Смещение к набережным

Петроградская сторона — один из сложившихся деловых районов города. По объему офисных площадей он находится на треть ем месте после Центрального и Московского районов. По данным «БФА–Девелопмент», сейчас площадь офисной недвижимости в Петроградском районе — 332 тыс. м2. Здесь сданы и функционируют 48 бизнес–центров, из них 11 (23 %) относятся к классу А, 16 (33,3 %) — к классу В+, 14 (29,1 %) — к классу В и семь (14,6 %) — к классу С.

«Особенностью района является то, что более 30 % бизнес–центров расположено в реконструированных зданиях», — отмечает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE. «Реализовывать бизнес– проекты в зданиях исторической застройки, не предназначенных для таких целей, достаточно сложно», — говорит управляющий директор сети бизнес– центров «Сенатор» Дмитрий Золин. Что касается новых офисов, то в процессе становления района как очага деловой активности произошло смещение интереса от центра к периферии и формирование делового района вдоль набережных. Самые крупные бизнес– центры класса А Петроградского района сосредоточены именно на набережных: «Линкор», «Авеню» и др. Целый конгломерат бизнес–центров расположен в зоне набережных Большой Невки (Петро градская, Выборгская, Аптекарская и Пироговская). «Девелоперы бизнес– центров, расположенных на набережных, всегда акцентируют этот момент при продвижении своих объектов», — рассказывает маркетолог–аналитик ЗАО «БФА–Девелопмент» Екатерина Беляева, отмечая, что подобные центры деловой активности особенно ценят крупные компании.

В 2014 г. в Петроградском районе было введено три офисных центра класса А. Это Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева, БЦ «Сенатор» на Большой Пушкарской ул. и офисное здание «ЛУКОЙЛа» на Аптекарской наб. Таким образом, площадь офисной недвижимости на Петроградской стороне увеличилась примерно на 50 тыс. м2. В 2015 г. введена в эксплуатацию вторая очередь БЦ «Сенатор» на ул. Кропоткина и БЦ класса В «Крюммель Хаус» на Большой Посадской ул. Это еще около 10 тыс. арендопригодной площади. Ожидается, что до конца года будет введен БЦ «Сенатор» на ул. Чапаева, а также откроется офисный центр класса В на ул. Красного Курсанта. Также ком- пания «Л1» планирует сдать в 2015 г. замороженный еще во время первого кризиса БЦ класса В+ «Серебряные зеркала». Сегодня основные резервы строительства новых офисных центров — исторические промзоны ближе к станции метро «Чкаловская», которые уже активно проходят редевелопмент, отмечают в Surveyor International Group

Офисы в Петроградском районе традиционно востребованы арендаторами. По оценкам экспертов, на него приходится 7–12 % от общего количества запросов арендаторов. «Объем сделок по аренде офисов на Петроградской стороне в I квартале 2015 г. составил около 9 тыс. м2», — сообщает генеральный директор East Real Альберт Харченко. С начала 2014 г. по I квартал 2015 г. уровень вакантных площадей колебался в пределах 7–9 % и сейчас равен 8 %, что составляет порядка 26 тыс. м2. «С учетом недавнего ввода четырех новых бизнес–центров класса А и того, что район в целом занимает третье место по объему ввода новых офисных площадей, — это неплохой показатель, показывающий один из самых низких уровней вакантных площадей по городу», — отмечает Екатерина Беляева. Так, арендная кампания БЦ Trinity Place была завершена еще до ввода в эксплуатацию, он был арендован структурами «Газпрома». Дмитрий Золин рассказывает, что БЦ на ул. Кропоткина, который был введен в марте 2015 г., сейчас заполнен на 64,5 %. «Освобождающиеся помещения чаще всего занимают другие арендаторы бизнес–центра, расширяющие свой бизнес, либо компании, улучшающие свои условия», — рассказывает Вадим Демешенков, заместитель генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость», отмечая, что сегодня это в основном компании IT–сектора, сырьевые компании и госструктуры.

По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, за 5 месяцев 2015 г. средневзвешенные арендные ставки на офисную недвижимость Петроградского района снизились на 3 % и составили в классе А 1487 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В — 1270 рублей. «С учетом предоставляемых арендодателями скидок реальные цены сделок ниже на 10 %», — замечает Наталия Киреева. В БЦ класса С ставки начинаются от 450 рублей за 1 м2.

Комментарий эксперта: Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE.

Одной из основных тенденций офисного рынка можно назвать аренду готовых бизнес–центров или объектов с высокой стадией готовности компаниями нефтегазового сектора. Нередки сделки аренды всего здания целиком. При этом снижение активности спроса и текущие сложности с финансированием проектов привели к тому, что ряд девелоперов переносят сроки строительства зданий или замораживают проекты. Подобные тенденции пока не являются массовыми на рынке. Большинство проектов планируют достроить, но объемы ввода новых площадей в дальнейшем будут сокращаться. Уровень вакантных площадей в офисных центрах класса В продолжил расти и по итогам мая 2015 г. составил 15 % (+4 % к декабрю 2014 г.). Многие арендаторы, занимающие небольшие помещения на условиях краткосрочной аренды, закрывают бизнес, переезжают в менее дорогие здания, сокращают занимаемые площади. В БЦ класса А заполняемость осталась на прежнем уровне, вакантно 19 % офисных площадей. Большинство арендаторов имеют долгосрочные договоры и предпочитают договориться о снижении арендных ставок с текущим арендодателем.