Льготные условия для избранных

Законодатели, чиновники и предприниматели составили рекомендации правительству края и Законодательному собранию для разработки закона, устанавливающего льготные условия выкупа предпринимателями арендованных площадей.

7 августа в Пермской торгово-промышленной палате состоялся "круглый стол" под названием "Аренда и преимущественное право арендатора на выкуп". Это был один из тех случаев, о которых говорят: "Встреча прошла в теплой, дружественной атмосфере". Беседа практически сразу была направлена в конструктивное русло, несмотря на то, что ранее практически каждый раз, когда поводом для общения предпринимателей и власти был вопрос аренды, обстановка накалялась до предела.

Виктор Замараев, генеральный директор Пермской торгово-промышленной палаты:
Мы с вами долго ломали копья по поводу муниципальной и федеральной собственности. Наконец-то вышел закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Здесь освещены основные принципы перехода арендованных площадей в руки предпринимателей.

Для нынешнего конструктива потребовалось ни много ни мало росчерк пера самого Президента России Дмитрия Медведева. 22 июля он подписал Федеральный закон под номером 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации".

Президент доказал на деле

Начнем с главного: долгожданный нормативный документ предоставляет малому и среднему предпринимательству преимущественное право приобретения арендованного недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности. Согласно закону, в период с
1 января 2009 по 1 июля 2010 года предприниматели могут воспользоваться правом и выкупить помещения по рыночной цене без аукционных торгов.

Правда, чтобы воспользоваться правом, необходимо соблюсти ряд условий. Во-первых, предприниматель должен являться арендатором данного помещения непрерывно в течение не менее трех лет до вступления в силу ФЗ № 159 в соответствии с договором (договорами) аренды, не иметь долгов по арендной плате, а сама арендная плата должна перечисляться надлежащим образом.

Во-вторых, помещение можно будет выкупить единовременно или в рассрочку (во втором случае сама выкупаемая недвижимость выступает в качестве залога, а на сумму рассрочки начисляется процент исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже).

В-третьих, арендуемая площадь не должна быть включена в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, согласно части 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

И четвертое площадь арендуемого помещения не должна превышать предельных норм, установленных законом субъекта РФ.

Решайте на местах, но очень быстро

Да, именно законом субъекта РФ, принятым 22 июля, он передает субъектам Российской Федерации право установить, недвижимость какой предельной площади может выкупить предприниматель и на сколько лет он получит рассрочку, если решит ею воспользоваться.

Закон, содержащий в себе эти два ограничения (предельную площадь и срок рассрочки), должен быть принят Законодательным собранием Пермского края до 1 января 2009 года. В противном случае эти условия будут продиктованы нормативным актом Правительства РФ, и возможности повлиять на ситуацию на месте уже не будет. Но упускать эту возможность предпринимателям не хочется.

Собрались участники "круглого стола" именно для того, чтобы обговорить нюансы будущего закона, определить разумные предельные нормы по площади и сроку. По словам Виктора Кобелева, депутата Законодательного собрания Пермского края, времени на подготовку документа крайне мало:

Чтобы этот закон был принят до 1 января 2009 года, мы должны принять его на пленарных заседаниях в ноябре. Для этого уже в конце августа законопроект должен быть подготовлен.

"Минторг лоббирует интересы бизнеса"

Дмитрий Сазонов, заместитель министра по развитию предпринимательства и торговли Пермского края
Так заявил Дмитрий Сазонов, заместитель министра по развитию предпринимательства и торговли Пермского края.

Можно предположить, что для предпринимателей края начался новый этап взаимоотношений с властью. По словам замминистра, закон, который предстоит принять, должен содержать реально существующие данные:

Мы собираем информацию по всем площадям, арендуемым сегодня в крае малым и средним бизнесом. И когда увидим конкретные цифры, уже от них сможем отталкиваться, взяв за основу предельную имеющуюся площадь. Незачем устанавливать пол и потолок приблизительно.

Высказываемая позиция Правительства действительно значительно отличается от всего того, что испытывали на себе предприниматели в последние годы. Раньше в вопросах установки арендной платы мнением предпринимателей никто не интересовался. Ни в 2002-м, когда Пермская городская дума принимала методику расчета арендной платы с учетом понижающих коэффициентов социальной значимости. Ни в конце 2006-го, когда от этой системы решили отказаться и снова уравнять всех в один день, что заставило многих закрыть свой малый бизнес. Потому что оплачивать полученные в начале 2007-го счета за аренду по новым тарифам было нереально.
"Хотелось бы услышать мнение бизнеса и депутатов, чтобы впоследствии все это можно было учесть в проекте закона", говорит в августе 2008-го Дмитрий Сазонов. Что это? Власть просто выполняет инструкции Президента или же действительно пришла пора создания благоприятных условий для развития малого и среднего бизнеса? Увидим.

Что для государства малый бизнес?

Индивидуальный предприниматель Владимир Клейнер
Индивидуальный предприниматель Владимир Клейнер напомнил присутствующим стенограмму недавнего совещания президента России с предпринимателями в городе Гагарине Смоленской области. "Государству надо определиться, что для государства малый бизнес", - сказал тогда Дмитрий Медведев. "Если говорить о малом бизнесе, то, по сути, это способ возрождения нашей страны", - такими словами Президент заканчивал встречу на Смоленщине.

Дмитрий Медведев продолжает формировать новый взгляд общества на предпринимательство. Но то, насколько посылаемые им импульсы достигают своей цели, мы скоро сможем лицезреть. Ведь новое восприятие бизнеса состоит совсем не в тех словах, которые каждый из нас будет теперь о нем говорить. Новое восприятие это новые модели взаимоотношений власти и бизнеса, которые выстраиваются сегодня. Владимир Клейнер говорит:

Рассрочка должна быть как можно больше. Какое объяснение этому? Вот власти говорят: "выпадение из бюджета средств, кто их восполнит..." Но если рассрочка маленькая, то надо обращаться к дорогостоящим кредитам. Все цены на товары и услуги, которые малый бизнес предлагает населению, соответственно возрастут, и это нужно понимать... Срок должен быть минимум пять лет... Бюджет от этого ничего не потеряет. Более того, он никогда от этого ничего не терял. Теряет известно кто от этих всех операций...

"Обещать" не значит "жениться"

Как известно, российские законы часто действуют по принципу "хотели как лучше..." Система работает так, что любой нормативный документ, независимо от степени благородства его идеи, в известных обстоятельствах можно повернуть в любую сторону. В целях избежания подобных превратностей судьбы, "пуганые" предприниматели пытаются предусмотреть все возможные тонкости. И, похоже, делают это не зря, ведь произнес же Сергей Суханов, заместитель начальника Департамента имущественных отношений администрации Перми, слова о том, что "...начисление пени за один день уже можно рассматривать как ненадлежащую оплату аренды". Правда, уточнив: "сейчас мы не говорим о том, как мы это будем применять".

Алексей Попов, директор некоммерческой организации "Муниципальный фонд поддержки малого предпринимательства г. Краснокамска"
"Надо оговорить и содержание формулировки "невыполнение арендатором обязанностей должным образом", чтобы хоть в таких вопросах избежать разногласий, - говорит Алексей Попов, директор некоммерческой организации "Муниципальный фонд поддержки малого предпринимательства г. Краснокамска". - Мы, конечно, все это здесь обговорили, но "обещать" не значит "жениться". Также имеется необходимость в создании стандартного для всех типового договора для продажи помещений, арендованных предпринимателями". Пытаясь подстелить соломки, предприниматели поднимают разговор и о том, что необходимо тщательно прописать процедуру извещения. Как ни крути, а любая мелочь способна "создать условия для злоупотреблений", в результате чего снова пострадает бизнес.

Долгожданное признание

Федеральный закон № 159 от 22 июля нельзя расценивать как возникшее вдруг у Правительства РФ желание решить одну из основных проблем предпринимательства. Принятие этого документа несколько лет инициировали сами бизнесмены. Огромная заслуга в его подписании принадлежит предпринимателям Санкт-Петербурга. Еще в 2002 году они вместе с депутатами направили в Госдуму проект закона "О преимущественном праве выкупа арендованных помещений", принятие которого потом длительное время откладывалось. Питерцам же сам Бог велел выходить с предложением о принятии закона и к Валентине Матвиенко, которая, в свою очередь, доводила сложившуюся ситуацию до Президента Путина. Результатом стало принятие в городе моратория на выкуп помещений, находящихся в аренде у среднего и малого бизнеса. Действия пермских предпринимателей также имели вес по их настоянию, например, Законодательное собрание Пермского края обращалось в Госдуму с инициативой ускорить принятие закона.

Елена Орлова, председатель Пермской областной организации российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса
Елена Орлова, председатель Пермской областной организации российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса, обратила внимание присутствующих на то, что принятый закон впервые за все время существования в России предпринимательства наделяет определенными обязанностями координационные или же совещательные органы в области среднего и малого бизнеса (в Пермском крае такой юридически существует). Это можно расценивать как некую победу. Ведь все двадцать лет предпринимательство если и получало право принимать какое-либо участие в регулировании ситуаций, касающихся его, то это происходило только в некоторых городах и являлось исключением из правила. Преимущественно малый и средний бизнес был словно сторонним наблюдателем за реализацией тех обстоятельств, которые им навязывали власти. Хотя инициативные группы существовали всегда, никаких полномочий они, по сути, не имели. Теперь Президент впервые словно признал на законодательном уровне право предпринимателей принимать участие в решении принципиальных вопросов.

Итог

Результатом "круглого стола" стало принятие ряда предложений в адрес правительства Пермского края и Законодательного собрания. С полным перечнем рекомендаций можно ознакомиться на нашем портале www.dp.perm.ru. Здесь же приведем некоторые из них:

При решении вопроса об установлении предельных значений площадей арендуемых помещений не устанавливать каких-либо ограничений. Выкупу должна подлежать вся занимаемая арендатором площадь на сегодняшний день.

В случае необходимости установления конкретных предельных значений, установить это значение для приобретения арендуемой площади до 1000 кв. м.

Установить срок рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого имущества не менее пяти лет.

При рассмотрении вопроса уполномоченным органом о надлежащей арендной плате предлагается определить критерии надлежащего исполнения арендатором обязательств по перечислению арендной платы.

При выборе оценщиков рыночной стоимости арендуемого имущества предлагается сформулировать критерии их отбора, например: квалификация, опыт работы, наличие в штате оценочной организации не менее 4-х сотрудников, являющихся членами саморегулируемой организации оценщиков.

В любом случае подписание нового закона это шаг вперед. Этот закон и начавшаяся работа над новым документом, который предстоит принять на уровне субъекта РФ, являются отличной возможностью превратить в реальность мечты предпринимателей. Но позволят ли будущий документ и подписанный Дмитрием Медведевым
22 июля закон предоставить возможность выкупа недвижимого имущества на льготных условиях всем предпринимателям-арендаторам, имеющим право на него претендовать? Даже в случае, если закон будет предоставлять срок рассрочки выплаты до пяти лет, значительное число представителей малого бизнеса выкупить арендуемые площади не смогут. Ведь среди них имеются те, чьи доходы просто не позволят приобрести на предложенных условиях занимаемые помещения. Так что же это? Недальновидное "причесывание" всего малого и среднего бизнеса, которое уже не раз происходило за предыдущие двадцать лет, или же выдавливание с рынка слабых? Как бы то ни было, пострадает потребитель, поскольку будет лишен услуг, которых сегодня и так недостаточно.

Времени остается мало, но пока оно есть. И Правительство еще может определиться более конкретно, чьи именно интересы оно лоббирует. Интересы всего предпринимательства или же его определенной части.