Примеряя желтую майку лидера

Московский район по итогам III квартала обогнал Центральный по объему качественных офисных площадей. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, на него приходится 17,7 % от всей офисной недвижимости города, или 442 тыс. м2 арендопригодной площади в бизнес–центрах класса А и В. «В последние годы количество бизнес–центров в Московском районе сильно выросло, что усилило конкуренцию между девелоперами, — рассказывает директор по маркетингу и продажам EKE Group Ирина Зеренкова, — но, несмотря на это, с приходом «Газпрома» именно этот район является наиболее востребованным, и фактически все качественные офисные площади уже заняты».

«По данным на середину октября 2015 года, в Московском районе Петербурга представлено 13 офисных центров класса А и арендопригодной площадью 192 тыс. м2 и 29 офисных центров класса В арендопригодной площадью 250 тыс. м2», — рассказывает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева. Еще около 70–85 тыс. м2 в районе — это бизнес–центры класса С и неклассифицируемые объекты. По словам генерального директора УК PROFMAN Николая Антонова, в Московском районе большой объем нового и качественного предложения класса А и В: здания строились с нуля, а не ре- конструировались из старых зданий. Но надо отметить то, что в районе достаточно много и бизнес–центров класса С (бывшие АТП, здания заводоуправлений, бывших НИИ и т. д.). При этом у БЦ класса С очень разный уровень отделки, это приводит к тому, что арендные ставки в них варьируются от 550 до 1200 рублей за 1 м2 в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). Также различается и доля арендопригодных площадей в БЦ различного уровня: от 60 % в старых зданиях, перепрофилированных под бизнес–центры из институтов и производственно–административных зданий до 85 % — в новых офисных центрах.

По данным Maris|CBRE, cредневзвешенная арендная ставка на офисы класса А в Московском районе на начало октября составляет 1625 рублей за 1 м2 в месяц с учетом НДС и операционных расходов, класса В — 1107 рублей за 1 м2. «Верхний предел не афишируется, — говорит Николай Антонов, — он является сугубо коммерческой тайной контрактов с «Газпромом» и другими корпорациями». По его словам, верхний предел в классе А сейчас 2200 рублей за м2, а все, что выше, — это вне рынка. Нижний же предел, по его словам, ограничивается 1100 рублей за 1 м2 (без НДС, но с эксплуатационными расходами). По сравнению с III кварталом 2014 г. арендные ставки в классе А снизились, по разным оценкам, на 2–5 %. В классе В снижение ставок оценивается в 1,5–5 %. При этом в индивидуальном порядке дисконт может достигать 10– 20 %. «Есть бизнес–центры, где ставки выросли более, чем на 10 %, — рассказывает Ирина Зеренкова, — в основном это связано с переездом структур «Газпрома». Отметим, что одной из последних анонсировалась сделка с дочерней структурой «Газпрома» в Московском районе — в БЦ «Фландрия». Общая площадь офисов газового монополиста может превысить 400 тыс. м2.

Объем чистого поглощения в Московском районе за три квартала составил, по данным УК «Профман», 14,6 тыс. м2. В УК «Адамант», которая в 2014 г. ввела в эксплуатацию I очередь БЦ «Виктория Плаза», говорят, что даже сейчас, когда рынок переживает не лучшие времена, спрос на офисную недвижимость в Московском районе остается высоким. По словам Наталии Киреевой, на Московский район пришлось около 11 % запросов от потенциальных арендаторов за первые три квартала 2015 г. Всего в районе вакантно 70,4 тыс. м2 офисных площадей. «Почти не осталось свободных площадей в давно введенных в эксплуатацию бизнес– центрах, — говорит Ирина Зеренкова, — они есть в недавно введенных в эксплуатацию БЦ, но и там постепенно уходят из предложения». Если не структуры «Газпрома» заезжают в эти бизнес–центры, то арендаторы, которые вынуждены были уехать из предыдущего бизнес–центра из– за изменившихся условий или в связи с заселением в него «Газпрома». Причем если арендаторы снимали офис в Московском районе, то им важна локация, и при поиске офиса другие районы, как правило, не рассматриваются. Особенно не хватает площадей 50–100 м2 — их практически нет на рынке. Сейчас в районе строится одно офисное здание класса А (Fort Tower) арендопригодной площадью около 30 тыс. м2 и семь БЦ класса В арендопригодной площадью около 80 тыс. м2. Рынок уже достаточно насыщен предложением, так что просчитывать перспективы каждого нового БЦ надо особенно тщательно.