Бизнес-утопия, или работа за городом

Рынок офисной недвижимости растет год от года. В прошлом году ввели в эксплуатацию около 600 тыс. кв. м площадей класса А и В. В этом году планируется запустить до 1 млн кв. м. Точечная застройка сменяется комплексной. Такие данные озвучили участники круглого стола Бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы: выше и глубже, организованного АБН.

Обрисовывая деловую географию, эксперты рассказали, что в центре основными бизнес-кварталами станут Морской Фасад на Васильевском острове, а также Лиговский проспект. Но все же главную роль специалисты отводят окраинам Пулково-2 и 3, районам вокруг КАД. Центр офисной жизни переместится на периферию, уверен Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Только таким способом можно решить проблему транспортной доступности. Паркинги во дворах, подземные стоянки не решение проблемы, продолжает Филипп Леонов, коммерческий директор ИСК Сплав.

Как следствие, главные козыри сегодняшних деловых комплексов высокого класса местоположение в центре или удачный вид отойдут на второй план. Квадратные метры будут выбирать в зависимости от их функционального наполнения, которое будет расширяться. Уже сейчас многие бизнес-центры могут предложить не только кафе и рестораны, но и медицинскую помощь, сервис заказа билетов и пр.

Будущее же за многофункциональными бизнес-парками, уверены эксперты. Бизнес-центры станут мини-городами, способными удовлетворить любые нужды работника. Арендаторы готовы платить за дополнительные сервисы и транспортную доступность, говорит Павел Созинов. Хотя и офисы в центре не потеряют своей ликвидности. Вид на Фонтанку или, тем более, на Невский проспект всегда останется престижным.

Выше, глубже, ближе к центру
Главным фактором, влияющим на себестоимость строительства, является цена земельного участка. А один из способов наиболее эффективного использования земли в центре строительство небоскребов, часть площадей которых будет использована под офисы. Нашумевший проект Охта-центра совершенно нормален для развивающегося города, уверен Павел Созинов.

Впрочем, строительство высоток осложнено отсутствием технических норм. Возведение зданий выше 75 метров и глубже 10 метров сегодня практически не регламентируется.

Чиновники и строители надеются на новый технический регламент, который должен вступить в силу до января 2010 года. Он будет составлен на основе российских СНиПов и западных стандартов ISO и коснется как зданий и сооружений, так и качества строительных материалов.

Арендаторам карта в руки
Ввод новых площадей всегда ведет к постепенному насыщению спроса. Если в прошлом году в только что построенном бизнес-центре было занято около 70% площадей, то в этом только 3050%, приводит данные Созинов. У арендатора появляется выбор.

На сегодня самыми востребованными и рентабельными эксперты называют бизнес-центры класса B. Они предлагают достаточно широкий спектр услуг при средних ценах. Однако говорить об этих данных можно только с некоторой долей условности: четких критериев для деления коммерческих площадей на классы тоже пока нет.

Государство регулирует только вопросы безопасности. Качество, а тем более наличие дополнительных функций отдается на усмотрение застройщиков. Хотя именно уровень качества, начинка здания интересует арендатора при заключении договора аренды.

Арендодатели сами присваивают класс бизнес-центру. Поэтому и разброс цен на аренду может быть достаточно большим, говорит Павел Созинов. В среднем стоимость аренды за 2 года выросла на 15%.

Медленный рост цен одно из преимуществ, которые дает назревающая конкуренция между арендодателями. Еще одно следствие окупаемость недвижимости становится более длительной.

Никто не виноват
От идеи вложения денег в постройку БЦ до полной реализации проекта проходит до 10 лет. Немалую часть времени занимает согласование действий с государственными органами. Около 50% бизнес-центров вводятся в эксплуатацию с опозданием, в том числе и из-за длительных проверок документации.

Строители обвиняют чиновников в коррупции и искусственном создании препон. Слишком долгое согласование приводит к началу эксплуатации без документов, констатирует Филипп Леонов.

Чиновники в ответ перекладывают вину на строителей. В задержке сроков строительства виноваты сами застройщики, комментирует ситуацию Елена Чеготова, юрисконсульт Службы государственного строительного надзора и экспертизы. По ее словам, компании специально указывают меньшие сроки строительства для заказчиков и предоставляют не всю документацию в государственные органы.

Кроме того, оставляет желать лучшего и качество проектирования, продолжает Чеготова. Например, нередко документацию к иностранным проектам вообще забывают перевести на русский язык.

Из-за непонимания между чиновниками и застройщиками страдает конечный потребитель арендатор. Ведь из-за длительных сроков строительства бизнес-центры выходят на рынок с большим опозданием. Тем не менее рынок коммерческой недвижимости постепенно начинает насыщаться, и это рано или поздно приведет к появлению полноценной конкуренции между бизнес-центрами.