Меньше складов - выше ставки

По данным Colliers International, по итогам I квартала 2011 г. объем поглощения качественных складских площадей составил 73 тыс. м2, что в 20 раз превышает аналогичный показатель прошлого года. Средний уровень вакантных площадей снизился с 22 до 14% и составил 128 тыс. м2.

По прогнозам экспертов, темпы поглощения будут сохраняться и уже к концу года уровень вакансий может достигнуть 7-10%.

Стимуляторы роста

Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения в I квартале составили $100-115 за 1 м2/год для класса А (без учета НДС и операционных расходов) и $80-105 за 1 м2/год для класса В. Таким образом, за I квартал рост ставок составил 5-7% в долларах США.

«В первую очередь это связано с динамичным сокращением уровня вакантных площадей во многих объектах, - поясняет заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Венера Лаухина. - В то же время дополнительными стимуляторами роста стали ежегодная индексация действующих договоров аренды и колебания курса доллара».

Заполняемость высококачественных складов и дальнейшее увеличение ставок аренды эксперты рынка во многом связывают с сокращением объемов нового строительства: на 2011 г. рынок пополнится всего двумя новыми складскими комплексами (первой очередью индустриально-логистического парка Nordway и складским комплек­сом Total Terminal). Главный вопрос, который волнует специалистов: кто снова начнет строить спекулятивные склады?

По словам генерального директора ООО «АКМ Лоджистикс» Петра Гавырина, в ближайшие 1,5 года для этого нет предпосылок ни с точки зрения объемов спроса, ни с точки зрения ставок аренды.

«В перспективе 3-4 лет рынок складов будет пополняться либо за счет строительства объектов под собственные нужды (в том числе под ответственное хранение), либо за счет уже имеющихся площадок, находящихся в высокой стадии готовности для развития. Обязательным условием для начала реализации таких проектов будет наличие покупателей на готовый объект», -- говорит девелопер.

Под нужды арендатора

Между тем большинство собственников логистических комплексов по-прежнему ориентировано на предоставление индивидуальных коммерческих условий каждому потенциальному арендатору в зависимости от объема необходимых площадей, планируемого срока аренды (сегодня в среднем он составляет 3-5 лет в отличие от «докризисных» 5-7 лет), дополнительных инвестиций и т.д. Стабильный поток клиентов уже сегодня позволяет собственникам дожидаться своего, как правило, крупного арендатора.

Для этого девелоперы готовы на максимальную техническую адаптацию площадей под нужды арендаторов.

Например, на перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс. «На рынок продолжают выходить производственные компании, которым нужны дополнительные энергомощности и прочие специфические технические параметры, -- говорит Венера Лаухина. -- Затраты на такие изменения, как правило, либо закладываются в арендную ставку на весь период договора, либо выплачиваются единовременно».

По мнению Петра Гавырина, значительное изменение функционала объектов и появление «новой» индустриальной составляющей повлекут за собой специализацию будущих объектов по типам и размерам клиентов.

Анна Собинина

источник: www.dp.ru