Верхи не хотят, низы не могут

Особенность текущего момента: арендодатель сохраняет текущие цены, арендатор двигает их вниз. За первых- уменьшение нового предложения, за вторых- конъюнктура.

По результатам опроса управляющих, проведенного Praktis CB, часть из них (32%) не планируют снижать ставки в бизнес-центрах, полагая, что кризис их арендаторов затронул незначительно. Правда, это не помешало арендаторам выдвигать требования о снижении аренды.
Но практика, которой придерживаются управляющие при продлении кратко- и среднесрочных договоров аренды (6-11 месяцев), как правило, сводится к фиксации текущих арендных ставок. Об этом заявили более 70% опрошенных управляющих. Исходя из этого можно прогнозировать, что сильного изменения ставок не произойдет, кроме особенно перегретых до кризиса объектов.
Впрочем, есть исключения. На существенные уступки могут рассчитывать долгосрочные арендаторы: те, кто готов платить вперед за 3 года и более, нередко сегодня получают хорошую скидку- процентов 10-15. Такие же данные приводит и Colliers International. Собственники готовы рассматривать для долгосрочного арендатора индивидуальные условия договора, вроде отмены страховых депозитов или снижения первоначального взноса. И, по данным Praktis CB, такие меры уже предприняла примерно десятая часть бизнес-центров, в основном класса В/В+.
По оценкам компании АРИН, снижение спроса на качественные офисные помещения продолжается с октября, что уже в IV квартале 2008 года привело к снижению арендных ставок. Значительное снижение отмечено в сегменте новых бизнес-центров класса А и В+, уровень скидок на аренду помещений достигал 30%. Только около 40% бизнес-центров этих классов все еще сохраняют арендные ставки на прежнем уровне. АРИН прогнозирует в 2009 году снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на треть.
К чему придем
Одна из прошлых тенденций на рынке бизнес-центров- децентрализация, в том числе за счет развития промтерриторий на окраинах, вблизи КАД. Перспективными зонами концентрации новых бизнес-центров считались Васильевский остров, Выборгская сторона, Синопская наб., Малая Охта. Но теперь эта тенденция, скорее всего, приостановится. Возможно, получит стимул к развитию новый формат бизнес-парков, особенно вблизи транспортных развязок.
Этот год будет отмечен замедлением темпов ввода новых качественных площадей за счет переноса сроков ввода или замораживания проектов. Снизится заполняемость бизнес-центров класса А и особенно В+- за счет перетекания части арендаторов. Проблемы с получением кредитов вызовут увеличение объема предложения офисных площадей на продажу. Увольнения приведут к превалированию спроса на мелкие помещения (до     100 м2).
Но в целом очищающий эффект кризиса должен привести к повышению инвестиционной привлекательности офисной недвижимости. Конкуренция еще никому не мешала, а сильнейшие будут вынуждены конкурировать качеством объектов.