Прогноз на 2014 год.

1. Рынок Петербурга готовится к росту на 50 % налога на коммерческую недвижимость организаций с 2015 года.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор».

Налоги — это данность, с которой ничего не поделаешь. Любое их повышение отражается на бизнесе. Для крупных игроков это не критично. Но убийственно для низкодоходных проектов. Вырастут и операционные расходы владельцев коммерческих площадей, не занимающихся арендным бизнесом. А еще важно предотвратить новую возможность для коррупционной составляющей.

Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема».

Сложные способы управления экономикой никак не даются нашим властям. Зачем ломать голову? Лучше просто повысить налоги. В результате станут строить меньше коммерческой недвижимости и вырастут арендные ставки. При аналогичном спросе предложений на рынке станет меньше. Дефицита площадей не будет, но компании, которые планировали переехать, не смогут себе это позволить.

Игорь Лейтис, президент ХК «Адамант».

Изменение способа исчисления налога затронет всех игроков рынка. Дополнительные расходы распределятся между собственниками, арендаторами и конечными покупателями. Проблема наиболее актуальна для старых зданий, балансовая стоимость которых существенно отличается от кадастровой. Так что их владельцам стоит заранее озадачиться повышением доходности объектов.

Александр Шарапов, президент NAI Becar.

Любое увеличение налога влечет за собой недовольство со стороны собственников, которые несут убытки. Уже было инициировано множество судебных разбирательств, направленных на попытку корректировки новой кадастровой стоимости недвижимости. Как показывает практика, к окончанию судебных процессов у отдельных объектов кадастровая стоимость действительно уменьшается.

2. Спрос на торговую и офисную недвижимость в Петербурге постепенно снижается.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор».

Есть разные оценки, в том числе и негативные. Поэтому с уверенностью говорить, что все будет хорошо, мы не можем. Но на данный момент ситуация стабильна. Конечно, в связи с расширением предложения запоняемость устаревших или некачественных бизнес–центров снижается. Но стоимость качественных площадей в 2014 году, на мой взгляд, может увеличиться на 7 – 9 %.

Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема».

Рынок развивается медленно и печально, но спрос растет. У нас в бизнес– парке все забито под завязку, и мы планируем строить еще один объект. Думаю, что будет постепенная миграция компаний из сомнительных проектов в несомнительные и рост аренды на 6 – 7 % в рублях. Обвала рынка тоже не будет. Хотя мы надуваем щеки и называем себя сверхдержавой, у нас экономика вторичная.

Игорь Лейтис, президент ХК «Адамант».

В 2013 году в Петербурге ввели в эксплуатацию рекордный объем офисных площадей. Но мы видим, что спрос на качественные офисы стабилен. В условиях возросшей конкуренции преимущество будет на стороне серьезных управляющих компаний. Именно тех, кто реализует грамотную маркетинговую стратегию, эффективное позиционирование и продвижение продукта.

Александр Шарапов, президент NAI Becar.

Спрос на офисы уменьшается. А как иначе, если бизнес чувствует себя не очень уверенно и не сосредоточен на поиске новых помещений? Если ввод новых объектов в этом году будет не очень большой, ситуация стабилизируется. А после Олимпиады ждем всплеска деловой активности. В 2014 году ставка в классе А будет до 2600 рублей за 1 м2 в месяц, в В — 1300 рублей.

3. Спрос на коммерческую недвижимость в центре снижается из–за переезда многих горожан в новое жилье на окраинах.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор».

Коммерческая недвижимость есть там, где есть трафик. Поэтому коммерческие объекты будут строиться на границе города. Это неизбежно. Но это говорит о расширении ликвидной зоны для коммерческой недвижимости, а не о ее смещении. Петербург — очень централизованный город. Основная деловая и тусовочная активность из центра никуда не денется.

Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема».

Люди, которые живут на окраинах города, в основном работают в центре. Ежу понятно, что, понастроив дома в картофельных полях, придется строить там и торговые комплексы. Но бизнес– центры — вряд ли. Компании нанимают персонал со всего города, а не из соседних районов. Кто поедет работать в Девяткино из центра? Разве что какой–нибудь владелец бизнеса, который там живет.

Игорь Лейтис, президент ХК «Адамант».

Застройка периферии ведет к децентрализации Петербурга. Но формируются новые экономические зоны на окраинах. Уже сейчас мы наблюдаем такую ситуацию, например, в Приморском районе, где только у «Адаманта» три ТРК. За торговлей будут появляться новые офисы. Важно, чтобы одновременно развивалась транспортная система, связывающая новые кварталы с историческим центром.

Александр Шарапов, президент NAI Becar.

Любой крупный регион со временем разрастается. Петербург не исключение. Территории близ КАД действительно активно застраиваются торговыми объектами и офисами. Но это не ведет к ухудшению доступности коммерческих объектов, а наоборот — создает комфортные условия проживания жителям новых кварталов. Проблема доступности коммерческих объектов совершенно не ощущается.

4. В центре Петербурга почти не осталось свободных пятен для реализации масштабных девелоперских проектов.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор».

Это действительно одна из самых значимых и трудноразрешимых проблем. Редевелопмент серого пояса и реновация старого фонда — это, конечно, выход из ситуации. Но пока все это развивается очень медленно. Интерес инвесторов к таким проектам слабый, поскольку не ясны сроки их окупаемости. Слабо развито и ГЧП в этой области. Так что решения для этой проблемы в обозримом будущем я не вижу.

Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема».

Этих пятен очень много. А основным препятствием для реализации чего– либо является руководство города. Других ограничений не вижу. Петербург по административным границам значительно больше, чем была Москва до расширения. Так что речь идет не об отсутствии свободных площадей, а о наличии административных барьеров. Масштабные девелоперские проекты не входят в задачи нынешнего руководства Смольного.

Игорь Лейтис, президент ХК «Адамант».

Проблема есть. Девелоперам приходится искать выход. И он очевиден: развитие окраин. Так что в ближайшие годы будут активно появляться новые масштабные проекты за пределами исторического центра. Другой вариант — задуматься о редевелопменте промышленных территорий. Но тут важно, чтобы власти шли навстречу строителям, снижая административные барьеры и упрощая процедуры согласований.

Александр Шарапов, президент NAI Becar.

Да есть земельные пятна в центре города! Но на них находятся старые промышленные предприятия, которые функционируют максимум на 30 %. Эти территории пригодны для редевелопмента. Но, как их осваивать, не ясно: схема взаимодействия «государство — инвестор — собственник производства» не отработана. Предприятия надо выводить за город. Только тогда освоение этой земли пойдет своим чередом.