Проектам без финансов придется петь романсы

В условиях финансового кризиса более 50% заявленных проектов на рынке коммерческой недвижимости Петербурга может быть не реализовано. Но этот кризис может и оздоровить рынок.

Кризис пришел вовремя, поскольку избыточное предложение во всех сегментах опережало динамику спроса,- считает Вал Жердес, директор по инвестиционному консалтингу Praktis CB.-Сверхпредложение грозило рынку в горизонте 2011-2012гг., и диктовалось оно скорее излишками ликвидности на рынке.

Потеря бдительности
До последнего времени российский рынок коммерческой недвижимости какбы не замечал мирового кризиса. В то время как, по данным Jones Lang LaSalle, прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в мире в первой половине 2008г. снизились на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и вернулись к уровню первой половины 2005г., составив $ 236 млрд, на российском рыке продолжалась эйфория. По расчетам Jones Lang LaSalle, в первом полугодии инвестиции в недвижимость России составили $ 4,4 млрд по сравнению с $ 1,3 млрд в первом полугодии 2007г. и $ 5,0 млрд за весь прошлый год. Это соответствует годовому росту на 240%. Однако в последние месяцы поступают тревожные сигналы. Девелоперы стали тотально отказываться от выхода на финансовые рынки и один за другим предлагать к продаже проекты. Наглядный тому пример- УК Теорема и Ruric AB, к которым присоединяются и другие.

Холодная война
Причина проблем кроется в результатах финансового кризиса 2007 года и в сегодняшней позиции финансовых институтов, работающих в условиях кризиса ликвидности, - высказывается Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ. Проблема эта системная и не может быть преодолена в один момент.
Главная сложность для большинства девелоперов - высокая кредитная ставка, которую предлагают банки, 18% годовых могут позволить себе далеко не все, - продолжает Александр Ольховский. - Существовавшие ранее альтернативы кредитованию, например размещение облигаций, сейчас неэффективны. Есть сложности и с привлечением в капитал (IPO, финансовые и стратегические инвесторы). Но средства для реализации проектов нужны. Следствие этого - продажа уже готовых объектов девелоперами для пополнения оборотных средств и финансирования начальных стадий новых проектов. Должен сказать, что позиция на продажу также влечет за собой определенные последствия: предложение объектов коммерческой недвижимости растет, а спрос остается на прежнем уровне. Ставки капитализации увеличиваются, и, как следствие, стоимость объектов падает.

Лучше меньше, да лучше
Аналитики полагают, что крупные компании, сочетающие функции инвестора и девелопера, на рынке останутся. Некоторые компании реструктуризируют портфели проектов, фокусируясь на главном и избавляясь от неважного. Продажа части проектов позволит девелоперам рефинансировать вырученные средства в окончание уже реализующихся,- отмечает Владимир Сергунин.
В рамках реструктуризации своего девелоперского портфеля наш клиент- ADG Group продает проекты с жилой функции, фокусируясь на девелопменте торговых центров в регионах,- отмечает Вал Жердес.

С деньгами на выход
По словам директора департамента консалтинга и оценки Becar Realty Group SPb Игоря Лучкова, снижение инвестиционной привлекательности российской недвижимости может начать процесс вывода российских денег за пределы страны, что негативно скажется на экономике страны и, соответственно, на рынке недвижимости.
Меняется и направление мировых инвестиционных потоков- с Запада на Восток. Если кризис ликвидности бушует в США и Европе, то нефтедобывающий Ближний Восток и растущий Китай он не затрагивает. Уже сообщалось о вхождении в проект Морской фасад дубайской компании Нахиль. По словам Вала Жердеса, фонды из арабских стран и Китая способны занять место западных инвесторов. Важно, чтобы российский капитал не бежал из страны высокими темпами - это плохой сигнал для инвесторов.