Рынок офисов подогревают газом

Эксперты отмечают, что, несмотря на непростые экономические условия, в Петербурге есть интерес к новым офисным центрам. Скорее всего, такие выводы основаны на стабильном, хотя и не самом высоком спросе, сопровождавшем случившийся в прошлом году хороший прирост на рынке офисной недвижимости. Тогда, по данным Jones Lang Lasalle в Санкт– Петербурге, рынок высококачест венных (класс А и В) офисных площадей увеличился на 219,1 тыс. м2. Были введены в эксплуатацию 22 бизнес–центра. Из них 11 суммарной арендуемой площадью 118,8 тыс. м2 относятся к классу А, остальные 100,3 тыс. м2 — к классу В. Традиционно основной объем ввода пришелся на последний квартал, в течение которого на рынок вышло около 40 % общего годового объема — 87,8 тыс. м2. Доля вакантных площадей в бизнес–центрах, введенных в эксплуатацию в 2014 году, в среднем на конец года составила 28,1 %. При этом часть объектов оказалась заполнена целиком, а часть, наоборот, полностью пустует.

Спрос, похоже, обеспечивали в основном переезжающие в Петербург компании, добывающие углеводороды. Так, по данным регионального директора EKE Group в России Андрея Хитрова, некоторые бизнес–центры хорошего качества «Газпром» занял полностью или частично. Переезд «Газпрома» помог и сегменту В: некоторые арендаторы были вынуждены переезжать из бизнес–центра класса А, освобождая площади для структур «Газпрома».

«Крупнейшим из введенных в IV квартале объектов стал бизнес–центр «Тринити Плейс», арендная кампания которого была прекращена еще до ввода в эксплуатацию, — говорит руководитель отдела исследований компании Jones Lang Lasalle в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. — Предположительно объект полностью арендован структурами «Газпрома». Такой же версии придерживаются эксперты в близких к монополисту структурах.

«В условиях замедляющейся экономики дорогие офисы не по карману большинству арендаторов, — отмечает Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж «Газпромбанк–Инвест». — Поэтому спрос на офисы класса А поддерживался во многом благодаря переезду в Петербург компаний нефтегазового сектора».

Однако заполнить все выставленные для аренды помещения они не смогли. По данным Jones Lang Lasalle в Санкт–Петербурге, доля свободных площадей на офисном рынке города на конец IV квартала составила 12 %. В классе А уровень вакантных площадей за 2014 год сократился на 2,3 п.п., до 17,1 %, в классе В — вырос на 1 п.п., до 9,6 %.

В «Газпромбанк–Инвест» считают, что из–за ухудшающейся динамики рынка и стремления компаний снизить расходы разница между показателями вакансии в классах А и В в 2015 году будет увеличиваться. «Этот год пройдет в борьбе за арендаторов, поэтому во всех сегментах будут побеждать только конкурентоспособные предложения: с рыночными рублевыми ставками, эффективными планировками, паркингом, наличием дополнительных сервисов для арендаторов и другими бонусами, которые можно будет получить далеко не во всех деловых центрах», — уверена Луиза Улановская.

Какой выбор сделают арендаторы — большой вопрос. По данным NAI Becar в Санкт–Петербурге, пока большинство вакантных площадей в Северной столице приходится на новые офисы. Офисы, введенные несколько лет назад, уже заняты арендаторами и заработали их лояльность. «Арендаторам этих бизнес–центров проще остаться на старом месте, договорившись о снижении ставки, нежели переезжать в новый офис, — считает директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге Михаил Рожко. — Новые бизнес–центры любой классности, как правило, заполняются или новыми компаниями, выходящими на рынок, или компаниями, стремящимися повысить класс арендуемого офиса и готовыми нести дополнительные представительские расходы».

Проблема в том, что эти компании могут и не появиться. По мнению регионального директора EKE Group в России Андрея Хитрова, какое–то время рынок офисной недвижимости поддержит продолжающийся переезд в Петербург структур «Газпрома». Однако затем начнется рост вакансий из–за ухода с рынка компаний, вызванного девальвацией рубля, санкциями и прочими негативных внешними факторами. Аналитики NAI Becar не видят предпосылок для роста экономики и, следовательно, заполняемости офисов. Поэтому просто надеются, что после скорого достижения рынком дна, которое, вероятно, случится в марте–апреле, начнется постепенное движение вверх.

Надежды могут не оправдаться. В среднесрочной перспективе, с учетом неустойчивой макроэкономической ситуации и высокого уровня вакансий, вероятнее всего, сохранится тенденция небольшого снижения ставок аренды. Уровень вакантных площадей будет расти.

«Мы ожидаем небольшого снижения запрашиваемых ставок аренды, — делится прогнозами Владислав Фадеев. — Из– за очень ограниченного спроса со стороны средних и малых компаний и высокого уровня вакантных площадей собственники новых бизнес–центров будут устанавливать ставки на среднем уровне. Качество новых объектов обычно выше. Поэтому в целях удержания арендаторов собственники существующих объектов будут вынуждены очень внимательно анализировать запросы арендаторов о пересмотре условий аренды, в первую очередь в отношении существующих арендных ставок. Кроме того, они будут вынуждены пересматривать в сторону понижения и запрашиваемые ставки».