Вышли на «Гостином»

Один из крупнейших владельцев торговой недвижимости в Петербурге — компания Fort Group выкупила у фонда Prosperity Capital Management 10 % ОАО «Большой Гостиный двор» (БГД) и рассчитывает дальше увеличивать пакет. Компания разработала и презентовала городским властям проект реконцепции универмага, который позволит увеличить его доходность в 20 раз. Оценочная стоимость проекта — $ 0,5 млрд.

О том, что Fort Group стал акционером Большого Гостиного двора, «ДП» сообщили несколько источников на рынке. По их данным, новый акционер выкупил пакет акций у фонда Prosperity Capital Management. Стороны сделку подтвердили. «Речь идет о продаже 10,04 % акций», — сообщил представитель Prosperity Capital Management. (Сегодня, по оценке АРИН, рыночная стоимость этого пакета — $ 27 – 31 млн. — «ДП».) Совладелец Fort Group Максим Левченко добавил, что сделка была закрыта в сентябре. «Возможно дальнейшее увеличение нашей доли в ОАО. Но это не главный вопрос. Гораздо важнее, кто будет владеть Большим Гостиным двором после его реконцепции, если город решится на этот шаг. Наверняка будет перераспределение долей пропорционально инвестициям», — добавил Максим Левченко.

Крупнейшими акционерами ОАО «Большой Гостиный двор», по данным СПАРК, сейчас являются ООО «Виктория СПб» и ее дочерняя структура — ООО «Сигма». У них на двоих 32,5 % БГД. Эти фирмы через нынешнего генерального директора «Сигмы» Сослана Беслякоева были связаны с ГК «Евросервис» Константина Мирилашвили, которая в 2009 году обанкротилась и все активы которой перешли в собственность Россельхозбанка.

В пресс–службе Россельхозбанка оперативно прокомментировать ситуацию не смогли. Затруднились с комментарием и в банке «Викинг», структура которого, ЗАО «Капитал», контролирует еще 25 % БГД. По данным СПАРК, соучредитель ЗАО «Капитал» — ООО «Группа А», учрежденное председателем правления банка «Викинг» Алексеем Устаевым и Аидой Устаевой. Алексей Устаев также входит в совет директоров БГД. Генеральный директор БГД Елена Коршунова отказалась от комментариев, сообщив через секретаря, что разговор слишком сложный и не телефонный.

Меж тем австралийское архитектурное бюро Buchian Group (в его портфолио проект строительства самого большого торгового комплекса «Вест Филд» в Лондоне и терминала аэропорта Хитроу. — «ДП») уже разработало по заказу Fort Group проект реконструкции, который позволит увеличить общую площадь универмага почти в 2 раза, до 150 тыс. м2, торговую площадь — в 5 раз, до 70 тыс. м2, а торговый оборот в 20 раз — до $800 млн в год, полностью сохранив его исторические постройки. «Мы хотим включить в рыночный оборот внутренний двор и внутренние торговые галереи, накрыв их стеклянным атриумом», — пояснил Максим Левченко. Стоимость проекта оценивается Fort Group в $ 0,5 млрд, а окупаемость — в 10 лет.

«Мы готовы взять на себя организацию финансирования реконцепции. Мы умеем это делать (в портфеле компании 11 ТК общей площадью 500 тыс. м2, из них два прошли реконцепцию, увеличив оборот в 3 раза. — «ДП»). В нем смогут участвовать и другие акционеры универмага», — добавил Максим Левченко. Что касается сроков реализации идеи, то, по оценке девелопера, на проектирование и историко– культурную экспертизу уйдет не менее 2 лет и столько же — на саму работу.

Будут ли закрывать универмаг на время работ — пока неясно. Зато девелопер обещает, что коллектив торгового комплекса все описанные преобразования не затронут. Эту концепцию Fort Group уже представил чиновникам Смольного, а также руководству БГД и другим его акционерам. Глава комитета по инвестициям Ирина Бабюк подтвердила, что о планах инвестора знает (см. комментарий).

Комплекс зданий Гостиного двора занимает 10 га между Невским пр., Садовой ул., ул. Ломоносова и Перинной линией. Он принадлежит городской казне. В 2000 году КУГИ передало 74 тыс. м2 из 81,3 тыс. м2 здания Гостиного двора на 49 лет в аренду ОАО «Большой Гостиный двор» по символической ставке — около $ 1,7 за 1 м2 в месяц (сейчас ставки аренды для Невского пр., по данным Jones Lang LaSalle, находятся в диапазоне $ 250–350 за 1 м2 в месяц). По условиям договора 55 % годовой арендной платы, эквивалентной $ 1,5 млн без НДС, арендатор должен направлять на ремонт и поддержку здания — федерального памятника, охраняемого ЮНЕСКО. При этом выручка ОАО «Большой Гостиный двор» в 2012 году составила 1,3 млрд рублей, а чистая прибыль — 111,6 млн рублей. Торговые площади универмага заполнены арендаторами почти на 100 %. Средняя ставка — около $ 100 за 1 м2 в месяц.

«Мы получили открытое письмо о грядущей реконцепции. Эта перспектива нас не радует», — заявили в дирекции ООО «Вояж» (у компании в БГД работает магазин сумок и аксессуаров). «Мы тоже знаем о планах реконцепции, и они нас пугают. Мы планировали ремонтировать свои 210 м2 на первом этаже. Теперь не знаем, сто- ит ли инвестировать в эту работу 7 млн рублей», — говорит розничный партнер VF Corporation (бренды LEE и Wrangler) Александр Петрухин. Зато ретейлеров, которые в Гостином дворе пока не представлены, идея реконцепции воодушевила. «Мы рассматривали Гостиный двор в качестве возможного места для размещения магазина, хотя коммерческое предложение пока не получили», — говорит Амаль Шакир, генеральный директор ООО «Русский розничный холдинг» (бренды Tous и Bobbi Brown). По ее мнению, у комплекса хорошее месторасположение, но он действительно нуждается в реконцепции.

Через реставрацию прошли многие торговые комплексы «золотого треугольника». В их числе ДЛТ, Елисеевский магазин, дом Мертенса. Готовится к реконцепции и универмаг «Пассаж», расположен- ный напротив Гостиного двора. Генеральный директор «Пассажа» Дмитрий Абрамов говорит, что реконцепция — не дань моде, а требование времени. «У БГД много обременений, но и большой потенциал. Прямой конкуренции нам он не составит — все–таки разный масштаб», — говорит он. Но, по его мнению, купить 10 % компании мало для серьезных инициатив. «Если зашла речь о реконцепции, значит будет расширение пакета», — уверен он.

Правда, реконцепция исторических магазинов не всегда позволяет на 100 % использовать возможности их крайне выгодного местоположения. «Пример тому ДЛТ, Елисеевский и «Невский атриум». Они расположены в хороших местах. Но охранные обязательства не позволили создать там оптимальные с точки зрения современной торговли планировки», — заключает партнер S. A. Ricci Борис Юшенков.

Комментарии экспертов: Ирина Бабюк, председатель комитета по инвестициям Смольного.

В Смольный поступили предложения о реновации Гостиного двора от компании Fort Group. Но информации о том, что эта компания вошла в ОАО «Большой Гостиный двор», у нас нет. Вместе с тем у других акционеров компании есть свое видение того, как должен развиваться данный объект. Очевидно, что он нуждается в постоянном развитии с учетом современных потребностей мегаполиса. Город не планирует вкладывать бюджетные средства в реновацию объекта, но будет всячески способствовать тому, чтобы Гостиный двор оставался центральной точкой притяжения в Петербурге.

Константин Образов, генеральный директор галереи бутиков «Гранд–Палас».

Позиционирование Большого Гостиного двора сейчас довольно размыто, в комплексе соседствует галерея высокой моды и очень маленькие отделы под аренду, поэтому нельзя с уверенностью сказать, какую нишу он занимает. Тем не менее, на мой взгляд, Большой Гостиный двор в особой реконцепции не нуждается, поскольку если ориентировать комплекс на другой сегмент, то неясно, на какой именно. Сегмент luxury? Но он уже заполнен, так как работаем мы, открылся ДЛТ. Возможно, нужно просто освежить этот комплекс.