Размещенец vs арендатор

С 1 марта 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс (закон 171–ФЗ был принят Госдумой в июне прошлого года), которые радикально изменят взаимоотношения Смольного с арендаторами городской земли. Дело в том, что новая редакция кодекса исключает преимущественное право на заключение нового договора аренды участка по истечении срока договора.

В КУГИ трактуют изменения федерального законодательства так, что новые договоры аренды можно заключать только с победителями аукционов. Бывший арендатор должен участвовать в них на общих условиях, а перед этим освободить участок, то есть снести свои постройки и даже выкопать коммуникации. Более чем 8 тыс. городских арендаторов, имеющих договоры на размещение нестационарных торговых объектов (НТО), это грозит убытками от вынужденного простоя или даже потерей бизнеса, а городу — недополучением арендных платежей. По состоянию на начало года с КУГИ всего заключено 24,9 тыс. договоров аренды земельных участков общей площадью 228,8 млн м2.

Из–за изменений федерального законодательства в КУГИ подготовили новый городской закон «О размещении нестационарных торговых объектов». Он уже внесен в ЗС Петербурга. Законопроект КУГИ вводит новый порядок размещения в городе всех временных объектов — торговых павильонов, ларьков, киосков и т. д. Договор на размещение НТО будет заключаться между городом и владельцем НТО по результатам аукциона. Аукцион может быть проведен как по инициативе города, так и на основании поступивших от предпринимателей заявок. Планируется, что аукционы будут проходить на Единой аукционной площадке КУГИ. Предприниматели неоднократно рассказывали, что выиграть такие аукционы очень сложно: на них работают спекулянты. «Я участвовал в 100 аукционах, — говорит Юрий Рогулин, владелец сети торговых павильонов, — и мне не удалось выиграть ни одного».

Для добросовестных арендаторов чиновники сделают исключение. В КУГИ предлагают предпринимателям, имеющим заключенный до 1 марта 2015 года договор аренды земельного участка, предоставленного для торгового объекта, заключить новый договор на размещение НТО. При этом вместо статуса арендатора предприниматель получит новый статус размещенца. «Таким образом, договор на размещение НТО для добросовестных арендаторов заменит ранее существовавший договор аренды земельного участка. При этом действующие на сегодня договоры аренды земельных участков не будут расторгнуты. Предприниматели смогут выбрать один из вариантов: продолжить использовать земельные участки на основании договоров аренды до истечения их срока действия или обратиться в КУГИ с заявкой о заключении договора на размещение НТО», — пояснили в пресс–службе КУГИ. Сначала бизнес воспринял наработки КУГИ с воодушевлением, но, разобравшись, предприниматели поняли, что в Земельном кодексе нет запрета на продление договоров аренды, а обязательное дальнейшее размещение на участках существует для облегчения жизни передвижной торговли — лотков, тележек и автолавок. Вывод поверг бизнесменов в шок.

Типовой договор размещения в КУГИ по запросу «ДП» предоставить отказались. Однако уже известно, что, в отличие от договора аренды, договор размещения НТО не будет регистрироваться в Росреестре. А значит, чиновники смогут расторгнуть его в любой момент, до завершения срока действия, не обращаясь в суд, если земля понадобится для других целей. До сих пор договоры размещения практически не применялись в области  аренды земли, а широко практиковались для размещения телекоммуникационного оборудования или вендинговых аппаратов. По информации «ДП», депутатов просили не затягивать рассмотрение этого законопроекта и принять его в трех чтениях до конца марта. Сегодня документ обсудят члены комитета по законодательству и комиссии по экономике и собственности ЗС.

Стоит отметить, что внедрение новой формы договоров на размещение НТО — исключительно петербургская инициатива. В мэрии Москвы опасения коллег городского КУГИ не разделяют. Новые схемы взаимодействия с арендаторами земельных участков в столице вводить не планируется. Более того, в Департаменте городского имущества мэрии Москвы сообщили, что трактуют изменения федерального законодательства иначе, чем в КУГИ Петербурга. Их юристы признают, что в новой редакции Земельного кодекса исключено преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Вместе с тем с 1 марта 2015 года вступает в силу новое положение, которое позволяет заключать новые договоры с арендаторами земельных участков, которые они ранее получили без торгов. Главное условие — подать заявление о продлении до истечения срока действия ранее заключенного договора. «На самом деле, — говорит Роман Пастухов, президент Санкт–Петербургского союза предпринимателей, — практически весь реальный бизнес получал землю без торгов, то есть новый закон о размещении на них распространяться не должен».

Еще в 1990–е годы в Петербурге, скорее всего, намеренно перепутали понятия «стационарный торговый объект» и «нестационарный торговый объект». Однако согласно Налоговому кодексу РФ, где есть определение стационарных и нестационарных торговых объектов, ясно, что под стационарными понимаются ларьки, торговые павильоны и комплексы, имеющие фундамент, крышу и коммуникации. А под нестационарными — торговые тележки, лотки и автолавки. И это вполне соответствует новой редакции Земельного кодекса, считают эксперты. Именно передвижным торговым объектам и дано это послабление в виде договора размещения, чтобы избежать трудоемкого оформления договора аренды, который должен заключаться всякий раз, когда тележка переезжает на соседнюю улицу.

Таким образом, закон разделяет нестационарные и стационарные торговые объекты, то есть передвижной торговле, ярмаркам, лоткам и другим объектам, не связанным с землей, не придется заключать договоры аренды, которые можно заменить договорами размещения. Но при этом нет запрета на продление действующих договоров аренды на земельные участки без торгов, считают эксперты.

Комментарии экспертов: Роман Курбатов, генеральный директор ООО «Предприятие «Диапазон».

КУГИ ввел всех в заблуждение: объединил стационарные и нестационарные торговые объекты воедино и внес в Законодательное собрание Петербурга свой законопроект. В случае его принятия никакой аренды в Петербурге действительно не будет, но не из–за нового Земельного кодекса, а из–за местного закона, в который необходимо внести норму о том, что арендатор земельного участка с расположенным на нем стационарным торговым объектом имеет право на продление договора аренды.

Сергей Осутин, председатель совета директоров холдинга «О. С. В.».

В Земельном кодексе РФ перечислены случаи использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при которых использование земли может осуществляться без предоставления участков и установления сервитута.

Таким образом, эти случаи не в обязательном порядке влекут принятие уполномоченным органом (в нашем случае — КУГИ) решения об отказе в заключении договора аренды. Согласно буквальному толкованию ЗК РФ это является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. КУГИ Петербурга вправе применять положения ЗК РФ только к заявителям — владельцам НТО, которые обращаются с заявлением о предоставлении земельного участка с момента вступления в силу указанной нормы. Повторюсь, это — право, а не обязанность КУГИ. Поэтому для 8 тыс. арендаторов Схемы размещения нестационарных объектов я не вижу пока оснований для волнений. Очень хотелось бы, чтобы нашелся строптивый заявитель — владелец НТО, который, подав заявление в 2015 г. (и в последующем), не согласился бы с предоставлением земельного участка на основании разрешения районного агентства КУГИ в отсутствие договора аренды и оспорил такое разрешение в суде.