В ожидании хаоса

Арендные ставки в бизнес–центрах класса А и B+ изменялись волнообразно. В течение первых 3 кварталов 2014 года происходило незначительное повышение арендных ставок на офисы класса А и В+, но к концу декабря они снизились до уровня 2013 года, рассказывает руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева. «В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли свой пик, обозначив его в III квартале, — подтверждает генеральный директор East Real Альберт Харченко, — уровни закрытых сделок немного откатились к концу года на фоне падения ценовых ожиданий со стороны спроса».

По данным АРИН, средневзвешенная ставка аренды для вакантных площадей в бизнес–центрах по текущему предложению по состоянию на декабрь 2014 года для класса А составила 1550 рублей за 1 м2 в месяц, для класса В+ — 1300 рублей за 1 м2 в месяц. В East Real обозначают диапазон арендных ставок как 1450 – 1650 рублей для класса А и 900 – 1200 рублей для класса В и В+. При этом, как отмечает управляющий сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин, даже в одном сегменте ставки могут отличаться. «В новых зданиях плата за аренду формируется из расчета 1700 – 2000 рублей за 1 м2 в месяц, в то время как в давно функционирующих и морально устаревших бизнес–центрах ставка колеблется в пределах 1100 – 1200», — поясняет он.

Резкий рост курса иностранных валют не оказал значительного влияния на арендные ставки в Петербурге. Альберт Харченко говорит, что по итогам 2014 года повторилась ситуация 6–летней давности, и измерение ставок аренды в иностранной валюте опять утратило смысл из–за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению рубля. Участники рынка отмечают, что сегодня большинство арендодателей переходит на ставки в рублях. Наталия Киреева говорит, что к началу 2015 года остались единичные примеры номинирования арендных ставок в долларах. А Дмитрий Золин и вовсе утверждает, что в отличие от московского рынка в Петербурге всегда преобладали рублевые контракты, поэтому «прыгающий» курс на нас практически не сказался.

При этом анализ динамики средних ценовых показателей офисного рынка за последние годы показывает, что ставки аренды в рублях в условиях высокой конкуренции предложения не реагируют даже на значительное изменение курса рубля. Гораздо больше влияет на ставки, например, высокий уровень вакансии. По словам вице–президента по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН» Екатерины Лапиной, по результатам 2014 года совокупная доля свободных площадей в офисном сегменте Петербурга составила 14 %.

«Уровень вакансии незначительно повысился как в классе А, так и в классе В, — отмечает Екатерина Лапина, — это связано с выводом на рынок новых площадей и завышенными ставками». Между тем эксперты Knight Frank St . Petersburg прогнозируют, что в 2015 году в городе будет введено в эксплуатацию около 330 тыс. м2 качественных офисных площадей. И если поглощение по итогам 2015 года будет сопоставимо с показателем за 2014–й, то доля вакантных площадей может вырасти до 17 %. В 2014 году сделки распределились между классами практически равномерно: 52 % пришлось на класс А, 48 % — на класс В, говорят аналитики Maris CBRE. Екатерина Лапина отмечает, что активизация спроса на рынке аренды офисов была связана в основном с компаниями нефтегазового сектора: структуры «Газпрома» заключили сразу две крупнейшие за последние 4 года сделки, арендовав 16,5 тыс. м2 в БЦ «Цеппелин» и 15,7 тыс. м2 в БЦ «Электро».

У экспертов нет четкого понимания того, как будут вести себя арендные ставки в наступившем году. Альберт Харченко считает, что девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в 2015 году, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Вносит неопределенность и ожидание ускорения инфляции. Но несмотря на это, у арендаторов еще есть сейчас возможность заключить рублевые долгосрочные контракты в некоторых новых бизнес– центрах, отмечают в East Real.

Дмитрий Золин видит несколько вариантов развития событий. Среди негативных — гиперинфляция, резкое возрастание ставок и, как следствие, хаос на рынке. Также возможно существенное сокращение доли малого бизнеса, максимальное снижение арендной ставки одиночными объектами среднего уровня — и снова хаос. При воплощении в жизнь положительного прогноза после всех колебаний он ожидает стабилизации ситуации и прироста ставки на 3 %.

Наталия Киреева считает, что запрашиваемые ставки аренды будут снижаться в 2015 году, это будет связано с сокращением разницы между запрашиваемыми ставками и реальными ценами в договорах.