Ставки аренды взяли курс вниз

Сначала года падение арендных ставок в бизнес-центрах классов А, В и В+ достигло 30%. Эксперты считают, что это еще не предел, и прогнозируют дальнейшее удешевление аренды.

Средние заявленные арендные ставки на офисные помещения класса А составили по итогам I квартала 2009 года 15 240 рублей за 1 м2 в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) - падение с начала года на 13,7%.

Для класса В+/В средние арендные ставки с начала года уменьшились на 15,2% и составили 11 980 рублей/м2. Однако эксперты рынка дают и более резкие оценки. «Ставки в бизнес-центрах в классах А и В снизились примерно на 30%: чуть меньше в классе В - на 27%, и на 31% - в классе А», - говорит Николай Казанский, коммерческий директор Colliers Int.

В первые месяцы года произошло резкое сокращение разрыва между заявленными и реальными ценами аренды. Особенно явно это для бизнес-центров класса В+/В.

Относительно небольшая девальвация рубля, которая была в конце 2008 года, не вызвала в тот момент изменения договоров и/или фиксации курса у.е. в договоре на определенном уровне. В результате в IV квартале 2008 года рост курсов доллара и евро привел к незначительному росту арендной ставки, выраженной в рублях. В I квартале 2009 года более резкие изменения курса валют привели к тому, что многие управляющие пересмотрели договоры аренды в сторону понижения арендной ставки и/или зафиксировали верхний потолок курса у.е. (как правило, ниже курса ЦБ). А к концу квартала наметилась тенденция слабого укрепления рубля, что снизило уровень арендных ставок в тех договорах, которые по-прежнему заключены в долларах и евро. С учетом того, что именно в классе В+/В больший процент договоров заключен в валюте, падение заявленных рублевых цен в классе В+/В оказалось чуть больше, чем в классе А.

Сергей Федоров, директор по развитию Praktis CB, в свою очередь, считает, что независимо от того, в чем были номинированы арендные ставки, главной причиной падения «явилось не колебание курсов, а общее ухудшение платежеспособности арендаторов, снижение спроса на офисные площади». Тем не менее по итогам квартала можно констатировать, что сохраняется разрыв между заявленными ставками аренды и реальным уровнем заключения сделок. В некоторых случаях разрыв может достигать 40%, однако в среднем по рынку его можно оценить в 10-15%. Таким образом, в краткосрочной перспективе можно ожидать снижения ставок еще на 10%. Сейчас арендодатели неохотно идут на заключение долгосрочных договоров, собственники надеются на то, что рынок пойдет вверх.