходит в основном за счет оптимизации занимаемых арендаторами площадей. Особенно заметно падение спроса в сегменте street–retail. В этом году продолжился исход арендаторов из встроенных магазинов, он оказался заметно активнее, чем в торговых комплексах. Так, флагманские магазины во встройке закрыли HTC, Ecco, «Билайн», «Зенит», Vis–A–Vis, банки сворачивают филиальную сеть, также оптимизируя свое присутствие в формате street–retail (такой тактики придерживаются Райффайзенбанк, банк «Русский Стандарт», Банк Москвы, Связной Банк). В итоге даже на самой ходовой для street–retail магистрали, Невском пр., доля свободных площадей уже превысила 20 %. Цены на аренду торговых помещений снижаются. Скидки по арендным ставкам в ТК достигают 20 – 25 %, во встроенных магазинах — 40 %. Девелоперы переходят на рублевые договоры аренды, и чаще используется привязка к товарообороту вместо фиксированной ставки. Для удержания текущих арендаторов отменяется индексация арендной ставки на определенный период времени. Арендные ставки для якорных арендаторов составляют 0,3 – 1,1 тыс. рублей в месяц за 1 м2, для торговой галереи — 0,5 – 5,5 тыс. рублей (данные NAI Becar). Эксперты Colliers International прогнозируют, что в наименее успешных ТК к концу году опустеет почти половина площадей. В самых привлекательных и посещаемых доля незанятых арендаторами помещений почти не вырастет, так как их владельцы будут стараться договориться с ними: снижать ставки, улучшать другие условия договоров.