В ожидании дефицита

Общий объем складских помещений классов А и В, включая склады, построенные для собственных нужд и не предназначенные для сдачи в аренду, составляет 1,75 млн м2. Арендопригодных площадей меньше: по различным аналитическим­ данным, этот показатель колеблется от 1,140 млн (Colliers International) до 1,5 млн м2 (Maris|CBRE).

Затишье

По данным АРИН, сегодня в городе насчитывается 61 складской комплекс классов А и В. В 2010 году застройщиками был реализован ряд новых крупных проектов складской недвижимости площадью около 64 тыс. м2.

«Это в 2,6 раза меньше, чем в 2009 году, когда объем ввода составил свыше 170 тыс. м2», -- комментирует руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. В перспективе до 2013 года планируется начать строительство и ввести в эксплуатацию около 10-15 проектов логистических комплексов и складов общей площадью около 500 тыс. м2. На долю 2011 года приходится только три проекта, причем большая часть площадей в них -- в составе индустриально-логистического парка Nordway. «Если в прошлом году мы говорили о рынке арендатора, то сейчас ситуация постепенно меняется в сторону возвращения рынка арендодателя, -- описывает тенденцию Кайл Патчинг, директор департамента развития бизнеса Maris|CBRE. -- Рынок оживает, востребованность качественных площадей растет, но не все девелоперы готовы размораживать проекты и начинать строить новые спекулятивные склады».

Оживление рынка подтверждают и данные других аналитиков. Так, в Colliers International констатируют, что в I квартале 2011 года объем поглощения складских площадей составил 73 тыс. м2, что в 20 раз превышает аналогичный показатель прошлого года. Средний уровень вакантных площадей снизился с 22% (данные на конец 2010 года), до 14% и составил 128 тыс. м2. В 2012 году спрос на качественные складские помещения может вернуться на докризисный уровень и к 2014 году превысить предложение, считают в АРИН.

Вопрос выгоды

Новых проектов в сегменте складской недвижимости и логистических комплексов немного, и причина этого тривиальна. «Как объект инвестирования новое строительство складских и логистических комплексов малопривлекательно, поскольку срок окупаемости превышает 10 лет, -- считает Марина Журкевич, генеральный директор «Интертерминал-Предпортовый». -- Развитие уже существующих площадок выгоднее. Исходя из нашего опыта создания логистических проектов и учитывая состояние и локацию площадки Norway, в 2011 году на рынок складской недвижимости не будет выведено ни одного объекта, что на фоне растущего спроса усилит дефицит». Поскольку значительная часть арендаторов -- производственные компании, которым нужны не только склады, но и возможность индустриального использования площадей, залогом успешности логистического проекта многие эксперты рынка считают универсальность функционального назначения.

Слагаемые успеха

«Самое важное для логистического комплекса -- местоположение и гибкость», -- уверен Кайл Патчинг. С ним согласна и Марина Журкевич. «Необходима универсальность объекта, возможности для переоснащения и готовность владельцев к его адаптации под конкретного арендатора, -- комментирует она. -- Естественно, по-прежнему актуальны такие характеристики, как запас энергомощностей и локация -- близость КАД. В последнее время важную роль стала играть транспортная ситуация. Например, в Шушарах вряд ли стоит реализовывать проекты новых комплексов: постоянные пробки -- это не то, что нужно арендаторам».

Вероника Шеменева

источник: www.dp.ru