Как защититься арендатору

Владелец шиномонтажа «Шин Шиныч» Игорь Каблуков лишился помещения перед началом прибыльного сезона, когда автовладельцы меняют летнюю резину на зимнюю. «После 3 лет работы владельцы торгового комплекса расторгли договор аренды в одностороннем порядке без объяснения причин», — рассказывает Игорь Каблуков.

С подобной проблемой малые предприятия сталкиваются регулярно. «Судебная практика по спорам о расторжении договоров очень обширная. Думаю, случаев выселения арендаторов частного имущества не меньше, чем государственного», — говорит Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.

Хозяин — барин

Помещение площадью 380 м2 по адресу: ул. Седова, 13, которое Игорь Каблуков арендовал у ИП «Минакова И», теперь обесточено и опечатано. «Сейчас я остался без средств к существованию. Насколько мне известно, владельцы нашли фирму, готовую платить больше, хотя нам повышения арендных ставок не предложили. В августе нас начали настойчиво просить съехать», — рассказал Игорь Каблуков. Он отметил, что задолженности по аренде у ООО «Шин Шиныч» были, но давно уже погашены. По подсчетам предпринимате-ля, за 3 года работы он потратил на аренду помещения более 9 млн рублей и только теперь по этому адресу у предприятия сформировалась постоянная клиентская база, и оно начало работать в плюс. В управляющей компании, которая летом заключила с предпринимателем новый договор, комментировать ситуацию отказались.

Знание кодекса защитит

По мнению экспертов, у владельцев может быть множество личных мотивов для замены одного арендатора другим. Но расторгнуть договор и выселить неугодного предпринимателя  можно,  если  он допустил несколько существенных нарушений условий договора.

«Некоторые из таких нарушений отнесены Гражданским кодексом к числу безусловных оснований для принудительного расторжения договора. При этом они могут быть даже не прописаны в договоре», — отмечает Вера Рябова.

Всего таких причин четыре. Во–первых, если арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или если таких нарушений было много.

Во–вторых, если помещение при арендаторе изменилось в худшую сторону. Третим основанием для расставания сторон могут стать задержки по арендной плате более 2 раз подряд. Четвертая причина — невыполнение капремонта, если это вменяется в обязанности арендатору.

Особая строчка

Кроме этих базовых требований, установленных законом РФ, стороны могут дополнять их по своему вкусу. Например, владельцы помещений могут прописать в договоре возможность по его расторжению во внесудебном, одностороннем порядке. Такое условие должно насторожить — предприниматель должен оценить будущие риски, перед тем как поставить свою подпись в документе. Во  всех  остальных случаях договор аренды может быть расторгнут исключительно в суде, заключила Вера Рябова.

Лишиться помещений, арендованных у города, можно также из–за дополнительных условий. Например, из–за нарушения правил по размещению рекламы на фасаде.