Валюта подогрела покупки центров

В2014 году спрос на покупку офисных объектов вырос — его подогревало ухудшение ситуации в экономике. «В сегментах коммерческой недвижимости лидирующие позиции по степени интереса инвесторов сохраняет офисная недвижимость», — комментирует заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.

Объем классических инвестиционных сделок (с объектами, генерирующими доход) в 2014 году составил около $ 230 млн. При этом 73 % данного объема (то есть около $ 165 млн) пришлось на офисный сегмент. Тогда как в 2013 году в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость $ 1,4 млрд доля инвестиций в офисную недвижимость составила около 27 % (около $ 375 млн). Из них до $ 200 млн составили классические инвестиционные сделки с офисной недвижимостью, приносящей доход, приводит данные Анна Сигалова.

По словам руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислава Фадеева, с учетом сравнительно невысокого объема инвестиционно привлекательных активов в офисной недвижимости Петербурга, традиционно количество сделок по покупке бизнес–центров целиком не очень велико.

За 2014 год в Петербурге было зафиксировано 10 сделок по покупке / продаже офисных центров суммарной арендопригодной площадью 111 тыс. м2, посчитали в Knight Frank Saint– Petersburg. Из них пять офисных центров суммарной площадью 15 тыс. м2 были приобретены под собственные нужды. «Формат небольшого бизнес–центра занимает прочную нишу и востребован среди конечных пользователей. Мотивация покупателей офисных объектов не всегда экономически обоснованна, но зачастую базируется на стремлении снизить риски непрогнозируемого роста ставок и недостаточно комфортного сервиса в бизнес–центрах», — объясняют в Knight Frank Saint–Petersburg.

Тем не менее есть интересные примеры сделок. Так, крупнейшей сделкой прошлого года (а по оценкам участников рынка, и целых 6 лет) стала продажа австрийской компанией Avielen AG двух бизнес–центров в МФК «Аэропортсити». Объекты приобрела ИГ «Тринфико» в интересах НПФ «Благосостояние». Сделка оценивается в 4 млрд рублей. ИГ «Тринфико» находится в процессе завершения данной сделки. «Бизнес–центры полностью соответствуют принятым международным стандартам бизнес–центров класса А. Основные преимущества проекта — высокое качество объекта, его удачное расположение, высококачественный арендный поток и профессиональный уровень управления», — комментирует Георгий Иванов, управляющий директор ИГ «Тринфико». Второй по величине стала покупка центра класса А «Синоп» компанией «РВМ Капитал» Сергея Орлова, бывшего советника главы ОАО «РЖД» Владимира Якунина. Сделка оценивается в 2 млрд рублей. «Активно проявила себя на офисном рынке компания Fort Group, которая вначале приобрела несколько офисных цент ров у «Группы ЛСР», а затем продала их», — добавляет Владислав Фадеев. Так, компания «ЦДС» купила БЦ Apollo, БТК — здание на Галерной ул., особняк в «Парадном квартале» был продан компании «Флагман». Стоимость сделок участники не раскрывали, но, по экспертным оценкам, Fort Group могла выручить около 1,8 млрд рублей с продажи трех объектов.

«В апреле прошлого года ГК «ЦДС» приобрела в собственность здание бизнес–центра класса А Apollo для размещения всех подразделений компании, в том числе центрального офиса продаж, который сейчас находится на 4–й Советской ул.», — комментирует Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». Как он объясняет, предложение привлекло своей локацией: здание расположено на Петроградской стороне, напротив стрелки Васильевского острова и Петропавловской крепости, в непосредственной близости от станций метро «Спортивная» и «Горьковская». «Сделка была заключена для нужд компании, в ближайшем будущем инвестировать в офисную недвижимость мы не планируем», — добавляет Сергей Терентьев.

«К числу крупнейших сделок на рынке офисной недвижимости также можно отнести долгосрочную аренду целого бизнес–центра, как это практикуют различные структуры «Газпрома», и строительство офисного центра «под себя» на примере «ЛУКОЙЛ а», — перечисляет Ольга Пономарева, вице– президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges. «На мой взгляд, в ближайшем будущем будет превалировать доля сделок по долгосрочной аренде — это выгоднее и финансово, и практически. Арендатор может быстрее переехать в уже готовый бизнес–центр, плюс заранее виден результат, который получает заказчик, и нет необходимости контролировать и финансировать весь строительный процесс», — полагает Ольга Пономарева. На конец 2014–го, по данным Knight Frank Saint– Petersburg, площадь предлагаемых на рынке аренды офисов составляла 248,7 тыс. м2, или 11,4 % от общего объема предложения. По–прежнему большую часть предложения составляют бизнес–центры класса В — 65 %.

За прошедший год в эксплуатацию было введено 200,4 тыс. м2 качественных офисных площадей. Произошло снижение темпов ввода новых офисных площадей на 33 % в сравнении с 2013 годом. Это обусловлено в том числе и переносом сроков ввода ряда бизнес–центров.