Офисы на лезвиях

Холдинг «Ленинец» (принадлежит семье Анатолия Турчака) купил здание завода «Нева» (Заставская ул., 5 / 1) — советского производителя одноименных лезвий для бритья. В «Ленинце» комментировать сделку отказались, переадресовав вопросы в «Неву». Там на вопрос «ДП» о том, как предполагается использовать объект, ответили: «Озвучивать планы о будущем этого завода никто не будет». По оценке экспертов «Colliers International Санкт–Петербург», цена сделки могла составить около $ 7,1 млн. Согласно данным СПАРК, объект принадлежал нескольким юридическим и физическим лицам, некоторые из них связаны с УК «Ленинец». Например, предприниматель Дамир Ильясов ранее был одним из совладельцев ныне принадлежащего «Ленинцу» ООО «ЗБТ». Завод уже много лет не занимается производством, помещения в здании сдаются в аренду под офисы и склады. Общая площадь здания — 7,1 тыс. м2.

УК «Ленинец», созданная на базе нескольких существовавших еще с советских времен производителей электроники, в последние 10 лет в основном занимается операциями с недвижимостью. У нее в управлении находится десяток коммерческих объектов. По мнению экспертов, оптимально было бы провести реконструкцию бывшего завода «Нева», приспособив его для офисной функции. Объем необходимых вложений составит не менее $ 8,5 млн, сумма зависит от масштабности преобразований. На Заставской ул. у «Ленинца» есть еще два объекта: бизнес–центр «Невская Застава» (площадь 2,5 тыс. м2), а также складской комплекс на смежном с «Невой» участке — на Заставской ул., 3–а (3 тыс. м2). Как сообщил архитектор Сергей Цыцын, в этом году «Ленинец» провел архитектурный конкурс на разработку реконцепции «Невской Заставы» и прилегающего к зданию земельного участка. Предложения Сергея Цыцына заказчик не поддержал. Победил проект Сергея Орешкина, но, по его словам, они с «Ленинцем» разошлись во взглядах на детали проекта. «Мы предлагали сделать комплекс в светлых тонах и в стекле, а заказчик видел здесь здание классической архитектуры в стиле Римской империи», — пояснил он.

По словам архитекторов, в планах «Ленинца» преобразование и других объектов на Заставской ул. По оценкам экспертов, в целом преобразование всех объектов может потребовать вложения $ 50 млн. 

В Петербурге множество офисных объектов на месте бывших производственных зданий. Самые яркие примеры — бизнес–центры «Ткачи», «Фидель», «Акватория», «Линкор», «Сити Центр», «Дженсен Хаус», большая часть бизнес–центров сети «Сенатор». 

Не всегда девелопер изначально задумывает офисный проект на месте заводов, говорит директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова. Градплан часто не позволяет строить на участке жилье, приходится возводить БЦ. 

Некоторые предприятия, как и «Ленинец», сами занимаются редевелопментом своих бывших промплощадок. Например, холдинг «Теплоком» реконструирует здание на Выборгской наб. под офисный центр, выведя оттуда производство. «Развитие площадки на Парнасе обойдется нам в $ 180 млн, переезд предприятия — в $2 млн», — говорит гендиректор «Теплокома» Андрей Липатов. В квартале, ограниченном Цветочной ул., Московским и Лиговским пр., находится около 20 офисных объектов общей площадью 120 тыс. м2, арендные ставки в них — 1 – 1,4 тыс. руб. / м2 в месяц, отмечают в Colliers International. В основном это объекты классов С и D — реконструированные промышленные здания. 

Исключение составляют бизнес–центры класса В «Собрание», «Лиговский», «Авиатор», «Мегапарк», изначально по строенные как офисы. Здесь формируется деловая зона, заявлено много новых проектов, поэтому уровень конкуренции высокий, говорит Алексей Гулевский из ASTERA. Так, на Черниговской ул. на месте Хладокомбината № 1 планируется построить крупный МФК с офисной составляющей. Сейчас в этой зоне вакант но лишь 10 % предлагаемых в аренду офисов. 

Но девелоперам новых проектов придется постараться, чтобы обеспечить загрузку офисов, считает Алексей Гулевский.

Комментарии экспертов: Кайл Патчинг, директор по развитию бизнеса компании Maris.

Многочисленные ограничения КГИОП, касающиеся в том числе и производственных зданий, часто приводят к тому, что собственнику проще ничего не делать с объектом и ждать медленного разрушения, которое позволит построить что–то новое. Если это объект советской эпохи в плохом состоянии, чаще всего лучше и дешевле его снести. На костях бывших предприятий очень выгодно строить. Brownfield дает девелоперам такие преимущества, как вода, газ, электричество, что облегчает и ускоряет процесс согласования коммуникаций.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real.

Примеров преобразования производственных зданий в офисные в городе много. Обычно сохраняется внешний каркас здания, а внутренний адаптируется под офисную планировку. Плюс таких проектов — наличие готовых инженерных коммуникаций. Текущие функции здания завода «Нева» — это сдача в аренду офисов и складов. При желании здание можно модернизировать, доработав проект до категории В. Стоимость реконструкции во многом зависит от внутренних особенностей строения. Но обычно затраты составляют от $ 1,2 тыс. за 1 м2.