Разработаны новые ставки на выкуп земельных участков

Губернатор Георгий Полтавченко внес на рассмотрение в городской парламент поправки в закон "Об установлении цены земельных участков в СПб". В нем стоимость выкупа земли рассчитывается от кадастровой стоимости участка, умноженной на коэффициент. Пять лет назад, когда принимался этот закон, самый высокий коэффициент в размере 1, то есть выкуп за полную кадастровую стоимость установили только для сельхозземель. Тогда в КУГИ объясняли, что пытаются сделать экономически невыгодной скупку сельхозугодий ради последующего перевода под жилищную застройку. Основная масса собственников зданий, строений и сооружений имела право выкупить у государства земельный участок, на котором расположен их объект за 0,25 от его кадастровой стоимости. Понижающий коэффициент, в размере 0,05 от кадастра действовал для выкупа участков под домами ИЖС и садовыми домиками.

На таких условиях в Петербурге довольно активно оформляли землю в собственность - за прошлый год владельцы объектов недвижимости выкупили 343 земельных участка площадью 233,2 га на общую сумму 2,34 млрд рублей.

Новая редакция закона радикально ужесточает условия выкупа. Действие понижающего коэффициента 0,25 отменяется, то есть в большинстве случаев придется выкупать землю за полную кадастровую стоимость, то есть в четыре раза дороже. Последний раз кадастровую оценку земель в Петербурге проводили в 2013 году, ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН) рассчитал стоимость для 84,5 тысяч га. Суммарная кадастровая стоимость земли в городе составила 2,8 трлн рублей. По уровню цен лидирует Центральный район, где средняя стоимость участка составляет 44,9 млн рублей. Дешевле всего земля в Красносельском районе, в среднем, по 9,2 млн рублей за надел.

Законопроект сохраняет действующую льготу на выкуп для участков под дачами и ИЖС и устанавливает новые льготы на выкуп. Вводится понижающий коэффициент 0,5 к кадастровой стоимости при продаже земельных участков для проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Ранее преференций для девелоперов, реализующих такие проекты, в законе не было.

"Данные поправки касаются проектов КОТ, которые реализуются совместно застройщиком и городом. Действительно, такие изменения направлены на повышение привлекательности земель для КОТ, поскольку для застройщика данные условия являются облегчением нагрузки на проект, который и так требует серьезных финансовых затрат на строительство дорог и объектов инфраструктуры, помимо выкупа земли. При реализации проекта КОТ субъект федерации решает многие свои инфраструктурные проблемы и в данном случае предлагает через коэффициент выразить усиление своего участия. Роль города в таких проектах при данной поправке значительно выше, нежели если бы участок был продан на торгах", - считает директор юридического департамента Группы компаний "Эталон" Виктория Цытрина.

До сих пор единственым примером выкупа земли у города в рамках КОТ были 23 договора купли-продажи участков с ЗАО "Терра Нова" (проект намыва территорий на Васильевском острове).

Сейчас в Петербурге и его ближайших пригородах заявлено к реализации более 80 проектов комплексного освоения. По данным London Real Invest, суммарная заявленная площадь КОТ, более 31 млн м2 недвижимости (максимальный срок реализации отдельных проектов до 2034 года), из них уже выставлено в продажу 1,5 млн м2 жилья. В компании "Петербургская недвижимость" оценивают долю КОТ в 55-60% от общего объема рынка жилья региона.

"Проект призван соблюсти разумный баланс между целями пополнения бюджета Петербурга и интересами собственников объектов недвижимости, планирующих выкуп земельных участков", - пояснили в комитете имущественных отношений (КИО).

Отмена льготного коэффициента 0,25, по словам чиновников, была сделана "в целях обеспечения рационального использования земель в случае выкупа". Ко второму чтению законопроекта в КИО обещают подать поправку, которая увяжет выкупную стоимость с плотностью застройки участка и его функциональным использованием. Чем плотнее застроен земельный участок, тем меньше будет его цена при заключении договора купли-продажи. Порядок определения площади застройки предполагается установить специальным постановлением правительства Петербурга. Условно, цена за землю будет рассчитываться по правилу: под объектами недвижимости - 25% от кадастровой стоимости, для прилегающей части земельного участка –  в размере 100% от кадастровой стоимости.

Законопроект будет рассмотрен депутатами после каникул, на осенней сессии Законодательного собрания.